Der Kaufpreis eines Hauses ist nur ein Teil dessen, was Käufer tatsächlich bezahlen müssen. Neben der Grunderwerbsteuer und möglichen Maklerkosten entstehen beim Eigentumswechsel auch Notar- und Grundbuchkosten. Gerade weil diese Ausgaben im Exposé einer Immobilie häufig nicht prominent auftauchen, werden sie bei der ersten Budgetplanung schnell unterschätzt.
Dabei handelt es sich keineswegs um einen kleinen Zusatzbetrag. Bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro können Notar und Grundbuch zusammen einige Tausend Euro kosten. Wird der Kauf über eine Bank finanziert und dafür eine Grundschuld eingetragen, kommen weitere Gebühren hinzu.
Wer seine Baufinanzierung zu knapp kalkuliert, kann deshalb eine unangenehme Überraschung erleben. Entscheidend ist, die Notarkosten beim Hauskauf nicht isoliert zu betrachten, sondern als festen Bestandteil der gesamten Kaufnebenkosten. Erst wenn Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung zusammenpassen, zeigt sich, ob die Immobilie wirklich im eigenen Budget liegt.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Eine häufig verwendete Faustregel lautet, für Notar und Grundbuch zusammen ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Das ist für eine erste Überschlagsrechnung hilfreich, sollte aber nicht als verbindlicher Endbetrag verstanden werden.
Je nach Kaufpreis, Vertragsgestaltung, Finanzierung und erforderlichen Eintragungen können die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger ausfallen. Besonders die Bestellung einer Grundschuld für die finanzierende Bank kann zusätzliche Gebühren verursachen.
Für eine vorsichtige Finanzierungsplanung ist es deshalb sinnvoll, nicht mit dem absolut niedrigsten denkbaren Betrag zu rechnen. Ein kleiner zusätzlicher Puffer verhindert, dass bereits die Kaufnebenkosten das vorhandene Eigenkapital stärker aufzehren als erwartet.
Beispiel: Notarkosten bei 300.000 Euro Kaufpreis
Kostet das Haus 300.000 Euro, ergeben 1,5 Prozent davon rechnerisch 4.500 Euro. Dieser Betrag kann als grobe Orientierung für Notar und Grundbuch dienen.
Wird die Immobilie finanziert, können zusätzlich Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld entstehen. Der endgültige Betrag hängt deshalb davon ab, welche Vorgänge im konkreten Fall notwendig sind.
Beispiel: Notarkosten bei 500.000 Euro Kaufpreis
Bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro entsprechen 1,5 Prozent bereits 7.500 Euro. Die Kaufnebenkosten erreichen damit allein für Notar und Grundbuch eine Größenordnung, die im Eigenkapitalplan deutlich berücksichtigt werden sollte.
Gerade bei höherpreisigen Immobilien wird sichtbar, warum ein paar Zehntelprozent Unterschied schnell mehrere Hundert oder sogar einige Tausend Euro ausmachen können. Für die Gesamtfinanzierung ist deshalb eine realistische Nebenkostenrechnung wichtiger als eine möglichst optimistische Kalkulation.
Beispiel: Notarkosten bei 700.000 Euro Kaufpreis
Bei 700.000 Euro Kaufpreis würden 1,5 Prozent rund 10.500 Euro ergeben. Damit wird deutlich, dass Notar- und Grundbuchkosten keineswegs nur ein kleiner Verwaltungsbetrag am Rand des Immobilienkaufs sind.
Zusammen mit Grunderwerbsteuer und eventuell anfallender Maklerprovision kann sich daraus eine erhebliche zusätzliche Summe ergeben. Käufer sollten daher immer vom gesamten Kapitalbedarf ausgehen und nicht nur vom Betrag, der im Kaufvertrag als Kaufpreis steht.
Was genau bezahlt der Käufer beim Notar?
Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf deutlich mehr als das bloße Beglaubigen zweier Unterschriften. Seine Aufgabe besteht unter anderem darin, den Immobilienkauf rechtssicher vorzubereiten und den Eigentumsübergang formal korrekt zu begleiten.
Welche einzelnen Gebühren entstehen, hängt vom konkreten Vorgang ab. Zu den typischen Leistungen gehören die Erstellung beziehungsweise Vorbereitung des Kaufvertrags, die Beurkundung, verschiedene Vollzugstätigkeiten und die Kommunikation mit den beteiligten Stellen.
Vorbereitung und Beurkundung des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage des Hauskaufs. Er enthält unter anderem Angaben zum Kaufgegenstand, Kaufpreis, Übergang, bestehenden Belastungen und den Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.
Beim Notartermin wird der Vertrag mit den Beteiligten behandelt und anschließend beurkundet. Mit der Unterschrift entsteht die vertragliche Verpflichtung zum Immobilienkauf, weshalb Käufer den Vertragsinhalt bereits vor dem Termin sorgfältig prüfen sollten.
Abwicklung nach dem Notartermin
Nach der Unterschrift ist der Käufer noch nicht automatisch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bis zum vollständigen Eigentumsübergang sind mehrere weitere Schritte erforderlich.
Der Notar koordiniert einen wesentlichen Teil dieser Abwicklung. Er kümmert sich beispielsweise darum, dass notwendige Erklärungen eingeholt, Eintragungen beantragt und die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung geprüft werden.
Auslagen und weitere Gebühren
Zusätzlich zu den eigentlichen Gebühren können Auslagen entstehen. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Dokumenten-, Versand- und Kommunikationskosten.
Auf notarielle Leistungen kann außerdem Umsatzsteuer anfallen. Deshalb besteht die Rechnung häufig aus mehreren Einzelpositionen und nicht aus einem einzigen pauschalen Prozentsatz des Immobilienpreises.
Warum der Notar beim Hauskauf Pflicht ist
Ein Haus kann nicht einfach mit einem privaten schriftlichen Vertrag wie ein Gebrauchtwagen verkauft werden. Immobiliengeschäfte haben eine große wirtschaftliche Tragweite und unterliegen deshalb besonderen rechtlichen Formvorschriften.
Der notarielle Kaufvertrag soll dafür sorgen, dass der Eigentumswechsel eindeutig geregelt und rechtlich abgesichert wird. Gleichzeitig übernimmt der Notar eine neutrale Rolle und ist nicht ausschließlich Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers.
Das ist besonders wichtig, weil beim Immobilienkauf häufig hohe sechsstellige Geldbeträge bewegt werden. Fehler bei Eigentumsverhältnissen, Belastungen oder Zahlungsbedingungen könnten ansonsten erhebliche finanzielle Folgen haben.
Notarkosten und Grundbuchkosten sind nicht dasselbe
Im Alltag werden Notar- und Grundbuchkosten häufig zusammengefasst. Für die eigene Kalkulation ist das verständlich, tatsächlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Kostenpositionen.
Der Notar erhält Gebühren für seine Tätigkeiten rund um den Kaufvertrag und dessen Abwicklung. Das Grundbuchamt erhebt dagegen Gebühren für bestimmte Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch.
Für Käufer ist am Ende vor allem entscheidend, beide Kostenarten gemeinsam zu berücksichtigen. Wer lediglich mit den reinen Notarkosten rechnet und das Grundbuch vergisst, kalkuliert den Immobilienerwerb zu knapp.
Welche Grundbuchkosten beim Hauskauf entstehen können
Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Darin ist unter anderem festgehalten, wem die Immobilie gehört und welche bestimmten Rechte oder Belastungen bestehen.
Beim Eigentümerwechsel müssen deshalb Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden. Zusätzlich können weitere Eintragungen erforderlich sein, insbesondere wenn die Immobilie über einen Bankkredit finanziert wird.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung dient vereinfacht gesagt dazu, den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung abzusichern. Sie wird typischerweise vor der endgültigen Umschreibung des Eigentums eingetragen.
Für Käufer ist diese Absicherung von großer Bedeutung, weil zwischen Notartermin, Kaufpreiszahlung und endgültiger Eigentumsumschreibung einige Zeit liegen kann. Die Vormerkung schützt die vereinbarte Position des Käufers während dieser Phase.
Eigentumsumschreibung
Nachdem die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt und der Kaufpreis entsprechend dem Vertrag gezahlt wurde, kann die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgen. Erst dadurch wird der Käufer grundbuchrechtlich zum neuen Eigentümer.
Auch für diese Eintragung fallen Gebühren an. Sie gehören deshalb zu den Grundbuchkosten, die Käufer bei ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten.
Zusätzliche Kosten durch die Grundschuld
Die meisten Käufer bezahlen ein Haus nicht vollständig aus eigenen Mitteln. Wird ein Immobilienkredit aufgenommen, verlangt die finanzierende Bank normalerweise eine Sicherheit für das Darlehen.
In der Praxis geschieht dies häufig über eine Grundschuld. Diese wird zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen und verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten.
Wie hoch diese Kosten sind, hängt insbesondere von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab. Bei einer großen Finanzierung können sie deshalb deutlich stärker ins Gewicht fallen als bei einem Kauf mit sehr hohem Eigenkapitalanteil.
Warum die Grundschuld nicht mit dem Hauskauf verwechselt werden sollte
Die Kosten der Grundschuldbestellung entstehen nicht allein dadurch, dass du eine Immobilie kaufst. Sie entstehen vor allem deshalb, weil die Bank für das Immobiliendarlehen eine entsprechende Sicherheit verlangt.
Zwei Käufer derselben Immobilie könnten deshalb unterschiedliche Nebenkosten haben. Bezahlt Käufer A das Haus vollständig aus Eigenkapital, während Käufer B einen großen Kredit benötigt, entstehen für Käufer B zusätzliche Finanzierungskosten rund um die Grundschuld.
Wer bezahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Üblicherweise trägt der Käufer den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Deshalb sollten diese Ausgaben bereits in der ersten Finanzierungsrechnung auf der Käuferseite auftauchen.
Davon zu unterscheiden sind Kosten, die beispielsweise durch die Löschung bestimmter alter Belastungen des Verkäufers entstehen. Welche Partei welchen Kostenpunkt übernimmt, sollte aus dem konkreten Kaufvertrag eindeutig hervorgehen.
Es lohnt sich deshalb, den Kostenabschnitt des Vertrags nicht als unwichtige Formalität zu überlesen. Käufer sollten verstehen, welche Ausgaben ihnen konkret zugeordnet werden und welche beim Verkäufer verbleiben.
Kann man Notarkosten beim Hauskauf verhandeln?
Bei vielen Positionen eines Immobilienkaufs lässt sich über den Preis sprechen. Beim gesetzlichen Notarhonorar funktioniert dieses Prinzip jedoch grundsätzlich nicht wie bei einem Handwerker, Makler oder Finanzierungsvermittler.
Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben. Ein Notar kann deshalb für die gleichen gebührenpflichtigen Tätigkeiten nicht einfach einen individuellen Sonderpreis anbieten, nur weil ein Käufer nach einem Rabatt fragt.
Das hat auch einen Vorteil: Käufer müssen nicht befürchten, durch fehlendes Verhandlungsgeschick unnötig hohe Notargebühren zu zahlen. Einen klassischen Preisvergleich zwischen verschiedenen Notaren brauchst du deshalb nicht mit dem Ziel durchzuführen, den günstigsten Anbieter zu finden.
Kann man bei den Notarkosten trotzdem sparen?
Große Einsparmöglichkeiten bei gesetzlich vorgegebenen Gebühren gibt es nicht. Trotzdem kann die konkrete Gestaltung eines Immobiliengeschäfts Einfluss darauf haben, welche Vorgänge überhaupt erforderlich werden.
Wichtig ist allerdings, nicht auf eigene Faust Vertragsbestandteile zu verändern, nur um vermeintlich Gebühren zu sparen. Bei einem Immobiliengeschäft stehen Rechtssicherheit und eine saubere Abwicklung deutlich über kleinen möglichen Kostenvorteilen.
Ein sinnvollerer Hebel besteht darin, die gesamten Kaufnebenkosten frühzeitig zu kennen. Wer Finanzierung, Eigenkapital und Kaufpreis realistisch aufeinander abstimmt, vermeidet wesentlich größere finanzielle Probleme als durch den Versuch, einzelne Notargebühren minimal zu reduzieren.
Gehören Einbauküche und Inventar zum Kaufpreis?
Bei Immobilienkäufen werden gelegentlich bewegliche Gegenstände zusammen mit dem Haus verkauft. Typische Beispiele sind eine Einbauküche, Möbel, Gartengeräte oder andere Gegenstände, die nicht zwingend Bestandteil des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes sein müssen.
Eine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag kann für verschiedene Kaufnebenkosten relevant sein. Dabei sollten Werte jedoch realistisch sein und tatsächlich vorhandene Gegenstände betreffen.
Es wäre keine sinnvolle Strategie, willkürlich hohe Inventarwerte anzusetzen, nur um den Immobilienwert auf dem Papier zu reduzieren. Die Angaben sollten sachlich begründbar sein und dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der übernommenen Gegenstände entsprechen.
Wann müssen die Notarkosten bezahlt werden?
Die Notarkosten werden nicht zwangsläufig gemeinsam mit dem Kaufpreis der Immobilie bezahlt. Nach erfolgten Tätigkeiten erhalten die Beteiligten entsprechende Kostenrechnungen, die innerhalb der angegebenen Zahlungsfrist beglichen werden müssen.
Auch Grundbuchkosten können separat in Rechnung gestellt werden. Käufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass sämtliche Nebenkosten erst Monate nach dem Immobilienkauf relevant werden.
Für die Liquiditätsplanung bedeutet das: Das Geld für die Kaufnebenkosten sollte verfügbar sein. Es wäre riskant, das gesamte Eigenkapital für die Kaufpreiszahlung einzuplanen und anschließend darauf zu hoffen, Notar, Steuer und Grundbuch aus dem laufenden Monatsgehalt bezahlen zu können.
Warum Banken Kaufnebenkosten besonders genau betrachten
Für Banken besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Wert der Immobilie und den Kosten, die zusätzlich für den Kauf anfallen. Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten erhöhen schließlich nicht automatisch den materiellen Wert des Hauses.
Deshalb ist es für eine solide Baufinanzierung häufig vorteilhaft, zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen zu können. Je mehr Nebenkosten zusätzlich finanziert werden müssen, desto höher wird die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum Immobilienwert.
Das kann Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen haben. Eine sehr hohe Finanzierung ist nicht grundsätzlich unmöglich, sie lässt jedoch weniger finanziellen Puffer und kann bei steigenden Kosten oder unerwarteten Reparaturen schneller zur Belastung werden.
Notarkosten als Teil der gesamten Kaufnebenkosten
Der größte Fehler wäre, ausschließlich die Notarkosten zu betrachten. Für eine realistische Kaufentscheidung brauchst du eine Gesamtrechnung aller zusätzlichen Kosten des Immobilienerwerbs.
Zu den wichtigsten Positionen gehören regelmäßig die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Zusätzlich können unmittelbar nach dem Kauf Renovierungs-, Modernisierungs-, Umzugs- oder Einrichtungskosten entstehen.
Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro. Selbst wenn du für Notar und Grundbuch überschlägig nur 1,5 Prozent beziehungsweise etwa 6.000 Euro kalkulierst, kommen weitere Kaufnebenkosten hinzu. Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt deshalb spürbar oberhalb des reinen Kaufpreises.
Warum du Notarkosten möglichst aus Eigenkapital bezahlen solltest
Wer ausreichend Eigenkapital besitzt, sollte beim Finanzierungsplan nicht ausschließlich an die Anzahlung auf die Immobilie denken. Ein Teil des vorhandenen Kapitals wird bereits für die Nebenkosten benötigt.
Das hat einen einfachen Grund: Kaufnebenkosten schaffen keinen entsprechenden zusätzlichen Immobilienwert. Wird beispielsweise eine hohe Grunderwerbsteuer bezahlt, ist das Haus am nächsten Tag nicht um diesen Betrag mehr wert.
Wer diese Nebenkosten vollständig finanzieren muss, benötigt daher einen besonders hohen Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert. Das kann die Finanzierung verteuern und führt gleichzeitig dazu, dass der Schuldenstand zu Beginn besonders hoch ist.
So solltest du die Notarkosten vor dem Hauskauf kalkulieren
Eine gute Finanzierungsplanung beginnt nicht mit der Frage, welche maximale Monatsrate die Bank genehmigen würde. Zuerst solltest du ermitteln, wie hoch dein gesamter Kapitalbedarf einschließlich aller Nebenkosten tatsächlich ist.
Für Notar und Grundbuch kannst du zunächst mit einer realistischen Faustregel arbeiten. Anschließend solltest du prüfen, ob für die Finanzierung zusätzlich eine Grundschuld benötigt wird und welche weiteren Kaufnebenkosten im konkreten Bundesland und beim konkreten Immobiliengeschäft entstehen.
Plane außerdem einen Sicherheitspuffer ein. Ein Hauskauf sollte nicht dazu führen, dass nach Überweisung sämtlicher Kaufnebenkosten praktisch kein frei verfügbares Geld mehr vorhanden ist.
Eine einfache Beispielrechnung
Angenommen, du möchtest ein Haus für 450.000 Euro kaufen und kalkulierst für Notar und Grundbuch zunächst mit rund 1,5 Prozent. Daraus ergeben sich überschlägig etwa 6.750 Euro.
Dazu kommen die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerkosten. Außerdem können Kosten der Finanzierung, ein Umzug und erste Arbeiten am Haus notwendig sein. Genau deshalb sollte die Entscheidung über die maximal bezahlbare Immobilie immer auf dem Gesamtbudget beruhen.
Die häufigsten Fehler bei den Notarkosten
Viele Fehlkalkulationen entstehen nicht dadurch, dass Käufer überhaupt nichts von den Nebenkosten wissen. Häufig kennen sie die Kosten grundsätzlich, rechnen aber mit zu niedrigen Beträgen oder berücksichtigen einzelne Komponenten nicht.
Besonders riskant ist eine Finanzierung ohne Reserve. Wenn Kaufpreis und Kaufnebenkosten bereits das komplette verfügbare Kapital verbrauchen, kann schon eine unerwartete Reparatur unmittelbar nach der Schlüsselübergabe zum Problem werden.
Fehler 1: Nur den Immobilienpreis betrachten
Ein Angebot von 450.000 Euro bedeutet nicht, dass 450.000 Euro das gesamte notwendige Budget darstellen. Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt aufgrund der Kaufnebenkosten darüber.
Bevor du eine Immobilie als bezahlbar einstufst, solltest du deshalb sämtliche Nebenkosten ergänzen. Erst die Summe daraus zeigt, welche finanzielle Belastung der Kauf wirklich verursacht.
Fehler 2: Notar und Grundbuch gleichsetzen
Die häufig genannte Prozentangabe fasst beide Positionen oft zusammen. Dadurch entsteht schnell der Eindruck, sämtliche Beträge gingen an den Notar.
Für die Finanzplanung ist das zwar zunächst zweitrangig, für das Verständnis der Kosten aber wichtig. Grundbuchgebühren sind ein eigener Bestandteil des Eigentumswechsels.
Fehler 3: Kosten der Grundschuld vergessen
Wer einen großen Teil des Kaufpreises finanziert, benötigt normalerweise eine Grundschuld zugunsten der Bank. Für deren notarielle Bestellung und Grundbucheintragung können zusätzliche Kosten entstehen.
Eine Kalkulation ohne diesen Posten kann deshalb zu niedrig ausfallen. Käufer sollten die Finanzierungskosten rund um die Grundschuld bereits vor dem Notartermin berücksichtigen.
Fehler 4: Das gesamte Eigenkapital einplanen
100.000 Euro Ersparnisse bedeuten nicht automatisch, dass 100.000 Euro vollständig als Eigenkapital in den Kaufpreis fließen sollten. Ein Teil wird bereits für Nebenkosten und möglicherweise weitere Ausgaben benötigt.
Darüber hinaus ist eine finanzielle Reserve nach dem Immobilienkauf sinnvoll. Eigentümer können schließlich jederzeit mit Reparaturen, höheren Betriebskosten oder anderen unerwarteten Belastungen konfrontiert werden.
Fehler 5: Mit einem festen Prozentwert als Garantie rechnen
Faustregeln sind wertvoll, weil sie schnelle Berechnungen ermöglichen. Sie ersetzen jedoch keine konkrete Kostenberechnung für das tatsächliche Immobiliengeschäft.
Nutze eine Prozentzahl daher für die erste Budgetplanung, aber behandle sie nicht als verbindliche Schlussrechnung. Je nach Kaufvertrag und Finanzierung kann der tatsächliche Betrag abweichen.
Worauf Käufer vor dem Notartermin achten sollten
Der Notartermin sollte nicht der Moment sein, in dem du einen Immobilienkauf erstmals vollständig durchdenkst. Kaufpreis, Finanzierung und wesentliche Vertragsbedingungen sollten vorher geklärt sein.
Lies den Vertragsentwurf gründlich durch und notiere Fragen, die du nicht verstehst. Bei einer Investition von mehreren Hunderttausend Euro sollte keine relevante Vertragsklausel nur deshalb ungeklärt bleiben, weil sie kompliziert formuliert ist.
Prüfe außerdem, ob dein Eigenkapital für sämtliche Kaufnebenkosten ausreicht und die Finanzierung verbindlich vorbereitet ist. Ein unterschriebener Immobilienkaufvertrag ist keine unverbindliche Reservierung, sondern eine weitreichende rechtliche Verpflichtung.
Häufige Fragen zu den Notarkosten beim Hauskauf
Die tatsächliche Höhe der Notar- und Grundbuchkosten hängt immer vom konkreten Immobiliengeschäft ab. Einige grundlegende Fragen stellen sich jedoch bei nahezu jedem Hauskauf und lassen sich bereits vor dem Notartermin klären.
Wie viel Prozent Notarkosten muss ich beim Hauskauf einplanen?
Für Notar und Grundbuch zusammen wird bei einer ersten Kalkulation häufig mit ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet. Diese Zahl ist eine praktische Faustregel und kein garantierter Rechnungsbetrag.
Je nach Kaufvertrag, Grundbuchsituation und Finanzierung können zusätzliche Kosten entstehen. Besonders eine neu einzutragende Grundschuld kann die Gesamtkosten erhöhen, weshalb etwas finanzieller Spielraum empfehlenswert ist.
Wer zahlt den Notar beim Hauskauf?
Die mit dem Erwerb verbundenen Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise überwiegend der Käufer. Bestimmte Kosten können allerdings dem Verkäufer zuzuordnen sein, insbesondere wenn sie mit bestehenden Belastungen auf Verkäuferseite zusammenhängen.
Welche Kostenverteilung tatsächlich gilt, ergibt sich aus dem konkreten Kaufvertrag. Käufer sollten den entsprechenden Abschnitt deshalb aufmerksam lesen und offene Punkte vor der Beurkundung klären.
Kann ich ein Haus ohne Notar kaufen?
Ein normaler Grundstücks- beziehungsweise Immobilienkauf kann in Deutschland nicht einfach durch einen privaten Kaufvertrag wirksam abgewickelt werden. Der Kaufvertrag benötigt die gesetzlich vorgesehene notarielle Beurkundung.
Der Notartermin ist deshalb kein optionaler Zusatzservice. Die damit verbundenen Kosten gehören zwingend zu den Aufwendungen, die Käufer beim Immobilienerwerb berücksichtigen müssen.
Sind Grundbuchkosten bereits in den Notarkosten enthalten?
Nein, rechtlich betrachtet sind Notar- und Grundbuchkosten unterschiedliche Kostenpositionen. In vereinfachten Finanzierungsrechnungen werden beide jedoch häufig gemeinsam dargestellt.
Wenn beispielsweise pauschal mit etwa 1,5 Prozent kalkuliert wird, ist damit häufig die Kombination aus Notar und Grundbuch gemeint. Käufer sollten deshalb immer prüfen, welche Positionen eine genannte Kostenschätzung tatsächlich umfasst.
Steigen die Notarkosten, wenn ich das Haus finanziere?
Die Finanzierung kann zusätzliche Kosten verursachen, weil die Bank normalerweise eine Sicherheit für das Immobiliendarlehen verlangt. Häufig wird dafür eine Grundschuld notariell bestellt und anschließend im Grundbuch eingetragen.
Je höher die einzutragende Grundschuld ist, desto relevanter können diese zusätzlichen Gebühren werden. Deshalb sollte eine Kalkulation für einen finanzierten Hauskauf nicht automatisch mit der eines vollständig aus Eigenkapital bezahlten Kaufs gleichgesetzt werden.
Fazit: Notarkosten gehören von Anfang an in die Hauskauf-Rechnung
Notarkosten beim Hauskauf sind keine unbedeutende Formalität, sondern ein fester Bestandteil des Kapitalbedarfs. Zusammen mit den Grundbuchkosten solltest du für eine erste Kalkulation häufig ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises berücksichtigen und bei einer Finanzierung mögliche Zusatzkosten für die Grundschuld einplanen.
Noch wichtiger ist jedoch der Blick auf das Gesamtbild. Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklerkosten, Notar, Grundbuch, Finanzierungskosten und mögliche Ausgaben nach der Übergabe können den benötigten Geldbetrag deutlich über den eigentlichen Immobilienpreis hinaus erhöhen.
Eine Immobilie ist deshalb erst dann wirklich bezahlbar, wenn nicht nur Kaufpreis und monatliche Kreditrate passen. Auch sämtliche Kaufnebenkosten müssen finanziert werden können, ohne dass deine finanziellen Reserven vollständig verschwinden. Wer diese Kosten früh und mit ausreichend Puffer einplant, startet deutlich solider in die eigene Immobilie.
