Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich entstehen Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland, Art des Kaufs und Beteiligung eines Maklers einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen können. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann außerdem eine Maklerprovision hinzukommen.

Gerade bei der Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses spielen diese zusätzlichen Kosten eine zentrale Rolle. Bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro können bereits wenige Prozentpunkte mehrere Zehntausend Euro ausmachen. Deshalb sollte nicht allein geprüft werden, ob der eigentliche Immobilienpreis finanzierbar ist. Entscheidend ist vielmehr, wie hoch der gesamte Kapitalbedarf einschließlich aller Erwerbskosten ausfällt.

Was bedeutet Kaufnebenkosten?

Als Kaufnebenkosten werden diejenigen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie entstehen und unmittelbar oder mittelbar mit dem Eigentumsübergang verbunden sind. Häufig wird dafür auch der Begriff Erwerbsnebenkosten verwendet. Besonders relevant sind die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Kosten für Eintragungen im Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Nicht jede Ausgabe rund um einen Immobilienkauf gehört im engeren Sinne zu den klassischen Kaufnebenkosten. Renovierungen, neue Möbel, der Umzug oder spätere Instandhaltungskosten entstehen zwar ebenfalls im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, werden bei der üblichen Berechnung der Kaufnebenkosten jedoch meist getrennt betrachtet. Ähnliches gilt für bestimmte Finanzierungskosten.

Die Höhe der Kaufnebenkosten lässt sich deshalb nicht mit einem einzigen bundesweit gültigen Prozentsatz angeben. Allein die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. Der gesetzliche Ausgangssatz liegt bei 3,5 Prozent, die Bundesländer können jedoch eigene Sätze festlegen. Aktuell reichen diese bis 6,5 Prozent.

Wie setzen sich Kaufnebenkosten zusammen?

Der größte Unterschied zwischen verschiedenen Immobilienkäufen entsteht häufig durch die Grunderwerbsteuer und eine mögliche Maklerprovision. Notar- und Grundbuchkosten fallen dagegen grundsätzlich bei nahezu jedem regulären Immobilienkauf an.

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf die Gegenleistung für den Grundstückserwerb erhoben. In einem normalen Kaufvertrag entspricht dies regelmäßig dem für Grundstück und Immobilie vereinbarten Kaufpreis. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer einen entsprechenden Steuerbescheid. Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt grundsätzlich die für die Eigentumsumschreibung benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Notarkosten entstehen unter anderem für die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtliche Abwicklung des Eigentumsübergangs. Zusätzlich fallen Kosten beim Grundbuchamt an, beispielsweise für die Eigentumsumschreibung und – bei einer Finanzierung – häufig auch für die Eintragung einer Grundschuld. Als grobe Planungsgröße werden für Notar und Grundbuch zusammen häufig rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Die tatsächlichen Kosten hängen jedoch vom Geschäftswert und den konkret erforderlichen Vorgängen ab.

Eine Maklerprovision entsteht nur dann, wenn ein Makler am Immobiliengeschäft beteiligt ist und ein entsprechender Vergütungsanspruch besteht. Die Höhe ist nicht deutschlandweit einheitlich festgeschrieben. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Sind Maklerverträge mit beiden Kaufvertragsparteien geschlossen worden, müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt und sollen Kosten auf die andere Partei übertragen werden, muss die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe belastet bleiben.

Konkretes Beispiel für Kaufnebenkosten

Angenommen, eine Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro. Die Immobilie befindet sich in einem Bundesland mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent. Für Notar und Grundbuch werden zur überschlägigen Planung 1,5 Prozent angesetzt. Zusätzlich fällt für den Käufer eine Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises an.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 20.000 Euro. Für Notar und Grundbuch werden 6.000 Euro eingeplant. Die Maklerprovision beträgt 14.280 Euro. Insgesamt entstehen damit Kaufnebenkosten von 40.280 Euro.

Der Immobilienkauf kostet wirtschaftlich also nicht nur 400.000 Euro, sondern zunächst mindestens 440.280 Euro. Noch nicht berücksichtigt sind dabei beispielsweise Finanzierungskosten, Renovierungsarbeiten, Umzugskosten oder eine neue Einrichtung.

Besonders deutlich wird der Einfluss des Maklers bei einem Vergleich. Würde dieselbe Wohnung ohne Makler gekauft, lägen die in diesem Beispiel angesetzten Kaufnebenkosten nur bei 26.000 Euro beziehungsweise 6,5 Prozent des Kaufpreises. Mit der angenommenen Maklerprovision steigen sie dagegen auf rund 10,07 Prozent.

Bei der Finanzierungsplanung macht dieser Unterschied 14.280 Euro zusätzlich erforderliches Kapital aus. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, welche Kosten beim konkreten Kauf tatsächlich entstehen.

Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?

Kaufnebenkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitalbedarf, ohne dass sich dadurch der Wert der gekauften Immobilie automatisch entsprechend erhöht. Wer beispielsweise 30.000 Euro Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zahlt, besitzt anschließend nicht automatisch eine Immobilie, die allein deshalb 30.000 Euro mehr wert ist.

Das ist insbesondere bei einer hohen Fremdfinanzierung relevant. Banken betrachten nicht nur den Kaufpreis und das Einkommen des Kreditnehmers, sondern auch den Beleihungswert und das vorhandene Eigenkapital. Müssen zusätzlich zum Kaufpreis große Teile der Nebenkosten finanziert werden, steigt der Finanzierungsbedarf. Eine höhere Finanzierung im Verhältnis zum Immobilienwert kann wiederum ungünstigere Konditionen zur Folge haben.

Auch bei einem späteren Verkauf spielen die Nebenkosten indirekt eine Rolle. Wer eine Immobilie kurz nach dem Kauf wieder veräußert, muss zunächst einen ausreichend hohen Verkaufspreis erzielen, um nicht nur den ursprünglichen Kaufpreis, sondern wirtschaftlich betrachtet auch die beim Erwerb entstandenen Nebenkosten wieder auszugleichen. Immobilien eignen sich deshalb normalerweise nicht für Entscheidungen, die ausschließlich auf einen sehr kurzen Zeithorizont ausgelegt sind.

Worauf sollte man bei Kaufnebenkosten achten?

Eine der wichtigsten Regeln bei der Immobilienplanung lautet, den vorhandenen finanziellen Spielraum nicht vollständig für den Kaufpreis einzuplanen. Wer beispielsweise 100.000 Euro Eigenkapital besitzt, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass die gesamten 100.000 Euro als Anzahlung auf den Kaufpreis eingesetzt werden können. Zunächst müssen die Kaufnebenkosten und eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigt werden.

Auch pauschale Aussagen wie „Nebenkosten betragen immer zehn Prozent“ sind problematisch. Ohne Makler und in einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer kann der Anteil deutlich darunter liegen. Bei höherer Grunderwerbsteuer und zusätzlicher Maklerprovision kann er dagegen deutlich höher ausfallen.

Bei Eigentumswohnungen sollte außerdem nicht vergessen werden, dass unmittelbar nach dem Erwerb weitere Zahlungsverpflichtungen bestehen können. Hausgeld, mögliche Sonderumlagen oder geplante Sanierungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind zwar keine klassischen Kaufnebenkosten, können aber den tatsächlichen Finanzbedarf nach dem Immobilienerwerb erheblich beeinflussen.

Bei finanzierten Immobilien sollten zudem die Kosten für die Grundschuldbestellung berücksichtigt werden. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld dient der Bank üblicherweise als Sicherheit für das Immobiliendarlehen und verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren.

Kaufnebenkosten berechnen

Für eine erste überschlägige Berechnung können die einzelnen Kostenpositionen zusammengezählt werden:

Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Grundbuchkosten + Maklerprovision + weitere unmittelbar anfallende Erwerbskosten

Bei einer prozentualen überschlägigen Rechnung kann vereinfacht mit dem Kaufpreis gearbeitet werden:

Kaufnebenkosten = Kaufpreis × Summe der jeweiligen Kostensätze

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und angenommenen Nebenkosten von insgesamt 9 Prozent ergibt sich beispielsweise:

350.000 Euro × 9 % = 31.500 Euro

Der gesamte Kapitalbedarf für Kaufpreis und Kaufnebenkosten beträgt damit zunächst:

350.000 Euro + 31.500 Euro = 381.500 Euro

Eine solche Prozentrechnung eignet sich gut für eine erste Budgetplanung. Vor dem tatsächlichen Immobilienkauf sollten die Kosten jedoch einzeln ermittelt werden. Der Grunderwerbsteuersatz lässt sich anhand des Bundeslandes bestimmen, die Maklerprovision ergibt sich aus der konkreten Vereinbarung und die Notar- und Grundbuchkosten können anhand des jeweiligen Geschäftswerts genauer kalkuliert werden.

Besonders bei knapp bemessenem Eigenkapital sollte die Planung nicht auf einer optimistischen Pauschale beruhen. Schon ein Unterschied von einem Prozentpunkt bedeutet bei einer Immobilie für 500.000 Euro zusätzliche Kosten von 5.000 Euro.

Kaufnebenkosten und Erwerbsnebenkosten – gibt es einen Unterschied?

Die Begriffe Kaufnebenkosten und Erwerbsnebenkosten werden im Alltag häufig synonym verwendet. Beide beschreiben grundsätzlich Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie entstehen.

Die Grenzen sind in der Alltagssprache nicht immer eindeutig. Beispielsweise können Kosten einer Grundschuldbestellung sowohl im Zusammenhang mit den Notar- und Grundbuchkosten als auch mit der Immobilienfinanzierung betrachtet werden.

Wichtiger als die genaue sprachliche Abgrenzung ist deshalb, bei der persönlichen Kalkulation sämtliche tatsächlich entstehenden Kosten zu erfassen.

Typische Fehler und Missverständnisse bei Kaufnebenkosten

Ein häufiger Fehler besteht darin, nur den Immobilienpreis mit dem verfügbaren Budget zu vergleichen. Eine Wohnung für 300.000 Euro ist nicht automatisch finanzierbar, nur weil eine Finanzierung über 300.000 Euro grundsätzlich möglich wäre. Die zusätzlichen Erwerbskosten müssen ebenfalls bezahlt werden.

Ein weiteres Missverständnis betrifft die Maklerprovision. Die gesetzlichen Regelungen bedeuten nicht, dass Käufer grundsätzlich immer exakt die Hälfte jeder Maklerprovision zahlen müssen. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat, um welche Immobilie es sich handelt und welche Vereinbarungen bestehen. Die gesetzlichen Vorgaben begrenzen insbesondere die Möglichkeit, Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern auf Verbraucher als Käufer abzuwälzen.

Auch die Annahme eines deutschlandweit einheitlichen Grunderwerbsteuersatzes ist falsch. Die Höhe hängt vom Bundesland ab, in dem sich das Grundstück befindet, und nicht vom Wohnort des Käufers. Bei identischem Kaufpreis kann deshalb allein durch den Standort ein Unterschied von mehreren Tausend Euro entstehen.

Schließlich werden Kaufnebenkosten gelegentlich mit sämtlichen Ausgaben nach dem Immobilienkauf gleichgesetzt. Renovierung, Einrichtung, laufende Grundsteuer, Versicherungen oder monatliches Hausgeld gehören jedoch nicht zu den klassischen Erwerbsnebenkosten. Für eine realistische Gesamtplanung sollten diese Ausgaben trotzdem berücksichtigt werden.

Für wen sind Kaufnebenkosten besonders relevant?

Besonders wichtig sind Kaufnebenkosten für Personen, die erstmals eine Immobilie erwerben. Erstkäufer konzentrieren sich bei der Immobiliensuche verständlicherweise häufig auf Kaufpreis, monatliche Kreditrate und vorhandenes Eigenkapital. Die zusätzlichen Kosten können dann überraschend hoch erscheinen.

Auch für Käufer mit begrenztem Eigenkapital sind sie entscheidend. Je größer der Teil der Gesamtkosten ist, der über ein Darlehen finanziert werden muss, desto stärker kann sich dies auf Finanzierungsstruktur und Zinssatz auswirken.

Kapitalanleger sollten Kaufnebenkosten ebenfalls in ihre Renditeberechnung einbeziehen. Wird beispielsweise eine vermietete Wohnung für 250.000 Euro gekauft, tatsächlich aber einschließlich Nebenkosten 275.000 Euro Kapital eingesetzt, sollte bei der Beurteilung der Investition nicht ausschließlich mit dem nominalen Kaufpreis gerechnet werden.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Wie hoch sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Eine bundesweit einheitliche Höhe gibt es nicht. Entscheidende Faktoren sind der Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Ohne Makler können die Nebenkosten deutlich niedriger ausfallen als bei einem vermittelten Kauf. Für eine erste Kalkulation werden häufig mehrere Prozent des Kaufpreises zusätzlich eingeplant. Eine pauschale Prozentzahl sollte jedoch nur als Orientierung dienen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet bereits ein Unterschied von zwei Prozentpunkten eine Abweichung von 10.000 Euro. Vor einer Finanzierungsentscheidung sollten deshalb die konkreten Einzelpositionen berechnet werden.

Welche Kaufnebenkosten fallen immer an?

Bei einem regulären Immobilienkauf fallen grundsätzlich Kosten für die notarielle Beurkundung und die notwendigen Grundbucheintragungen an. In den meisten normalen Kaufkonstellationen entsteht außerdem Grunderwerbsteuer, wobei es gesetzlich geregelte Ausnahmen gibt. Eine Maklerprovision gehört dagegen nicht zwingend zu jedem Immobilienkauf. Wird die Immobilie direkt vom Eigentümer erworben und war kein provisionspflichtiger Makler beteiligt, entfällt diese Position. Weitere Kosten können beispielsweise durch die Finanzierung und die Eintragung einer Grundschuld entstehen. Deshalb sollte zwischen praktisch unvermeidbaren Erwerbskosten und Kosten unterschieden werden, die nur bei bestimmten Kauf- oder Finanzierungskonstellationen auftreten.

Kann man Kaufnebenkosten mit einem Immobilienkredit finanzieren?

Grundsätzlich können Banken auch Finanzierungen anbieten, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern zumindest ein Teil der Nebenkosten über Fremdkapital abgedeckt wird. Ob dies möglich ist, hängt insbesondere von Einkommen, Bonität, Eigenkapital, Immobilienwert und den Vorgaben der jeweiligen Bank ab. Eine Finanzierung oberhalb des eigentlichen Kaufpreises erhöht allerdings das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert. Für die Bank entsteht dadurch regelmäßig ein höheres Risiko, was sich auf die Konditionen auswirken kann. Käufer sollten deshalb nicht nur prüfen, ob eine solche Finanzierung möglich ist, sondern auch, wie sich der größere Darlehensbetrag auf Rate, Zinsbelastung und Restschuld auswirkt.

Gehören Renovierungskosten zu den Kaufnebenkosten?

Renovierungs- und Modernisierungskosten werden normalerweise nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten gezählt. Kaufnebenkosten entstehen unmittelbar durch den Erwerb und dessen rechtliche Abwicklung, beispielsweise durch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Renovierungen betreffen dagegen den Zustand oder die zukünftige Nutzung der Immobilie. Für die Budgetplanung ist diese Abgrenzung allerdings zweitrangig. Muss direkt nach dem Kauf beispielsweise ein Bad erneuert oder eine Heizungsanlage ersetzt werden, benötigt der Käufer dieses Kapital zusätzlich. Eine realistische Finanzierung sollte deshalb neben Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten auch absehbare Modernisierungen und eine ausreichende Reserve berücksichtigen.

Muss der Käufer immer die Hälfte der Maklerkosten bezahlen?

Nein. Die gesetzlichen Regelungen bedeuten nicht, dass bei jedem Immobilienkauf automatisch eine hälftige Maklerprovision anfällt. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Sind sowohl Käufer als auch Verkäufer Vertragspartner des Maklers, müssen sie sich bei der Doppelbeauftragung in gleicher Höhe verpflichten. Hat dagegen nur eine Seite einen Maklervertrag geschlossen und sollen Kosten auf die andere Seite übertragen werden, muss die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Bei anderen Immobilienarten oder Kaufkonstellationen können andere Vereinbarungen relevant sein.

Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind klassische Anschaffungs- beziehungsweise Erwerbskosten steuerlich grundsätzlich anders zu behandeln als bei einer vermieteten Immobilie. Kapitalanleger müssen deshalb besonders zwischen sofort abzugsfähigen Aufwendungen und Anschaffungskosten unterscheiden, die steuerlich über die Immobilie berücksichtigt werden. Welche Behandlung im Einzelfall gilt, hängt zudem davon ab, um welche konkrete Kostenposition es sich handelt. Eine Maklerprovision für den Erwerb einer vermieteten Immobilie ist steuerlich beispielsweise anders einzuordnen als laufende Verwaltungskosten nach dem Kauf. Für eine belastbare steuerliche Kalkulation sollten die einzelnen Kosten daher getrennt dokumentiert und nicht lediglich unter einem Gesamtbetrag „Kaufnebenkosten“ zusammengefasst werden.

Warum sollten Kaufnebenkosten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden?

Wer die Kaufnebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt, muss einen geringeren Anteil der gesamten Transaktion über einen Immobilienkredit finanzieren. Dadurch verbessert sich häufig das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert. Dieses Verhältnis ist für Banken bei der Bewertung einer Finanzierung von großer Bedeutung. Müssen dagegen zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler finanziert werden, kann der Kreditbetrag den Kaufpreis übersteigen. Eine solche Finanzierung kann möglich sein, erhöht aber das Risiko und häufig auch die Anforderungen an Einkommen und Bonität. Zudem führen zusätzliche 30.000 oder 40.000 Euro Kredit über viele Jahre zu weiteren Zinskosten.

Fazit

Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil jedes Immobilienbudgets. Der im Exposé oder Kaufvertrag genannte Preis zeigt deshalb nur einen Teil des tatsächlichen Kapitalbedarfs. Besonders Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision können den Gesamtaufwand um mehrere Zehntausend Euro erhöhen. Wie hoch die Belastung ausfällt, hängt vor allem vom Kaufpreis, dem Bundesland und der konkreten Kaufsituation ab.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte deshalb zunächst den vollständigen Kapitalbedarf berechnen und erst anschließend bestimmen, welcher Teil durch Eigenkapital und welcher durch ein Darlehen abgedeckt werden soll. Zusätzlich zu den eigentlichen Kaufnebenkosten gehören ausreichende Rücklagen für Renovierungen, unerwartete Ausgaben und die Zeit nach dem Eigentumsübergang in eine solide Planung. Eine Immobilie ist nicht allein dann bezahlbar, wenn der Kaufpreis finanziert werden kann, sondern wenn die gesamte finanzielle Belastung langfristig tragfähig bleibt.