Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung. Sie wird grundsätzlich fällig, wenn ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt. Für Immobilienkäufer kann sie eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, denn je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.

Bei einem Immobilienkauf für mehrere Hunderttausend Euro entstehen dadurch schnell fünfstellige Steuerbeträge. Besonders wichtig ist die Grunderwerbsteuer deshalb bereits bei der Finanzierungsplanung. Sie kommt zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis sowie zu weiteren Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls einer Maklerprovision hinzu. Gleichzeitig gibt es bestimmte Erwerbsvorgänge, die von der Steuer ausgenommen sind.

Was bedeutet Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf bestimmte Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken in Deutschland. Der klassische Fall ist der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie anschließend selbst genutzt, vermietet oder als Kapitalanlage gehalten wird.

Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerbsvorgang. Bei einem normalen Immobilienkauf entsteht die Steuerpflicht deshalb nicht erst mit dem Einzug oder der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Bereits der wirksam abgeschlossene Kaufvertrag kann den steuerpflichtigen Vorgang auslösen.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Die Bundesländer können ihren jeweiligen Steuersatz selbst bestimmen. Deshalb kann der Kauf einer gleich teuren Immobilie abhängig vom Standort unterschiedlich hohe Steuerkosten verursachen. Entscheidend ist dabei das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet – nicht der Wohnort des Käufers.

Von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden ist insbesondere die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer grundsätzlich einmalig beim Erwerb anfällt, ist die Grundsteuer eine regelmäßig wiederkehrende Belastung für Immobilieneigentümer.

Wie funktioniert die Grunderwerbsteuer?

Nach Abschluss eines notariellen Immobilienkaufvertrags wird der Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt. Das Finanzamt prüft, ob Grunderwerbsteuer anfällt, bestimmt die Bemessungsgrundlage und setzt die Steuer entsprechend dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz fest.

Bei einem gewöhnlichen Kaufvertrag entspricht die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der Gegenleistung für den Grundstückserwerb. In vielen Fällen ist dies im Wesentlichen der vereinbarte Kaufpreis. Allerdings muss nicht zwangsläufig jeder im Gesamtpreis enthaltene Gegenstand grunderwerbsteuerpflichtig sein.

Bewegliche Gegenstände gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück. Wird beispielsweise eine gebrauchte Einbauküche oder anderes tatsächlich bewegliches Inventar zusammen mit einem Haus verkauft und ist hierfür ein realistischer Wert vereinbart, kann dieser Anteil unter bestimmten Voraussetzungen bei der Bemessungsgrundlage unberücksichtigt bleiben.

Nach der steuerlichen Bearbeitung erhält der Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid. Ist die Steuer bezahlt, stellt das Finanzamt grundsätzlich eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern erheblich. Im Jahr 2026 reichen die regulären Steuersätze von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in mehreren anderen Bundesländern.

BundeslandGrunderwerbsteuersatzBaden-Württemberg5,0 %Bayern3,5 %Berlin6,0 %Brandenburg6,5 %Bremen5,5 %Hamburg5,5 %Hessen6,0 %Mecklenburg-Vorpommern6,0 %Niedersachsen5,0 %Nordrhein-Westfalen6,5 %Rheinland-Pfalz5,0 %Saarland6,5 %Sachsen5,5 %Sachsen-Anhalt5,0 %Schleswig-Holstein6,5 %Thüringen5,0 %

Der Unterschied ist bei hohen Immobilienpreisen beträchtlich. Bei einer Bemessungsgrundlage von 400.000 Euro bedeutet ein Steuersatz von 3,5 Prozent eine Belastung von 14.000 Euro. Bei 6,5 Prozent werden dagegen 26.000 Euro fällig – eine Differenz von 12.000 Euro allein aufgrund des unterschiedlichen Landessteuersatzes.

Konkretes Beispiel zur Grunderwerbsteuer

Eine Familie kauft in Niedersachsen ein Einfamilienhaus für 350.000 Euro. Für das Beispiel wird angenommen, dass der vollständige Kaufpreis die steuerliche Bemessungsgrundlage bildet. Niedersachsen erhebt einen Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent.

Die Rechnung lautet:

350.000 Euro × 5 % = 17.500 Euro

Zusätzlich zum Kaufpreis muss die Familie damit 17.500 Euro Grunderwerbsteuer einplanen. Der tatsächliche Kapitalbedarf für den Immobilienkauf liegt folglich bereits bei mindestens 367.500 Euro, bevor Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler berücksichtigt werden.

Würde eine vergleichbare Immobilie für ebenfalls 350.000 Euro in Bayern gekauft, wären bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent lediglich 12.250 Euro Grunderwerbsteuer fällig. In einem Bundesland mit einem Steuersatz von 6,5 Prozent wären es dagegen 22.750 Euro.

Das Beispiel zeigt, warum die Grunderwerbsteuer nicht erst nach Abschluss des Kaufvertrags betrachtet werden sollte. Sie gehört von Anfang an in die Kalkulation der Kaufnebenkosten und damit auch in die Planung des erforderlichen Eigenkapitals.

Warum ist die Grunderwerbsteuer wichtig?

Beim Immobilienkauf konzentrieren sich viele Interessenten zunächst auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate. Die Grunderwerbsteuer kann die tatsächlich benötigte Geldsumme jedoch erheblich erhöhen. Zusammen mit weiteren Kaufnebenkosten entsteht schnell ein Betrag von mehreren Zehntausend Euro zusätzlich zum Kaufpreis.

Das ist auch für die Baufinanzierung relevant. Kaufnebenkosten müssen häufig zumindest teilweise aus vorhandenem Eigenkapital finanziert werden. Wer sein gesamtes verfügbares Kapital bereits für den Kaufpreis oder die geplante Renovierung eingeplant hat, kann deshalb Schwierigkeiten bei der Finanzierung bekommen.

Bei der Bewertung verschiedener Immobilien sollte daher nicht nur gefragt werden, ob der Kaufpreis finanzierbar ist. Entscheidend ist vielmehr der gesamte Kapitalbedarf einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, möglicher Maklerkosten sowie gegebenenfalls unmittelbar notwendiger Modernisierungen.

Grunderwerbsteuer berechnen

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf lässt sich die Grunderwerbsteuer vergleichsweise einfach berechnen. Benötigt werden die maßgebliche Bemessungsgrundlage und der Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet.

Die vereinfachte Formel lautet:

Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Grunderwerbsteuersatz

Angenommen, eine Eigentumswohnung kostet 280.000 Euro und befindet sich in einem Bundesland mit einem Steuersatz von 6 Prozent. Sofern die 280.000 Euro vollständig als Bemessungsgrundlage gelten, ergibt sich:

280.000 Euro × 0,06 = 16.800 Euro

Der Käufer muss somit 16.800 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Der Immobilienkauf kostet allein aus Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bereits 296.800 Euro.

Bei komplexeren Verträgen kann die steuerliche Bemessungsgrundlage allerdings vom auf den ersten Blick erkennbaren Immobilienpreis abweichen. Das kann beispielsweise bei bestimmten Baukonstellationen, Grundstücksübertragungen oder zusammen mit der Immobilie veräußerten Gegenständen relevant werden.

Welche Bestandteile des Kaufpreises zählen zur Grunderwerbsteuer?

Bei einem klassischen Immobilienkauf ist der vereinbarte Kaufpreis regelmäßig Ausgangspunkt der Berechnung. Entscheidend ist jedoch, welche Gegenleistung tatsächlich auf den Grundstückserwerb entfällt.

Mitverkauftes bewegliches Inventar kann grundsätzlich anders behandelt werden. Dazu können beispielsweise eine gebrauchte Einbauküche, bestimmte Möbel oder andere bewegliche Gegenstände gehören. Werden dafür im Kaufvertrag nachvollziehbare und realistische Einzelwerte angegeben, können diese Werte die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren, sofern die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Eine künstliche Aufteilung des Kaufpreises ist dagegen keine sinnvolle Sparstrategie. Überhöhte Werte für Inventar können vom Finanzamt hinterfragt werden. Die vereinbarten Beträge sollten daher wirtschaftlich nachvollziehbar und im Zweifel belegbar sein.

Besondere Aufmerksamkeit ist außerdem beim Erwerb eines Grundstücks in Verbindung mit einem geplanten Neubau erforderlich. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag wirtschaftlich oder rechtlich so miteinander verbunden, dass ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur der Grundstückspreis, sondern auch die Bauleistung für die Grunderwerbsteuer relevant werden.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Nicht jede Übertragung einer Immobilie führt automatisch zur Grunderwerbsteuer. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält verschiedene Ausnahmen.

Besonders relevant sind Übertragungen innerhalb bestimmter Familienverhältnisse. Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dazu gehören beispielsweise Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Großeltern und Enkeln.

Auch Grundstückserwerbe von Todes wegen sowie Schenkungen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dabei können allerdings andere Steuerarten, insbesondere Erbschaft- oder Schenkungsteuer, relevant werden.

Eine weitere gesetzliche Ausnahme besteht für Grundstückserwerbe, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze und nicht um einen allgemeinen Freibetrag, der bei jedem Immobilienkauf vom Kaufpreis abgezogen werden könnte.

Gerade bei familiären Übertragungen, Schenkungen, Erbfällen oder gemischten Übertragungen können die steuerlichen Folgen komplex sein. Neben der Grunderwerbsteuer können beispielsweise Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer oder einkommensteuerliche Folgen eine Rolle spielen.

Worauf sollte man bei der Grunderwerbsteuer achten?

Die Grunderwerbsteuer sollte bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags in die Finanzierungsrechnung einbezogen werden. Wer lediglich Kaufpreis und Darlehensrate betrachtet, unterschätzt möglicherweise den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf erheblich.

Besonders sorgfältig sollte geprüft werden, welche Bestandteile eines Kaufvertrags tatsächlich zur Immobilie gehören und welche Gegenstände eigenständig bewertet werden können. Eine realistische Aufteilung kann steuerlich relevant sein, sollte aber niemals nur zum Zweck einer künstlichen Steuerreduzierung vorgenommen werden.

Bei Neubauprojekten ist Vorsicht geboten, wenn Grundstück und Bauleistung formal von unterschiedlichen Vertragspartnern angeboten werden. Eine bloße vertragliche Trennung bedeutet nicht automatisch, dass für die Grunderwerbsteuer ausschließlich der Grundstückspreis zählt. Entscheidend sind die tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhänge.

Außerdem sollte die Liquidität für die Steuerzahlung vorhanden sein. Die Grunderwerbsteuer ist keine irgendwann während der Kreditlaufzeit anfallende Ausgabe, sondern gehört unmittelbar zu den Kosten des Erwerbsvorgangs.

Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer werden aufgrund ihrer ähnlichen Bezeichnungen häufig verwechselt. Tatsächlich handelt es sich um zwei unterschiedliche Steuerarten.

MerkmalGrunderwerbsteuerGrundsteuerAnlassErwerb einer Immobilie oder eines GrundstücksEigentum an GrundbesitzHäufigkeitgrundsätzlich einmalig beim Erwerbregelmäßig wiederkehrendZuständigkeitFinanzverwaltungFestsetzung unter Beteiligung von Finanzamt und KommuneHöheabhängig von Bemessungsgrundlage und Landessteuersatzabhängig von Grundsteuerwert bzw. Landesmodell, Messzahl und kommunalem HebesatzBedeutung für Käuferunmittelbare Kaufnebenkostenlaufende Kosten nach dem Erwerb

Für die Finanzplanung bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kapitalbedarf beim Kauf, während die Grundsteuer zu den laufenden Kosten des Immobilieneigentums gehört.

Typische Fehler und Missverständnisse

Ein verbreitetes Missverständnis besteht darin, die Grunderwerbsteuer als festen Prozentsatz für ganz Deutschland zu betrachten. Tatsächlich bestimmen die Bundesländer die Höhe ihres Steuersatzes selbst. Deshalb muss für eine korrekte Berechnung immer der Standort der Immobilie berücksichtigt werden.

Ebenso falsch ist die Annahme, dass jeder Käufer einen allgemeinen Freibetrag von 2.500 Euro vom Kaufpreis abziehen könne. Die gesetzliche Grenze von 2.500 Euro funktioniert als Freigrenze für entsprechend geringwertige Erwerbsvorgänge und nicht als pauschaler Abzug bei normalen Immobilienkäufen.

Auch die Gleichsetzung von Grunderwerbsteuer und Grundsteuer führt regelmäßig zu Verwirrung. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ersetzt die spätere Grundsteuer nicht. Käufer können deshalb sowohl mit der einmaligen Grunderwerbsteuer als auch anschließend mit der laufenden Grundsteuer belastet sein.

Problematisch kann außerdem die Vorstellung sein, dass sich die Steuer durch eine beliebige Aufteilung des Kaufpreises reduzieren lässt. Nur tatsächlich nicht zum Grundstück gehörende Gegenstände können entsprechend berücksichtigt werden. Die angegebenen Werte müssen wirtschaftlich plausibel sein.

Für wen ist die Grunderwerbsteuer besonders relevant?

Besonders wichtig ist das Thema für private Immobilienkäufer, Bauherren und Kapitalanleger. Wer ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss die Steuer als Bestandteil der Kaufnebenkosten in seine Finanzierungsplanung aufnehmen.

Auch Käufer von Baugrundstücken sollten die Grunderwerbsteuer frühzeitig berücksichtigen. Gerade bei Grundstückskauf und anschließendem Neubau können die vertraglichen Zusammenhänge Einfluss darauf haben, welche Kosten letztlich der Besteuerung unterliegen.

Für Familien spielt die Grunderwerbsteuer zusätzlich bei der Übertragung von Immobilien zwischen Generationen eine Rolle. Hier können gesetzliche Steuerbefreiungen greifen, während gleichzeitig andere steuerliche Fragen rund um Schenkungen und Erbschaften berücksichtigt werden müssen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Bei einem normalen Immobilienkauf wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Steuerrechtlich können die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen jedoch als Steuerschuldner in Betracht kommen. Für den typischen privaten Immobilienkauf bedeutet die vertragliche Gestaltung regelmäßig, dass der Käufer den vom Finanzamt festgesetzten Betrag bezahlt. Deshalb gehört die Steuer zu den Kaufnebenkosten, die Käufer bereits vor Abschluss der Finanzierung einplanen sollten. Bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro kann allein dieser Posten einen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Nach der Meldung des Erwerbsvorgangs setzt das zuständige Finanzamt die Grunderwerbsteuer mit einem Steuerbescheid fest. Aus diesem Bescheid ergeben sich der zu zahlende Betrag und die Zahlungsfrist. Käufer sollten deshalb bereits beim Abschluss des Kaufvertrags ausreichend Liquidität für die Steuer eingeplant haben. Die Zahlung hat zudem praktische Bedeutung für die weitere Abwicklung des Immobilienkaufs: Nach Erfüllung der steuerlichen Voraussetzungen kann das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen, die regelmäßig für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird.

Kann man die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Grundsätzlich kann eine Immobilienfinanzierung so gestaltet werden, dass auch Kaufnebenkosten finanziert werden. Banken bewerten Finanzierungen mit geringem oder keinem Eigenkapital allerdings häufig anders als Finanzierungen, bei denen Käufer zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können. Je höher der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto größer kann das Risiko für die Bank sein. Das kann sich auf Zinskonditionen und Kreditentscheidung auswirken. Deshalb sollte die Grunderwerbsteuer bereits bei der Ermittlung des notwendigen Eigenkapitals berücksichtigt werden.

Fällt beim Kauf von Eltern oder Großeltern Grunderwerbsteuer an?

Grundstücksübertragungen zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dazu gehören beispielsweise Übertragungen von Eltern auf Kinder, von Kindern auf Eltern sowie zwischen Großeltern und Enkeln. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine solche Übertragung steuerlich vollständig folgenlos bleibt. Abhängig davon, ob die Immobilie verkauft, verschenkt oder teilweise unentgeltlich übertragen wird, können insbesondere Fragen zur Schenkungsteuer oder anderen Steuerarten entstehen.

Fällt beim Immobilienkauf zwischen Geschwistern Grunderwerbsteuer an?

Geschwister sind nicht in gerader Linie miteinander verwandt, sondern gehören zur sogenannten Seitenlinie. Die allgemeine Steuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie greift deshalb bei einem normalen Verkauf zwischen Geschwistern grundsätzlich nicht allein aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses. Ein entsprechender Immobilienerwerb kann somit Grunderwerbsteuer auslösen. Gerade bei familiären Immobilienübertragungen sollte deshalb genau unterschieden werden, in welchem Verwandtschaftsverhältnis die Beteiligten stehen und auf welcher rechtlichen Grundlage die Übertragung erfolgt.

Kann Inventar die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände können grundsätzlich außerhalb der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer liegen. Bei einem Hauskauf kann beispielsweise eine tatsächlich mitverkaufte gebrauchte Einbauküche gesondert bewertet werden. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um einen eigenständig zu bewertenden beweglichen Gegenstand handelt und der angesetzte Wert realistisch ist. Käufer sollten deshalb keine beliebig hohen Inventarwerte in den Kaufvertrag aufnehmen. Bei auffälligen oder wirtschaftlich nicht nachvollziehbaren Beträgen kann das Finanzamt die Aufteilung überprüfen und gegebenenfalls nicht anerkennen.

Wird Grunderwerbsteuer auch bei einem unbebauten Grundstück fällig?

Ja. Die Grunderwerbsteuer beschränkt sich nicht auf fertige Häuser oder Eigentumswohnungen. Auch der Erwerb eines unbebauten Grundstücks kann grunderwerbsteuerpflichtig sein. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt grundsätzlich von der maßgeblichen Bemessungsgrundlage und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes ab. Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn der Grundstückskauf mit einem geplanten Bauvorhaben verbunden ist. Je nach vertraglicher und wirtschaftlicher Gestaltung kann für die steuerliche Beurteilung relevant sein, ob Grundstückserwerb und Bauleistung als zusammenhängender Vorgang anzusehen sind.

Kann die Grunderwerbsteuer von der Einkommensteuer abgesetzt werden?

Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie kann die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht einfach als private Ausgabe von der Einkommensteuer abgezogen werden. Anders kann die steuerliche Einordnung bei einer vermieteten Immobilie aussehen. Dort gehört die Grunderwerbsteuer grundsätzlich zu den Anschaffungsnebenkosten und kann damit in die steuerlichen Anschaffungskosten des Gebäudes beziehungsweise des Grundstücks einfließen. Soweit Kosten dem abschreibungsfähigen Gebäude zuzuordnen sind, können sie sich über die Abschreibung langfristig steuerlich auswirken. Die konkrete Aufteilung hängt vom jeweiligen Immobilienerwerb ab.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Je nach Bundesland werden 3,5 bis 6,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage fällig. Bei hohen Immobilienpreisen entstehen dadurch schnell zusätzliche Kosten von mehreren Zehntausend Euro. Käufer sollten die Steuer deshalb von Beginn an als festen Bestandteil ihrer Kauf- und Finanzierungsplanung betrachten.

Gleichzeitig lohnt sich ein genauer Blick auf den konkreten Erwerbsvorgang. Gesetzliche Steuerbefreiungen können insbesondere bei bestimmten familiären Übertragungen, Erbschaften und Schenkungen relevant sein. Auch mitverkauftes bewegliches Inventar oder besondere Konstellationen bei Grundstück und Neubau können die steuerliche Bemessungsgrundlage beeinflussen. Entscheidend ist eine realistische Betrachtung der tatsächlichen Kosten – denn für eine tragfähige Immobilienfinanzierung zählt nicht allein der Kaufpreis, sondern der gesamte Kapitalbedarf.