Wenn die Zinsbindung deiner Immobilienfinanzierung erst in einigen Monaten oder Jahren endet, stellt sich irgendwann die Frage nach der Anschlussfinanzierung. Besonders in Phasen, in denen steigende Bauzinsen befürchtet werden, erscheint ein Forward-Darlehen attraktiv: Du vereinbarst schon heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst später ausgezahlt wird.
Die Bank übernimmt damit ein Stück Zinsrisiko. Sie verpflichtet sich zu einem Zinssatz, obwohl niemand sicher weiß, wie das Marktniveau zum Zeitpunkt der späteren Auszahlung aussehen wird. Für diese langfristige Zinssicherheit kann sie einen Aufschlag verlangen. Genau hier kommt der Forward-Aufschlag ins Spiel.
Für dich als Kreditnehmer ist deshalb nicht nur entscheidend, welchen Zinssatz die Bank heute nennt. Wichtig ist auch, wie lange die sogenannte Forward-Phase dauert, ab welchem Zeitpunkt ein Aufschlag berechnet wird und wie stark dieser deine Rate und die gesamten Zinskosten beeinflusst. Ein scheinbar kleiner Unterschied von wenigen Zehntelprozentpunkten kann bei einer hohen Restschuld über viele Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen.
Was ist der Forward-Aufschlag?
Der Forward-Aufschlag ist vereinfacht gesagt der Preis dafür, dass du dir einen Zinssatz bereits heute für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern kannst. Das eigentliche Darlehen beginnt erst später, die Konditionen werden jedoch schon vorher vertraglich festgelegt.
Bei einem klassischen Anschlussdarlehen schließt du den Vertrag meist relativ kurz vor dem Ende deiner bisherigen Zinsbindung ab. Bei einem Forward-Darlehen kann zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung dagegen eine deutlich längere Zeit liegen. Während dieser Phase verändert sich das allgemeine Zinsniveau möglicherweise erheblich.
Die Bank weiß beim Vertragsabschluss nicht, ob Bauzinsen bis zur Auszahlung steigen oder fallen werden. Sie kalkuliert dieses Risiko deshalb in ihre Konditionen ein. Der Forward-Aufschlag ist dabei nicht unbedingt als separate Gebühr auf der Rechnung sichtbar. In der Praxis zeigt er sich meistens in einem höheren Sollzins.
Hast du beispielsweise für ein sofort beginnendes Anschlussdarlehen ein Angebot mit 3,20 Prozent Sollzins und kostet die längere Vorlaufzeit rechnerisch weitere 0,25 Prozentpunkte, könnte der Zinssatz des Forward-Darlehens bei 3,45 Prozent liegen. Die konkreten Konditionen unterscheiden sich allerdings erheblich zwischen Banken, Laufzeiten und Marktsituationen.
Warum Banken für die Zinssicherheit einen Aufschlag verlangen
Ein Forward-Darlehen verschiebt den eigentlichen Beginn der Finanzierung in die Zukunft. Die Bank muss dir den vereinbarten Zinssatz dennoch bereits heute zusichern. Dadurch entsteht für sie ein wirtschaftliches Risiko, das sie in ihre Kalkulation einbezieht.
Steigen die Marktzinsen bis zur späteren Auszahlung deutlich, hast du als Kreditnehmer einen Vorteil: Du bekommst dein Darlehen weiterhin zu dem bereits vereinbarten niedrigeren Zinssatz. Die Bank kann diesen Teil ihres Geldes dann nicht zu den inzwischen höheren Konditionen neu vergeben.
Für diese Zinssicherheit verlangst du gewissermaßen eine Garantie auf einen zukünftigen Finanzierungspreis. Der Forward-Aufschlag funktioniert deshalb ähnlich wie der Preis einer Absicherung. Du bezahlst nicht dafür, dass die Zinsen tatsächlich steigen, sondern dafür, dass dich ein möglicher Zinsanstieg bis zum Beginn deiner Anschlussfinanzierung nicht mehr betrifft.
Daraus folgt ein wichtiger Punkt: Der Aufschlag kann auch dann entstehen, wenn die Zinsen später gar nicht steigen. Die Bank garantiert dir die Konditionen unabhängig davon, wie sich der Markt tatsächlich entwickelt.
Wie der Forward-Aufschlag berechnet werden kann
Es gibt keine für alle Banken identische Formel, nach der ein Forward-Aufschlag zwingend berechnet wird. Banken kalkulieren ihre Angebote individuell und berücksichtigen unter anderem die Vorlaufzeit, das allgemeine Zinsniveau, die gewünschte Zinsbindung, die Restschuld, den Beleihungsauslauf und ihre eigene Refinanzierung.
Häufig wird der Aufschlag vereinfacht als zusätzliche Anzahl von Basispunkten beziehungsweise Prozentpunkten pro Monat der Forward-Phase betrachtet. Einige Anbieter verzichten für eine bestimmte erste Zeitspanne sogar vollständig auf einen Forward-Aufschlag. Erst für die darüber hinausgehenden Monate steigt der angebotene Sollzins.
Deshalb solltest du dich nicht zu sehr auf pauschale Aussagen wie „Forward-Darlehen kosten pro Monat immer einen bestimmten Aufschlag“ verlassen. Entscheidend ist das konkrete Angebot. Zwei Banken können bei identischer Restschuld, identischem Starttermin und gleicher Zinsbindung deutlich unterschiedliche Zinssätze anbieten.
Für einen sinnvollen Vergleich solltest du deshalb immer den endgültigen Sollzins und den effektiven Jahreszins betrachten. Der entscheidende Wert ist nicht der theoretische Aufschlag allein, sondern die tatsächliche Finanzierung, die daraus für dich entsteht.
Welche Rolle die Forward-Phase spielt
Als Forward-Phase bezeichnet man den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens und dem Zeitpunkt, an dem das neue Darlehen tatsächlich beginnt. Je länger diese Phase ist, desto länger garantiert dir die Bank bereits heute einen Zinssatz für die Zukunft.
Genau deshalb spielt die Dauer der Forward-Phase bei der Preisgestaltung eine zentrale Rolle. Eine Bank übernimmt ein geringeres Risiko, wenn deine bestehende Finanzierung bereits in wenigen Monaten endet, als wenn der vereinbarte Zinssatz erst deutlich später benötigt wird.
Ein längerer Vorlauf kann somit zu einem höheren Sollzins führen. Das muss jedoch nicht in jedem Angebot gleich aussehen. Manche Banken bieten bestimmte aufschlagsfreie Zeiträume an, andere kalkulieren den Preis der Vorlaufzeit grundsätzlich anders.
Für dich bedeutet das: Nicht automatisch der frühestmögliche Abschluss ist der wirtschaftlich beste Zeitpunkt. Mit jedem zusätzlichen Monat an Zinssicherheit kann sich das Angebot verändern. Gleichzeitig steigt allerdings das Risiko, dass das allgemeine Zinsniveau in der Zwischenzeit anzieht, wenn du mit dem Abschluss wartest.
Beispiel: Was ein kleiner Forward-Aufschlag kosten kann
Wie stark ein höherer Zinssatz wirkt, lässt sich am besten mit einem vereinfachten Beispiel verdeutlichen. Angenommen, am Ende deiner bisherigen Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 250.000 Euro.
Ein sofort beginnendes Darlehen würde beispielsweise zu einem Sollzins von 3,20 Prozent angeboten. Für die längere Forward-Phase steigt der angebotene Zinssatz in unserem Beispiel auf 3,45 Prozent. Der Unterschied beträgt damit lediglich 0,25 Prozentpunkte.
Bei 250.000 Euro Restschuld entsprechen 0,25 Prozentpunkten zu Beginn rechnerisch rund 625 Euro zusätzlicher Zinsbelastung pro Jahr. Da sich die Restschuld während der Finanzierung durch die Tilgung reduziert, lässt sich dieser Betrag nicht einfach über die gesamte Laufzeit unverändert hochrechnen. Trotzdem wird deutlich, dass auch ein kleiner Zinsaufschlag finanziell relevant sein kann.
Noch stärker fällt der Effekt bei größeren Restschulden aus. Bei 400.000 Euro entsprechen 0,25 Prozentpunkten zu Beginn bereits rund 1.000 Euro zusätzlicher jährlicher Zinsbelastung. Über eine längere Zinsbindung kann daraus ein erheblicher Unterschied entstehen.
Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Gesamtkosten hängen unter anderem von Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld und weiteren Darlehenskonditionen ab.
Wann sich der Forward-Aufschlag trotzdem lohnen kann
Ein Forward-Aufschlag ist nicht automatisch schlecht. Entscheidend ist, welchen Gegenwert du dafür bekommst. Mit dem Aufschlag kaufst du dir vor allem Planungssicherheit und Schutz vor einem möglichen Zinsanstieg.
Das kann besonders interessant sein, wenn deine Restschuld am Ende der ersten Zinsbindung noch hoch sein wird. Je größer der noch zu finanzierende Betrag, desto stärker können sich steigende Zinsen auf deine zukünftige Kreditrate auswirken.
Auch ein knapp kalkuliertes Haushaltsbudget kann für eine frühe Zinsabsicherung sprechen. Wenn du genau weißt, dass deine monatliche Rate nur begrenzt steigen darf, kann ein kalkulierbarer Zinssatz wichtiger sein als die Chance auf möglicherweise niedrigere Konditionen in der Zukunft.
Ein Forward-Darlehen kann außerdem attraktiv sein, wenn du mit dem heutigen Zinsniveau grundsätzlich zufrieden bist und nicht darauf spekulieren möchtest, wie der Markt in ein oder zwei Jahren aussieht. In diesem Fall zahlst du möglicherweise einen Aufschlag, bekommst dafür aber früh Klarheit über einen wesentlichen Teil deiner zukünftigen Wohnkosten.
Wann der Aufschlag zum Nachteil werden kann
Die Kehrseite der Zinssicherheit zeigt sich, wenn das allgemeine Zinsniveau bis zum Beginn deiner Anschlussfinanzierung fällt. Du bist normalerweise an den bereits abgeschlossenen Darlehensvertrag gebunden und kannst nicht einfach auf ein günstigeres Marktangebot wechseln, nur weil die Zinsen inzwischen niedriger liegen.
Der Forward-Aufschlag kann diesen Effekt verstärken. Du hast nicht nur den früher vereinbarten Zinssatz fixiert, sondern gegebenenfalls zusätzlich für den langen Vorlauf bezahlt. Sinkt das Zinsniveau später deutlich, kann deine Finanzierung dadurch sichtbar teurer sein als ein erst später abgeschlossenes Anschlussdarlehen.
Aus diesem Grund ist ein Forward-Darlehen keine Wette, bei der du sicher gewinnen kannst. Es ist eine Absicherung gegen ein bestimmtes Risiko. Genau wie bei anderen Absicherungen kann sich im Nachhinein herausstellen, dass die abgesicherte Gefahr gar nicht eingetreten ist.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht ausschließlich: „Werden die Zinsen steigen?“ Sinnvoller ist die Frage, wie wichtig dir Planungssicherheit ist und welche finanzielle Belastung du tragen könntest, wenn die Zinsen tatsächlich höher liegen.
Forward-Aufschlag und mögliche Zinssteigerung vergleichen
Um ein Forward-Angebot sinnvoll einzuordnen, kannst du überlegen, wie stark die Marktzinsen bis zum Beginn deiner Anschlussfinanzierung steigen müssten, damit der heute gezahlte Aufschlag wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
Angenommen, du kannst dir heute für die spätere Finanzierung einen Sollzins von 3,50 Prozent sichern. Ohne Forward-Phase läge das aktuelle vergleichbare Zinsniveau beispielsweise bei 3,25 Prozent. Die Zinssicherheit kostet dich in diesem vereinfachten Szenario also 0,25 Prozentpunkte.
Steigen die Konditionen bis zum Start deiner Anschlussfinanzierung anschließend auf 4,00 Prozent, war die frühzeitige Sicherung im Rückblick vorteilhaft. Bleiben die Zinsen dagegen bei ungefähr 3,25 Prozent oder fallen sogar, wäre ein späterer Abschluss wahrscheinlich günstiger gewesen.
Das Problem besteht darin, dass sich diese Entwicklung nicht zuverlässig vorhersagen lässt. Genau deshalb solltest du eine Entscheidung nicht ausschließlich von Zinsprognosen abhängig machen. Eine gute Anschlussfinanzierung muss auch dann tragbar sein, wenn sich der Markt anders entwickelt als erwartet.
Warum die Restschuld beim Forward-Aufschlag so wichtig ist
Die Höhe deiner Restschuld entscheidet maßgeblich darüber, wie stark sich kleine Zinsunterschiede auswirken. Bei einer Restschuld von 80.000 Euro hat ein Unterschied von 0,20 Prozentpunkten einen deutlich geringeren absoluten Effekt als bei einer Restschuld von 350.000 Euro.
Deshalb solltest du vor dem Vergleich von Forward-Darlehen möglichst genau wissen, welche Restschuld zum Ende deiner aktuellen Zinsbindung voraussichtlich noch vorhanden ist. Diese Information findest du meist im Tilgungsplan deiner bestehenden Baufinanzierung.
Zusätzliche Sondertilgungen können die spätere Restschuld reduzieren. Wenn dein aktueller Kredit entsprechende Möglichkeiten bietet und ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden ist, kann eine niedrigere Restschuld deine spätere Anschlussfinanzierung deutlich erleichtern.
Der Forward-Aufschlag sollte deshalb niemals isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist immer das Zusammenspiel aus Restschuld, Zinssatz, Tilgung, Rate und gewünschter Zinsbindung.
Auch die neue Zinsbindung beeinflusst deine Entscheidung
Bei der Anschlussfinanzierung sicherst du nicht nur den Zinssatz bis zum Start des neuen Darlehens. Du entscheidest gleichzeitig, wie lange dieser Zinssatz anschließend gelten soll. Häufig kommen beispielsweise Zinsbindungen von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren infrage.
Längere Zinsbindungen bieten zusätzliche Planungssicherheit, können aber andere Konditionen haben als kürzere Varianten. Ein Forward-Darlehen mit langem Vorlauf und anschließend ebenfalls langer Zinsbindung sichert dein Zinsrisiko damit über einen besonders langen Zeitraum ab.
Das kann zu deiner Situation passen, wenn du Wert auf möglichst stabile monatliche Belastungen legst. Gleichzeitig solltest du prüfen, wie hoch deine Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung voraussichtlich noch sein wird.
Eine etwas höhere Tilgung kann beispielsweise dazu führen, dass du schneller entschuldest und später weniger abhängig vom dann geltenden Zinsniveau bist. Der günstigste Zinssatz allein ist deshalb nicht automatisch die beste Anschlussfinanzierung.
Rate statt Zinssatz allein betrachten
Viele Kreditnehmer vergleichen bei einer Anschlussfinanzierung hauptsächlich den angebotenen Sollzins. Das ist nachvollziehbar, reicht aber für eine gute Entscheidung nicht aus. Für deinen Alltag ist mindestens genauso wichtig, welche Monatsrate aus Zinssatz und Tilgung entsteht.
Angenommen, deine Restschuld beträgt 300.000 Euro. Bei einem Sollzins von 3,30 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,50 Prozent ergibt sich überschlägig eine anfängliche jährliche Belastung von 5,80 Prozent der Darlehenssumme. Das entspricht rund 17.400 Euro pro Jahr beziehungsweise etwa 1.450 Euro monatlich.
Steigt der Sollzins auf 3,60 Prozent und bleibt die Tilgung bei 2,50 Prozent, erhöht sich die anfängliche Gesamtbelastung auf 6,10 Prozent. Das wären rund 18.300 Euro im Jahr beziehungsweise etwa 1.525 Euro im Monat.
75 Euro Unterschied pro Monat wirken zunächst möglicherweise überschaubar. Über Jahre beeinflussen solche Unterschiede jedoch sowohl dein Haushaltsbudget als auch deine gesamten Finanzierungskosten. Deshalb solltest du vor Abschluss prüfen, welche Rate langfristig komfortabel tragbar bleibt.
Forward-Darlehen verschiedener Banken richtig vergleichen
Wenn du ein Forward-Darlehen prüfst, solltest du nicht nur bei deiner bisherigen Bank nachfragen. Gerade bei einer hohen Restschuld können bereits kleine Konditionsunterschiede einen erheblichen finanziellen Effekt haben.
Vergleiche möglichst Angebote mit identischen Eckdaten. Dazu gehören dieselbe Darlehenssumme, derselbe Auszahlungstermin, dieselbe Zinsbindung und möglichst dieselbe anfängliche Tilgung. Andernfalls können Zinssätze auf den ersten Blick vergleichbar wirken, obwohl unterschiedliche Voraussetzungen dahinterstehen.
Achte außerdem auf Sondertilgungsmöglichkeiten und mögliche Tilgungssatzwechsel. Diese Vertragsbestandteile können während einer langen Anschlussfinanzierung wertvoll sein, wenn sich deine finanzielle Situation verändert.
Auch der Beleihungsauslauf kann den angebotenen Zinssatz beeinflussen. Ist deine Immobilie inzwischen deutlich mehr wert beziehungsweise deine Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert deutlich gesunken, kann sich deine Ausgangsposition gegenüber der ursprünglichen Finanzierung verbessert haben.
Umschuldung oder Verlängerung bei der bisherigen Bank?
Bei einer Anschlussfinanzierung kannst du grundsätzlich prüfen, ob du bei deiner bisherigen Bank bleibst oder das Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut wechselst. Die Verlängerung bei der bestehenden Bank wird häufig als Prolongation bezeichnet, während ein Wechsel des Kreditgebers eine Umschuldung darstellt.
Die bisherige Bank hat einen praktischen Vorteil: Sie kennt deine Finanzierung bereits, und bestimmte Abläufe können einfacher sein. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass ihr Angebot am günstigsten ist.
Bei einem Wechsel können beispielsweise Kosten für die Übertragung beziehungsweise Anpassung von Grundsicherheiten entstehen. Diese zusätzlichen Kosten sollten mit der möglichen Zinsersparnis verglichen werden. Bei einer größeren Restschuld kann ein günstigerer Zinssatz solche Kosten dennoch schnell ausgleichen.
Ein Forward-Angebot deiner Hausbank solltest du deshalb als Vergleichsbasis betrachten, nicht automatisch als beste Lösung. Entscheidend sind die Gesamtkonditionen.
Typische Fehler beim Umgang mit dem Forward-Aufschlag
Ein häufiger Fehler besteht darin, nur auf den absoluten Zinssatz zu schauen und nicht zu hinterfragen, wie viel davon auf die lange Forward-Phase zurückzuführen ist. Dadurch lässt sich kaum beurteilen, welchen Preis du tatsächlich für die frühzeitige Zinssicherheit bezahlst.
Ein weiterer Fehler ist, ein sehr frühes Forward-Darlehen nur aus Angst vor möglichen Zinserhöhungen abzuschließen. Je länger du dich im Voraus bindest, desto länger verzichtest du auf die Möglichkeit, von einer günstigeren Marktentwicklung zu profitieren.
Problematisch ist auch, verschiedene Angebote mit unterschiedlichen Forward-Zeiträumen zu vergleichen. Ein Zinssatz für ein Darlehen, das in sechs Monaten beginnt, kann nicht sinnvoll mit einem Angebot verglichen werden, dessen Auszahlung erst in zwei Jahren vorgesehen ist.
Unterschätzt wird außerdem die Bedeutung der Tilgung. Ein minimal günstigerer Zinssatz bringt dir nicht zwangsläufig die bessere Finanzierung, wenn die gewählte Rate zu niedrig ist und dadurch am Ende der nächsten Zinsbindung eine deutlich höhere Restschuld bestehen bleibt.
Schließlich solltest du dich nicht ausschließlich auf Prognosen verlassen. Selbst professionelle Marktbeobachter können die langfristige Zinsentwicklung nicht sicher vorhersagen. Die Finanzierung sollte deshalb zu deinem finanziellen Spielraum passen und nicht von einer einzigen Erwartung über zukünftige Zinsen abhängen.
So kannst du entscheiden, ob der Forward-Aufschlag für dich vertretbar ist
Eine sinnvolle Entscheidung beginnt mit deinem persönlichen Risiko. Prüfe zunächst, wie hoch deine voraussichtliche Restschuld sein wird und welche monatliche Rate du bei unterschiedlichen Zinssätzen tragen könntest.
Anschließend kannst du konkrete Forward-Angebote einholen und mit dem aktuellen Zinsniveau für vergleichbare Finanzierungen abgleichen. Dadurch erhältst du zumindest ein Gefühl dafür, welchen Preis du für die vorzeitige Zinssicherung bezahlst.
Rechne danach mehrere Szenarien durch. Was würde passieren, wenn die späteren Zinsen 0,5 Prozentpunkte höher liegen? Was bedeutet ein Anstieg um einen Prozentpunkt für deine Monatsrate? Und wie würde sich deine Situation darstellen, wenn das Zinsniveau niedriger wäre?
Besonders wichtig ist deine persönliche Risikotoleranz. Wenn eine deutlich höhere Rate dein Haushaltsbudget stark belasten würde, kann Zinssicherheit einen hohen Wert besitzen. Verfügst du dagegen über große finanzielle Reserven und kannst Schwankungen problemlos auffangen, hast du möglicherweise mehr Spielraum beim Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen zum Forward-Aufschlag
Der Forward-Aufschlag sorgt bei Anschlussfinanzierungen häufig für Verwirrung, weil er nicht immer als eigenständige Position ausgewiesen wird. Die folgenden Fragen helfen dir dabei, Angebote besser einzuordnen und die Auswirkungen einer frühen Zinssicherung zu verstehen.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Eine allgemeingültige Höhe gibt es nicht. Der Aufschlag hängt unter anderem von Bank, Marktsituation, Vorlaufzeit, Darlehenshöhe und gewünschter Zinsbindung ab. Einige Anbieter kalkulieren bestimmte Monate ohne zusätzlichen Aufschlag, andere berücksichtigen die gesamte Forward-Phase direkt in ihrem Zinssatz.
Deshalb solltest du nicht mit einem festen Prozentsatz rechnen. Sinnvoller ist es, mehrere Angebote mit identischem Auszahlungstermin zu vergleichen und auf den tatsächlich angebotenen Sollzins sowie den effektiven Jahreszins zu achten.
Wird der Forward-Aufschlag als separate Gebühr bezahlt?
In der Regel zeigt sich der Preis der Zinssicherung vor allem im angebotenen Darlehenszins. Du erhältst also nicht zwingend eine separate Rechnung mit der Position „Forward-Aufschlag“.
Gerade deshalb ist ein Vergleich wichtig. Ein Anbieter kann einen niedrigen nominellen Aufschlag nennen und trotzdem insgesamt teurer sein als eine Bank, die ihre Kalkulation anders darstellt. Entscheidend sind die Gesamtkonditionen deiner Anschlussfinanzierung.
Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen trotz Aufschlag?
Das lässt sich erst im Nachhinein eindeutig beurteilen, weil dafür die zukünftige Zinsentwicklung bekannt sein müsste. Steigen die Bauzinsen stärker als der Preis deiner frühzeitigen Absicherung, kann sich das Forward-Darlehen finanziell auszahlen.
Der Nutzen kann jedoch auch unabhängig davon bestehen. Wenn dir eine feste zukünftige Rate große Planungssicherheit bietet und ein deutlich höherer Zinssatz dein Budget stark belasten würde, kann die Absicherung für dich sinnvoll sein, selbst wenn sich später herausstellt, dass ein später abgeschlossener Kredit etwas günstiger gewesen wäre.
Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen, wenn die Zinsen fallen?
Ein unterschriebener Darlehensvertrag ist grundsätzlich verbindlich. Sinkende Marktzinsen allein bedeuten normalerweise nicht, dass du den Vertrag einfach ohne Folgen auflösen und stattdessen ein günstigeres Angebot wählen kannst.
Deshalb solltest du vor dem Abschluss genau überlegen, ob du dich bereits so früh festlegen möchtest. Ein Forward-Darlehen schützt dich vor steigenden Zinsen, gleichzeitig verzichtest du aber auf einen Teil deiner Flexibilität bei fallenden Zinsen.
Ist ein niedriger Forward-Aufschlag automatisch ein gutes Angebot?
Nein. Ein niedriger Aufschlag allein sagt wenig darüber aus, ob die Finanzierung insgesamt günstig ist. Entscheidend ist der endgültige Zinssatz, den du für deine konkrete Anschlussfinanzierung erhältst.
Zusätzlich solltest du Tilgung, Monatsrate, Sondertilgungen, mögliche Tilgungssatzwechsel, Zinsbindung und voraussichtliche Restschuld berücksichtigen. Ein etwas höherer Zinssatz kann unter Umständen mit besseren Vertragsbedingungen verbunden sein, während ein vermeintlich günstigeres Angebot weniger flexibel ausfällt.
Fazit: Der Forward-Aufschlag ist der Preis für frühzeitige Planungssicherheit
Der Forward-Aufschlag macht deutlich, dass Zinssicherheit bei einer Anschlussfinanzierung einen wirtschaftlichen Wert hat. Wenn eine Bank dir bereits lange vor dem Ende deiner bisherigen Zinsbindung einen zukünftigen Zinssatz garantiert, übernimmt sie einen Teil des Risikos einer veränderten Zinslandschaft. Dieser Vorteil kann sich in einem höheren Sollzins widerspiegeln.
Ob sich dieser Preis für dich lohnt, hängt nicht nur davon ab, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln. Ebenso wichtig sind deine Restschuld, dein Haushaltsbudget, deine gewünschte Monatsrate und deine persönliche Bereitschaft, das Risiko steigender Finanzierungskosten zu tragen.
Besonders bei hohen Restschulden können wenige Zehntelprozentpunkte einen erheblichen Unterschied machen. Deshalb solltest du mehrere Angebote mit identischen Eckdaten vergleichen und nicht nur nach dem niedrigsten genannten Forward-Aufschlag suchen. Entscheidend ist, welche Finanzierung insgesamt zu deiner finanziellen Situation passt.
Ein Forward-Darlehen ist damit weder grundsätzlich günstig noch grundsätzlich teuer. Es ist vor allem ein Instrument zur Absicherung. Wer versteht, welchen Preis er für diese Sicherheit bezahlt und welche Alternative er dafür aufgibt, kann wesentlich fundierter über seine Anschlussfinanzierung entscheiden.
