Mieten oder Kaufen PRO: Immobilienkauf und Miete langfristig vergleichen

Ist es finanziell besser, eine Immobilie zu kaufen oder weiterhin zur Miete zu wohnen? Diese Frage gehört zu den wichtigsten Entscheidungen rund um Wohnen, Vermögensaufbau und persönliche Finanzplanung. Während beim Immobilienkauf häufig der Wunsch nach den eigenen vier Wänden, langfristiger Sicherheit und einem Vermögenswert im Vordergrund steht, bietet eine Mietwohnung mehr Flexibilität und erfordert normalerweise deutlich weniger eigenes Startkapital. Finanziell lässt sich die Entscheidung allerdings nicht allein anhand der monatlichen Kaltmiete und der Kreditrate treffen. Beim Eigentum entstehen zusätzliche Kaufnebenkosten, Finanzierungszinsen und laufende Instandhaltungsausgaben. Gleichzeitig wird ein Teil der Kreditrate zur Tilgung verwendet, wodurch die Restschuld sinkt und das im Haus gebundene Eigenkapital steigt. Wer dagegen zur Miete wohnt, kann vorhandenes Eigenkapital unter Umständen anderweitig anlegen und möglicherweise auch monatliche Kostenunterschiede für den Vermögensaufbau nutzen. Besonders über einen Zeitraum von zwanzig oder dreißig Jahren können sich diese Unterschiede erheblich auswirken. Steigende Mieten können das Haushaltsbudget von Mietern zunehmend belasten, während eine langfristig wertstabile oder im Wert steigende Immobilie den Vermögensaufbau von Eigentümern unterstützen kann. Gleichzeitig sind zukünftige Immobilienpreise keineswegs garantiert, und auch Instandhaltung, Finanzierungskosten und Kapitalmarktrenditen lassen sich nicht zuverlässig vorhersagen. Deshalb sollte die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen möglichst auf mehreren realistischen Szenarien beruhen.     Mit dem kostenlosen Mieten oder Kaufen PRO von NurGeld.de können Sie die finanzielle Entwicklung beider Wohnformen über einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren vergleichen. Der Rechner berücksichtigt den Kaufpreis einer Immobilie, vorhandenes Eigenkapital, Kaufnebenkosten, den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Zusätzlich fließen die vergleichbare monatliche Kaltmiete, die angenommene Mietsteigerung, Instandhaltungsausgaben, die mögliche Wertentwicklung der Immobilie und eine alternative Kapitalanlagerendite in die Berechnung ein. Die ausführliche PRO-Auswertung zeigt die anfängliche Kreditrate, den Finanzierungsbetrag, die Restschuld, das modellierte Nettovermögen bei Eigentum und das Vergleichsvermögen bei Miete. Eine jährliche Entwicklungstabelle macht sichtbar, wie sich beide Varianten über die gesamte Laufzeit verändern. Damit erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage, um die langfristigen finanziellen Auswirkungen von Mieten und Kaufen besser einzuordnen.

Mieten oder Kaufen: Warum der Vergleich komplizierter ist als die monatliche Belastung

Auf den ersten Blick erscheint der Vergleich zwischen einer Mietwohnung und einer selbst genutzten Immobilie vergleichsweise einfach. Wer beispielsweise monatlich 1.150 Euro Kaltmiete bezahlt und für eine vergleichbare Eigentumswohnung eine Kreditrate von 1.475 Euro aufbringen müsste, könnte zunächst davon ausgehen, dass das Wohnen zur Miete günstiger ist. Allerdings umfasst die Kreditrate neben den Finanzierungszinsen auch die Tilgung. Während die Zinsen grundsätzlich Finanzierungskosten darstellen, reduziert die Tilgung die verbleibende Darlehensschuld und trägt damit zum Vermögensaufbau bei. Umgekehrt besteht der finanzielle Vorteil des Mietens nicht automatisch darin, dass die monatliche Zahlung niedriger ausfällt. Wer eine Immobilie nicht kauft, muss das vorhandene Eigenkapital normalerweise nicht für den Erwerb einsetzen. Dieses Geld kann unter Umständen angelegt werden und über viele Jahre Erträge erwirtschaften. Auch ein möglicher Unterschied zwischen der monatlichen Mietzahlung und den Eigentümerkosten könnte zusätzlich für den Vermögensaufbau verwendet werden. Ob daraus tatsächlich ein Vermögensvorteil entsteht, hängt allerdings von der persönlichen Spar- und Anlagestrategie ab. Beim Immobilienkauf müssen außerdem Kosten berücksichtigt werden, die bei einem einfachen Kreditratenvergleich häufig übersehen werden. Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Zusätzlich entstehen nach dem Kauf laufende Ausgaben für Instandhaltung und mögliche größere Reparaturen. Besonders bei älteren Gebäuden kann dieser Kostenblock erheblich sein, wenn beispielsweise Dach, Heizung oder andere Gebäudeteile erneuert werden müssen. Die langfristige Wirtschaftlichkeit hängt deshalb von zahlreichen Faktoren ab. Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO verbindet wesentliche Einflussgrößen in einem gemeinsamen Modell und stellt die Vermögensentwicklung beider Varianten gegenüber. Dabei wird bewusst nicht behauptet, dass eine bestimmte Wohnform grundsätzlich für alle Haushalte wirtschaftlich überlegen ist.

Welche finanziellen Vorteile kann ein Immobilienkauf bieten?

Ein wesentlicher möglicher Vorteil des Immobilienkaufs besteht darin, dass durch die laufende Kredittilgung schrittweise Eigentumsvermögen aufgebaut wird. Mit jeder regulären Tilgungszahlung sinkt die offene Darlehensschuld. Dadurch erhöht sich bei unverändertem Immobilienwert die rechnerische Differenz zwischen dem Marktwert des Eigentums und der noch bestehenden Finanzierung. Über viele Jahre kann daraus ein erheblicher Vermögenswert entstehen. Zusätzlich kann sich eine positive Immobilienwertentwicklung auf das Nettovermögen auswirken. Wenn ein Haus beispielsweise für 350.000 Euro gekauft wird und sein Marktwert langfristig steigt, kann dadurch ein zusätzlicher rechnerischer Vermögenszuwachs entstehen. Allerdings ist diese Entwicklung nicht garantiert. Regionale Veränderungen, der Gebäudezustand, energetische Anforderungen und die allgemeine Immobilienmarktlage können dazu führen, dass der Wert einer Immobilie langsamer wächst, stagniert oder sinkt. Neben den finanziellen Gesichtspunkten können auch persönliche Vorteile eine Rolle spielen. Eigentümer besitzen unter den gesetzlichen und gegebenenfalls gemeinschaftsrechtlichen Grenzen größere Gestaltungsmöglichkeiten an ihrer Immobilie. Gleichzeitig tragen sie jedoch die Verantwortung für deren Instandhaltung und Finanzierung. Deshalb sollte der Immobilienkauf immer sowohl finanziell als auch hinsichtlich seiner langfristigen persönlichen Verpflichtungen bewertet werden.

Welche finanziellen Vorteile kann das Mieten bieten?

Das Wohnen zur Miete benötigt normalerweise nicht dieselbe hohe anfängliche Kapitalbindung wie ein Immobilienkauf. Wer eine Mietwohnung bezieht, muss zwar gegebenenfalls eine Mietkaution und weitere Umzugskosten finanzieren, benötigt aber kein vergleichbares Eigenkapital für Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. Dadurch kann vorhandenes Vermögen grundsätzlich für andere finanzielle Ziele verfügbar bleiben. Besonders bei einer langfristigen Kapitalanlage kann sich daraus ein wirtschaftlicher Vorteil entwickeln. Hinzu kommt, dass größere Gebäudereparaturen und bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Mieter müssen zwar ihre vertraglichen Pflichten und die gesetzlichen Regelungen beachten, tragen aber normalerweise nicht das volle wirtschaftliche Risiko eines Eigentümers bei größeren Schäden oder notwendigen Modernisierungen. Dadurch können bestimmte unerwartete finanzielle Belastungen geringer ausfallen. Allerdings kann sich die Miete über die Jahre verändern. Unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen sind Mieterhöhungen möglich, sodass langfristig eine höhere monatliche Wohnbelastung entstehen kann. Wie stark diese ausfällt, lässt sich nicht zuverlässig für mehrere Jahrzehnte vorhersagen. Der Rechner berücksichtigt deshalb eine frei wählbare jährliche Mietsteigerungsrate als Modellannahme.

Mieten oder Kaufen PRO richtig nutzen: Die elf Eingabefelder erklärt

Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO von NurGeld.de besitzt elf Eingabefelder, mit denen sich die wichtigsten finanziellen Annahmen für beide Wohnformen festlegen lassen. Im Mittelpunkt stehen die Anschaffung und Finanzierung der Immobilie, die langfristigen Eigentümerkosten sowie die mögliche Entwicklung der Mietzahlungen. Zusätzlich berücksichtigt das Tool die Alternative, vorhandenes Kapital beziehungsweise monatliche Zahlungsunterschiede rechnerisch anzulegen. Dadurch entsteht ein langfristiger Vermögensvergleich, der über eine reine Gegenüberstellung von Kreditrate und Kaltmiete hinausgeht. Für eine möglichst aussagekräftige Berechnung sollten die Angaben auf einer tatsächlich vergleichbaren Wohnsituation beruhen. Besonders wichtig ist, dass sich Kaufpreis und Kaltmiete auf Immobilien mit ähnlicher Lage, Wohnfläche, Qualität und Ausstattung beziehen. Der Vergleich eines kleinen Mietapartments mit einem deutlich größeren Einfamilienhaus wäre finanziell nur eingeschränkt aussagekräftig. Auch die Annahmen zur zukünftigen Immobilienwertentwicklung und Kapitalanlagerendite sollten möglichst realistisch gewählt werden.

Kaufpreis der Immobilie eingeben

Im ersten Feld tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie in Euro ein. Der voreingestellte Beispielwert beträgt 350.000 Euro. Gemeint ist der eigentliche Erwerbspreis der Wohnung oder des Hauses, bevor zusätzliche Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Der Rechner akzeptiert positive Kaufpreise bis zu 50 Millionen Euro. Der Kaufpreis beeinflusst mehrere zentrale Berechnungsgrößen. Einerseits bildet er gemeinsam mit den Kaufnebenkosten und dem vorhandenen Eigenkapital die Grundlage für den benötigten Kreditbetrag. Andererseits verwendet das Tool den Kaufpreis für die Berechnung der laufenden Instandhaltung und der zukünftigen Immobilienwertentwicklung. Dadurch wirkt sich bereits eine vergleichsweise geringe Veränderung des Kaufpreises auf verschiedene Teile der langfristigen Modellrechnung aus. Besonders wichtig ist, dass der Kaufpreis allein noch nichts über die Qualität oder den Zustand einer Immobilie aussagt. Ein günstigeres Haus kann beispielsweise einen erheblichen Sanierungsbedarf besitzen, während ein teureres Objekt in einem besseren baulichen Zustand sein kann. Solche individuellen Unterschiede werden nicht automatisch ermittelt und sollten bei der Wahl der Eingaben gesondert berücksichtigt werden.

Vorhandenes Eigenkapital berücksichtigen

Im zweiten Feld geben Sie Ihr Eigenkapital in Euro ein. Als Beispielwert sind 80.000 Euro voreingestellt. Dabei handelt es sich um den Betrag, den Sie für den Immobilienerwerb aus eigenen Mitteln einsetzen möchten. Der Rechner verwendet dieses Kapital, um den notwendigen Finanzierungsbetrag zu reduzieren. Wenn beispielsweise ein Haus 350.000 Euro kostet und zusätzlich 35.000 Euro Kaufnebenkosten anfallen, entsteht eine Gesamtinvestition von 385.000 Euro. Bei 80.000 Euro eingesetztem Eigenkapital beträgt der rechnerische Finanzierungsbedarf 305.000 Euro. Ein höherer Eigenkapitalbetrag reduziert unter ansonsten gleichen Bedingungen den benötigten Kredit und damit normalerweise auch die anfängliche monatliche Finanzierungslast. Gleichzeitig berücksichtigt der Rechner das Eigenkapital im Mietvergleich als anfänglich verfügbares alternatives Anlagekapital. Dadurch wird vermieden, dass die Mietvariante ohne die finanziellen Möglichkeiten des nicht eingesetzten Eigenkapitals betrachtet wird. Besonders wichtig ist allerdings, dass das Modell eine vollständige Verfügbarkeit des eingegebenen Eigenkapitals für diese alternative Anlage unterstellt. Tatsächlich benötigte Rücklagen oder anderweitig gebundene Ersparnisse müssen daher außerhalb der Berechnung berücksichtigt werden.

Kaufnebenkosten in Prozent festlegen

Im dritten Eingabefeld tragen Sie die Kaufnebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises ein. Der Rechner verwendet dafür standardmäßig zehn Prozent. Zu den möglichen Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls entstehen zusätzlich Maklergebühren. Wie hoch die tatsächlichen Kaufnebenkosten ausfallen, hängt unter anderem vom Bundesland und den konkreten Erwerbsbedingungen ab. Besonders die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. Auch die Frage, ob eine Maklerprovision anfällt und welcher Anteil vom Käufer getragen wird, beeinflusst die Höhe der Gesamtkosten. Deshalb sollte der eingegebene Prozentsatz möglichst zum geplanten Immobilienkauf passen. Der Rechner multipliziert den Kaufpreis mit der eingegebenen Nebenkostenquote und addiert den Betrag zu den Anschaffungskosten. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und zehn Prozent Nebenkosten entstehen rechnerisch 35.000 Euro zusätzliche Kosten. Diese erhöhen den Finanzierungsbedarf, soweit sie nicht durch Eigenkapital gedeckt werden. Wichtig ist, dass Erwerbsnebenkosten nicht automatisch den späteren Marktwert der Immobilie erhöhen. Der Rechner verwendet für die zukünftige Immobilienwertentwicklung ausschließlich den ursprünglichen Kaufpreis als Ausgangswert. Dadurch wird berücksichtigt, dass beispielsweise Grunderwerbsteuer und Notarkosten zunächst Ausgaben für den Erwerb darstellen und keinen entsprechenden zusätzlichen Immobilienwert erzeugen.

Sollzins pro Jahr eingeben

Im vierten Feld tragen Sie den angenommenen Sollzins pro Jahr in Prozent ein. Der voreingestellte Wert beträgt 3,8 Prozent. Dieser Zinssatz wird verwendet, um die anfängliche Kreditrate und die laufenden Zinskosten auf die jeweils verbleibende Restschuld zu berechnen. Das Tool unterstützt Zinssätze zwischen null und 25 Prozent. Der Sollzins beeinflusst insbesondere die Höhe der Finanzierungskosten. Je höher der Zinssatz bei ansonsten gleichen Bedingungen ausfällt, desto größer ist normalerweise der Zinsanteil der monatlichen Rate. Dadurch steht zunächst ein geringerer Anteil für die Tilgung zur Verfügung, wenn nicht gleichzeitig die Monatsrate entsprechend steigt. Besonders wichtig ist, dass der Rechner den eingegebenen Sollzins über den gesamten Vergleichszeitraum unverändert verwendet. Bei einer tatsächlichen Baufinanzierung kann die Zinsbindung jedoch beispielsweise nach zehn, 15 oder zwanzig Jahren enden. Für die verbleibende Restschuld können dann andere Finanzierungskonditionen gelten. Eine solche Anschlussfinanzierung wird im aktuellen Modell nicht eigenständig simuliert. Für eine realistische langfristige Planung sollte deshalb nicht ausschließlich mit einem besonders günstigen Zinssatz gerechnet werden. Sinnvoll kann es sein, zusätzliche Varianten mit höheren Finanzierungskosten zu untersuchen und die daraus entstehenden Veränderungen zu vergleichen.

Anfängliche Tilgung pro Jahr bestimmen

Im fünften Feld geben Sie die anfängliche Tilgung pro Jahr in Prozent ein. Der Rechner verwendet standardmäßig zwei Prozent. Diese Angabe wird gemeinsam mit dem Sollzins verwendet, um die anfängliche monatliche Kreditrate zu bestimmen. Die Tilgung beeinflusst außerdem, wie schnell sich die Restschuld während der Laufzeit reduziert. Der Rechner verwendet eine vereinfachte Annuitätenberechnung. Dabei wird der anfängliche Kreditbetrag mit der Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz multipliziert und auf zwölf Monate verteilt. Bei einem Kredit von 305.000 Euro, 3,8 Prozent Sollzins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich dadurch eine monatliche Rate von rund 1.474,17 Euro. Besonders wichtig ist, dass der Tilgungsanteil bei einer Annuitätenfinanzierung im Laufe der Zeit normalerweise steigt, solange die monatliche Rate unverändert bleibt und die Restschuld sinkt. Dadurch nimmt der Zinsanteil allmählich ab. Der Rechner berücksichtigt diesen Zusammenhang monatlich und ermittelt daraus die verbleibende Restschuld. Eine höhere anfängliche Tilgung kann den Schuldenabbau beschleunigen, erhöht allerdings auch die anfängliche monatliche Belastung. Deshalb sollte der gewählte Tilgungssatz zum dauerhaft verfügbaren Haushaltseinkommen passen.

Vergleichbare monatliche Kaltmiete angeben

Im sechsten Eingabefeld tragen Sie die vergleichbare monatliche Kaltmiete in Euro ein. Der voreingestellte Beispielwert beträgt 1.150 Euro. Gemeint ist die monatliche Miete ohne die üblicherweise zusätzlich anfallenden Betriebs- und Heizkosten. Entscheidend ist, dass die verwendete Mietwohnung hinsichtlich Wohnfläche, Lage und Qualität möglichst mit der betrachteten Kaufimmobilie vergleichbar ist. Der Rechner verwendet die Kaltmiete als Ausgangspunkt für die langfristige Mietkostenentwicklung. Gleichzeitig wird die jeweilige monatliche Mietzahlung mit den modellierten Eigentümerkosten verglichen. Daraus entsteht ein monatlicher Zahlungsunterschied, der in die alternative Vermögensentwicklung einfließt. Besonders wichtig ist, dass die Berechnung keine vollständige Gegenüberstellung aller Wohnnebenkosten vornimmt. Heizkosten, Strom, verbrauchsabhängige Betriebskosten und weitere wohnbezogene Ausgaben werden nicht als eigenständige Positionen erfasst. Auch mögliche Unterschiede zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Eigentümerkosten werden nicht detailliert berücksichtigt. Für einen fairen Vergleich sollten deshalb zusätzliche Kosten gesondert geprüft werden. Besonders bei Eigentumswohnungen können beispielsweise Teile des Hausgelds relevant sein, die nicht bereits durch die verwendete Instandhaltungsannahme abgedeckt werden.

Jährliche Mietsteigerung berücksichtigen

Im siebten Feld geben Sie die angenommene Mietsteigerung pro Jahr in Prozent ein. Der Ausgangswert beträgt zwei Prozent. Damit können Sie untersuchen, wie sich die Mietzahlungen über den gewählten Vergleichszeitraum mathematisch verändern würden. Der Rechner erlaubt Werte zwischen null und 15 Prozent. Die Mietsteigerung wird im Modell nicht als einzelne Erhöhung zu einem bestimmten Vertragsdatum umgesetzt. Stattdessen verwendet das Tool einen gleichmäßigen mathematischen Wachstumsfaktor, der die monatliche Miete schrittweise erhöht. Dadurch ergibt sich eine kontinuierliche Mietentwicklung, auch wenn tatsächliche Mieterhöhungen in der Praxis normalerweise zu bestimmten Zeitpunkten und unter gesetzlichen Voraussetzungen erfolgen. Besonders wichtig ist deshalb, die angenommene Mietsteigerung nicht als garantierte zukünftige Entwicklung zu verstehen. In Deutschland gelten je nach Mietverhältnis unterschiedliche gesetzliche Voraussetzungen für Mieterhöhungen. Auch die regionale Wohnungsmarktlage und besondere Mietvertragsvereinbarungen können eine Rolle spielen. Der Rechner prüft diese rechtlichen Voraussetzungen nicht. Er verwendet ausschließlich die vom Nutzer angenommene mathematische Mietentwicklung.

Jährliche Instandhaltung berücksichtigen

Im achten Eingabefeld tragen Sie die jährliche Instandhaltung als Prozentsatz des Kaufpreises ein. Der voreingestellte Wert beträgt ein Prozent. Dieser Betrag wird im Modell als regelmäßig anfallende Eigentümerausgabe zusätzlich zur Kreditrate berücksichtigt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entsprechen ein Prozent jährlicher Instandhaltung rechnerisch 3.500 Euro pro Jahr. Auf zwölf Monate verteilt sind dies rund 291,67 Euro monatlich. Der Rechner verwendet diesen gleichbleibenden Betrag über den gesamten Vergleichszeitraum. Damit unterscheidet sich die Berechnung von einer tatsächlich möglicherweise steigenden Instandhaltungsausgabe. In der Praxis können beispielsweise Handwerkerpreise, Materialkosten und der Zustand des Gebäudes zu erheblichen Veränderungen führen. Außerdem fallen größere Maßnahmen häufig nicht gleichmäßig jeden Monat an, sondern konzentrieren sich auf bestimmte Jahre. Die Instandhaltungsquote ist deshalb eine vereinfachte Durchschnittsannahme. Besonders bei älteren Gebäuden oder Immobilien mit erheblichem Modernisierungsbedarf kann eine detailliertere Kostenplanung notwendig sein.

Immobilienwertänderung pro Jahr festlegen

Im neunten Feld tragen Sie die angenommene jährliche Immobilienwertänderung in Prozent ein. Der voreingestellte Wert beträgt 1,5 Prozent. Mit dieser Angabe wird der ursprüngliche Kaufpreis über den Vergleichszeitraum fortgeschrieben, um einen modellierten zukünftigen Immobilienwert zu bestimmen. Bei einer positiven Wachstumsrate steigt der errechnete Immobilienwert im Laufe der Jahre. Eine negative Eingabe ermöglicht dagegen Szenarien mit sinkenden Immobilienpreisen. Der Rechner unterstützt jährliche Veränderungen zwischen minus zehn und plus 15 Prozent. Besonders wichtig ist, dass sich Immobilienpreise nicht zuverlässig über mehrere Jahrzehnte vorhersagen lassen. Die Entwicklung hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter Lage, Bevölkerungsentwicklung, Gebäudezustand, energetische Eigenschaften und allgemeine Marktbedingungen. Eine langfristige Wertsteigerung von beispielsweise 1,5 Prozent pro Jahr stellt deshalb keine Garantie dar. Der Rechner bewertet die Immobilie jährlich anhand des eingegebenen Wachstumsfaktors. Tatsächliche Modernisierungen, außergewöhnliche Schäden oder individuelle Marktveränderungen werden nicht gesondert erfasst.

Alternative Nettorendite pro Jahr eingeben

Im zehnten Eingabefeld können Sie eine angenommene alternative Nettorendite pro Jahr in Prozent eintragen. Der Rechner verwendet dafür standardmäßig vier Prozent. Diese Rendite wird auf das modellierte Vergleichsportfolio angewendet und beeinflusst damit die Vermögensentwicklung der Mietvariante. Die Idee hinter diesem Vergleich besteht darin, dass ein Mieter vorhandenes Eigenkapital anderweitig investieren kann. Zusätzlich werden monatliche Zahlungsunterschiede zwischen Mieten und Kaufen berücksichtigt. Liegt die modellierte Eigentümerbelastung über der jeweiligen Mietzahlung, erhöht der Rechner das Vergleichsportfolio um die entsprechende Differenz. Ist die Miete höher als die Eigentümerbelastung, wird die Differenz im Portfolio entsprechend negativ berücksichtigt. Wichtig ist, dass die eingetragene Nettorendite eine Modellannahme darstellt und keine garantierte Anlageentwicklung. Bei Kapitalmarktanlagen können Gewinne und Verluste auftreten, während andere Sparprodukte unterschiedliche Zinsbedingungen besitzen. Auch die steuerliche Behandlung und mögliche Anlagekosten müssen bei der Wahl eines realistischen Renditewerts berücksichtigt werden. Eine Besonderheit der aktuellen Berechnung besteht darin, dass das Vergleichsportfolio auch negativ werden kann. Ein negativer Wert bedeutet zusätzlichen rechnerischen Finanzierungsbedarf und nicht automatisch, dass ein tatsächliches Bankkonto oder Depot diesen Betrag ohne weitere Kreditaufnahme abbilden könnte.

Vergleichszeitraum in Jahren bestimmen

Im elften Feld legen Sie den gewünschten Vergleichszeitraum in Jahren fest. Der voreingestellte Wert beträgt 25 Jahre. Der Rechner unterstützt ganzzahlige Zeiträume zwischen einem und 40 Jahren. Die Laufzeit beeinflusst nahezu sämtliche Ergebnisse. Über einen längeren Zeitraum sinkt bei regelmäßiger Tilgung normalerweise die Restschuld, während sich die Immobilie je nach angenommener Wertentwicklung verändern kann. Gleichzeitig entwickeln sich die Mietzahlungen und das alternative Vergleichsportfolio weiter. Besonders sinnvoll ist es deshalb, mehrere Betrachtungszeiträume zu vergleichen. Eine Immobilie kann beispielsweise nach zehn Jahren in der Modellrechnung finanziell weniger attraktiv erscheinen als nach 25 Jahren. Umgekehrt können bei anderen Eingaben eine hohe Anfangsinvestition, geringe Immobilienwertsteigerungen oder attraktive alternative Kapitalmarktrenditen zu einem Vorteil der Mietvariante führen. Praxis-Tipp: Berechnen Sie zunächst einen Zeitraum, der zu Ihrer tatsächlichen Lebensplanung passt. Wenn Sie beispielsweise nur für zehn Jahre in einer bestimmten Stadt wohnen möchten, sollte nicht ausschließlich ein 30-Jahres-Ergebnis betrachtet werden. Besonders bei einem möglichen späteren Verkauf sind außerdem zusätzliche Kosten zu berücksichtigen, die der Rechner nicht automatisch ermittelt.

Praxisbeispiel: Immobilie für 350.000 Euro kaufen oder für 1.150 Euro mieten?

Ein vollständiges Beispiel zeigt, wie der Rechner Mieten oder Kaufen PRO arbeitet. Angenommen, ein Haushalt überlegt, eine Immobilie für 350.000 Euro zu erwerben. Es stehen 80.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Die Kaufnebenkosten werden mit zehn Prozent angesetzt, während der angenommene Sollzins 3,8 Prozent beträgt. Zusätzlich wird eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent gewählt. Als Alternative steht eine vergleichbare Mietwohnung mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.150 Euro zur Verfügung. Für die Zukunft wird eine jährliche Mietsteigerung von zwei Prozent angenommen. Die Instandhaltung des Eigentums beträgt im Modell ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Gleichzeitig wird unterstellt, dass der Immobilienwert jährlich um 1,5 Prozent steigt und das alternative Vergleichsportfolio eine Nettorendite von vier Prozent erzielt. Der gesamte Betrachtungszeitraum beträgt 25 Jahre.

Eingabefeld	Beispielwert
Kaufpreis	350.000 €
Eigenkapital	80.000 €
Kaufnebenkosten	10 %
Sollzins	3,8 %
Anfängliche Tilgung	2,0 %
Vergleichbare Kaltmiete	1.150 €
Mietsteigerung jährlich	2,0 %
Instandhaltung jährlich	1,0 %
Immobilienwertänderung jährlich	1,5 %
Alternative Nettorendite jährlich	4,0 %
Vergleichszeitraum	25 Jahre

Schritt 1: Kaufnebenkosten und Finanzierungsbedarf berechnen

Zunächst werden die Kaufnebenkosten auf Grundlage des Kaufpreises ermittelt. Bei 350.000 Euro und zehn Prozent entstehen zusätzliche Erwerbskosten von 35.000 Euro. Die gesamte anfängliche Investition beträgt damit rechnerisch 385.000 Euro. Von diesem Betrag zieht der Rechner das vorhandene Eigenkapital von 80.000 Euro ab. Dadurch entsteht ein anfänglicher Kreditbedarf von 305.000 Euro. Diese Finanzierungssumme bildet die Grundlage für die anschließende Berechnung von Zinsen, Tilgung und Restschuld.

Finanzierungsposition	Ergebnis
Kaufpreis	350.000 €
Kaufnebenkosten	35.000 €
Gesamter Finanzierungsbedarf vor Eigenkapital	385.000 €
Eingesetztes Eigenkapital	−80.000 €
Anfänglicher Kreditbetrag	305.000 €

Die Berechnung verdeutlicht, dass der Kaufpreis allein nicht die vollständige anfängliche finanzielle Belastung beschreibt. Besonders Kaufnebenkosten können einen erheblichen zusätzlichen Finanzierungsbedarf verursachen. Wer diese Kosten nicht aus Eigenkapital bezahlen kann, muss entsprechend mehr finanzieren. Dadurch können auch Kreditrate und langfristige Zinskosten steigen.

Schritt 2: Monatliche Kreditrate ermitteln

Im nächsten Schritt berechnet das Tool die anfängliche Kreditrate aus dem Finanzierungsbetrag, dem Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz. Bei 305.000 Euro Kredit, 3,8 Prozent Zinsen und zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.474,17 Euro. Diese Zahlung setzt sich zunächst aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Im ersten Monat beträgt der rechnerische Zinsanteil rund 965,83 Euro. Der verbleibende Betrag von ungefähr 508,33 Euro wird für die Tilgung verwendet. Dadurch reduziert sich die offene Darlehensschuld unmittelbar mit der ersten Zahlung. Mit sinkender Restschuld verändert sich die Aufteilung der monatlichen Rate. Bei unverändertem Sollzins nimmt der Zinsanteil allmählich ab, während ein größerer Anteil der Rate zur Tilgung verwendet werden kann. Der Rechner berücksichtigt diese Entwicklung monatlich und zeigt anschließend die Restschuld für jedes vollständige Modelljahr.

Schritt 3: Instandhaltung zur Eigentümerbelastung addieren

Neben der Kreditrate berücksichtigt das Tool laufende Instandhaltungsausgaben. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer jährlichen Instandhaltungsquote von einem Prozent entstehen rechnerisch 3.500 Euro pro Jahr. Das entspricht einem monatlichen Durchschnitt von rund 291,67 Euro. Zusammen mit der Kreditrate ergibt sich damit eine anfängliche modellierte Eigentümerbelastung von rund 1.765,83 Euro pro Monat.

Monatliche Position	Betrag
Kreditrate	1.474,17 €
Instandhaltung	291,67 €
Eigentümerbelastung im Modell	1.765,83 €
Vergleichbare Kaltmiete zu Beginn	1.150,00 €
Anfänglicher monatlicher Unterschied	615,83 €

Der Haushalt müsste im ersten Modellmonat für Kreditrate und Instandhaltung somit rund 616 Euro mehr aufbringen als für die vergleichbare Kaltmiete. Allerdings ist dieser Unterschied nicht vollständig mit einem finanziellen Nachteil gleichzusetzen. Ein Teil der Kreditrate reduziert schließlich die Darlehensschuld und erhöht dadurch bei gleichem Immobilienwert das rechnerische Eigenkapital. Gleichzeitig kann der Mieter den monatlich nicht für Wohnen benötigten Betrag grundsätzlich anderweitig verwenden oder investieren. Genau diesen Zusammenhang versucht der Rechner durch den langfristigen Vermögensvergleich abzubilden.

Schritt 4: Restschuld und Immobilienwert über 25 Jahre entwickeln

Im Laufe der 25 Jahre wird die Darlehensschuld durch die regelmäßige Tilgung schrittweise reduziert. Gleichzeitig steigt der modellierte Immobilienwert entsprechend der angenommenen jährlichen Wertänderung von 1,5 Prozent. Nach zehn Jahren beträgt die verbleibende Restschuld im Beispiel rund 230.932 Euro. Der Immobilienwert erreicht unter der Modellannahme ungefähr 406.189 Euro. Daraus ergibt sich ein Nettovermögen bei Kauf von rund 175.257 Euro. Nach 25 Jahren beträgt der modellierte Immobilienwert rund 507.831 Euro. Gleichzeitig ist die Restschuld auf ungefähr 51.074 Euro gesunken. Das ausgewiesene Nettovermögen bei Kauf liegt damit bei rund 456.756 Euro. Der Rechner verwendet hierfür die Formel: Nettovermögen bei Kauf = modellierter Immobilienwert − verbleibende Restschuld Wichtig ist, dass es sich bei diesem Wert um einen rechnerischen Immobilienvermögenswert handelt. Mögliche Verkaufsnebenkosten, Steuern und andere zusätzliche Verpflichtungen werden nicht abgezogen.

Schritt 5: Alternatives Vermögen bei Miete berechnen

Bei der Mietvariante werden die 80.000 Euro Eigenkapital zu Beginn als alternatives Anlagekapital angesetzt. Zusätzlich berücksichtigt der Rechner die Differenz zwischen der jeweiligen monatlichen Eigentümerbelastung und der Mietzahlung. Wenn der Eigentümer beispielsweise im ersten Monat 1.765,83 Euro aufbringen müsste, während der Mieter lediglich 1.150 Euro Kaltmiete bezahlt, erhöht das Modell das alternative Vergleichsportfolio um den Unterschied von 615,83 Euro. Auf diesen Bestand wird anschließend die angenommene monatliche Nettorendite angewendet. Die genaue rechnerische Reihenfolge sieht dabei vor, dass zunächst das vorhandene Portfolio verzinst und anschließend der laufende Zahlungsunterschied hinzugerechnet wird. Da die Mietzahlung im Modell jährlich steigt, verändert sich der monatliche Unterschied im Laufe der Zeit. Bei anfangs niedrigeren Mietkosten kann ein zusätzlicher Anlagebetrag entstehen. Wenn die angenommene Miete später über der Eigentümerbelastung liegt, reduziert sich das Modellportfolio entsprechend. Nach 25 Jahren ergibt sich unter den gewählten Annahmen ein Vergleichsvermögen bei Miete von rund 391.131 Euro.

Schritt 6: Beide Vermögenswerte vergleichen

Zum Abschluss stellt der Rechner das Nettovermögen bei Immobilienkauf dem modellierten Vergleichsvermögen bei Miete gegenüber. Nach 25 Jahren ergibt sich bei den voreingestellten Annahmen folgende Berechnung:

Vermögensvergleich nach 25 Jahren	Betrag
Modellierter Immobilienwert	507.830,87 €
Verbleibende Restschuld	51.074,43 €
Nettovermögen bei Kauf	456.756,44 €
Vergleichsvermögen bei Miete	391.130,61 €
Differenz Kauf minus Miete	+65.625,84 €

Unter diesen mathematischen Voraussetzungen liegt die Kaufvariante nach 25 Jahren rechnerisch rund 65.626 Euro vor der Mietvariante. Dieses Ergebnis ist jedoch keine allgemeine Empfehlung zum Immobilienkauf. Besonders die angenommene Immobilienwertsteigerung, die alternative Kapitalanlagerendite, die Finanzierung und die langfristigen Eigentümerkosten beeinflussen das Ergebnis erheblich. Zusätzlich enthält die aktuelle Modellrechnung Vereinfachungen, die bei einer tatsächlichen Entscheidung unbedingt berücksichtigt werden müssen.

Die acht PRO-Kennzahlen richtig verstehen

Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO zeigt nach der Berechnung acht zentrale Kennzahlen. Diese stellen nicht nur die anfängliche Finanzierung dar, sondern ermöglichen auch eine langfristige Einordnung der Vermögensentwicklung. Besonders hilfreich ist dabei die Gegenüberstellung des Eigentümervermögens und des modellierten alternativen Anlagevermögens. Zugleich wird die kumulierte Zinsbelastung separat ausgewiesen, sodass sich ein wesentlicher Kostenbestandteil der Finanzierung erkennen lässt.

PRO-Kennzahl	Ergebnis im Beispiel
Monatliche Kreditrate	1.474,17 €
Anfänglicher Kredit	305.000,00 €
Restschuld am Ende	51.074,43 €
Nettovermögen bei Kauf	456.756,44 €
Modellvermögen bei Miete	391.130,61 €
Differenz Kauf minus Miete	+65.625,84 €
Zinsen im Zeitraum	188.324,43 €
Vergleichszeitraum	25 Jahre

Die monatliche Kreditrate wird aus dem anfänglichen Darlehen und den eingegebenen Finanzierungsparametern bestimmt. Die Restschuld zeigt dagegen, wie viel von der Finanzierung am Ende des Vergleichszeitraums rechnerisch noch offen ist. Besonders wichtig ist, dass eine lange Laufzeit nicht automatisch bedeutet, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Im Beispiel besteht auch nach 25 Jahren noch eine Restschuld von rund 51.074 Euro. Die Kennzahl „Zinsen im Zeitraum“ weist die Summe der monatlich berechneten Kreditzinsen aus. Im Beispiel entstehen über 25 Jahre rund 188.324 Euro Zinskosten. Diese Summe darf allerdings nicht einfach zusätzlich von dem bereits berechneten Nettovermögen abgezogen werden, weil die Zinszahlungen bereits Bestandteil der monatlichen Finanzierung waren und die Restschuldentwicklung beeinflusst haben. Die Differenz zwischen Kauf- und Mietvariante ergibt sich aus den beiden modellierten Vermögenswerten. Ein positiver Wert bedeutet, dass das ausgewiesene Nettovermögen bei Kauf höher liegt als das Vergleichsvermögen bei Miete. Ein negativer Wert zeigt dagegen einen rechnerischen Vorteil der Mietvariante nach der im Tool verwendeten Berechnungsmethode.

Vermögensentwicklung nach fünf, zehn, fünfzehn, zwanzig und 25 Jahren

Ein besonders wichtiger Bestandteil der PRO-Auswertung ist die vollständige jährliche Vermögensübersicht. Sie zeigt, wie sich die Immobilie, die verbleibende Restschuld und das alternative Anlagevermögen im Laufe des Vergleichszeitraums verändern. Dadurch wird sichtbar, dass ein Ergebnis nach fünf Jahren erheblich anders aussehen kann als nach zwanzig oder 25 Jahren. Besonders die Kaufnebenkosten, die laufende Kredittilgung und die angenommene Wertsteigerung beeinflussen die langfristige Entwicklung. Für das zuvor erläuterte Beispiel ergeben sich folgende ausgewählte Werte:

Nach Jahren	Nettovermögen bei Kauf	Modellvermögen bei Miete	Differenz Kauf minus Miete
5	105.581 €	134.804 €	−29.223 €
10	175.257 €	193.399 €	−18.142 €
15	255.653 €	255.756 €	−104 €
20	348.711 €	321.751 €	+26.960 €
25	456.756 €	391.131 €	+65.626 €

Die Tabelle zeigt, dass die Mietvariante unter den gewählten Annahmen nach fünf und zehn Jahren noch einen rechnerischen Vermögensvorsprung besitzt. Nach 15 Jahren liegen die beiden Modellwerte nahezu gleichauf. Erst danach erreicht die Kaufvariante einen positiven Abstand, der bis zum Ende des Vergleichszeitraums weiter anwächst. Besonders wichtig ist, daraus keine allgemein gültige Mindesthaltedauer für eine Immobilie abzuleiten. Das Ergebnis hängt unmittelbar von den konkreten Eingaben ab. Bereits ein anderer Kaufpreis, eine geringere Wertsteigerung oder eine höhere alternative Anlagerendite kann dazu führen, dass der mathematische Schnittpunkt früher, später oder überhaupt nicht erreicht wird. Eine verbindliche Aussage, ab welchem Jahr sich ein Immobilienkauf tatsächlich lohnt, lässt sich daraus deshalb nicht pauschal ableiten.

Warum die Kaufvariante anfangs im Nachteil sein kann

Beim Immobilienkauf fallen bereits zu Beginn erhebliche Erwerbsnebenkosten an. Gleichzeitig ist ein großer Teil des Kaufpreises häufig kreditfinanziert, sodass zunächst ein relativ hoher Zinsanteil in der monatlichen Rate enthalten ist. Das rechnerische Nettovermögen besteht deshalb am Anfang hauptsächlich aus dem eingesetzten Eigenkapital abzüglich der wirtschaftlichen Wirkung der Erwerbsnebenkosten. Im Mietmodell bleibt das vorhandene Eigenkapital dagegen grundsätzlich für die alternative Geldanlage verfügbar. Zusätzlich kann ein anfänglicher monatlicher Kostenvorteil des Mietens investiert werden. Dadurch kann die Mietvariante in den ersten Jahren einen Vermögensvorsprung erreichen, selbst wenn sich der Immobilienwert später positiv entwickelt. Dieser Zusammenhang erklärt, weshalb ein Immobilienkauf für einen sehr kurzen geplanten Wohnzeitraum wirtschaftlich weniger attraktiv sein kann. Allerdings sind bei einer tatsächlichen späteren Veräußerung zusätzlich mögliche Verkaufsnebenkosten und andere Besonderheiten zu berücksichtigen, die im Rechner nicht enthalten sind.

Warum sich der Vergleich langfristig verändern kann

Mit zunehmender Haltedauer wird der Kredit im Modell schrittweise zurückgezahlt. Dadurch sinkt die Restschuld und das rechnerische Nettovermögen bei Eigentum steigt, sofern der Immobilienwert nicht entsprechend stark fällt. Gleichzeitig verändert sich die Mietbelastung durch die angenommene jährliche Mietsteigerung. Besonders bei konstanten Kreditraten und steigenden Mietzahlungen kann sich der monatliche Zahlungsunterschied im Laufe der Zeit verringern oder umkehren. Dadurch kann die Mietvariante später weniger zusätzlichen finanziellen Spielraum für die alternative Anlage besitzen. Gleichzeitig kann sich ein positiver Immobilienwerttrend langfristig auf das Eigentümervermögen auswirken. Allerdings sind diese Entwicklungen keineswegs garantiert. In der Praxis können Anschlussfinanzierungen, unerwartete Sanierungskosten, steigende Eigentümerausgaben und eine schwächere Immobilienwertentwicklung die tatsächliche finanzielle Situation deutlich verändern.

Was passiert bei einer höheren Immobilienwertsteigerung?

Die angenommene Wertentwicklung der Immobilie gehört zu den wichtigsten Einflussgrößen des langfristigen Vermögensvergleichs. Bereits kleine Veränderungen des jährlichen Wachstumsfaktors können über viele Jahre zu erheblich unterschiedlichen Marktwerten führen. Besonders bei hochpreisigen Immobilien wirkt sich eine positive oder negative prozentuale Veränderung auf große absolute Beträge aus. Deshalb sollte die langfristige Wertsteigerung möglichst vorsichtig eingeschätzt werden. Angenommen, eine Immobilie kostet heute 350.000 Euro. Bei einer konstanten jährlichen Wertsteigerung von einem Prozent ergibt sich nach 25 Jahren ein rechnerischer Wert von rund 448.854 Euro. Bei 1,5 Prozent wären es ungefähr 507.831 Euro. Steigt der Wert im Modell jährlich um drei Prozent, würde er nach 25 Jahren rund 733.145 Euro erreichen.

Jährliche Immobilienwertänderung	Modellierter Wert nach 25 Jahren
−1,0 %	rund 272.235 €
0,0 %	350.000 €
+1,0 %	rund 448.854 €
+1,5 %	rund 507.831 €
+3,0 %	rund 733.145 €

Die Unterschiede zwischen den Szenarien sind erheblich. Besonders wichtig ist deshalb, nicht automatisch von einer hohen langfristigen Wertsteigerung auszugehen. Auch bei einer grundsätzlich gefragten Wohnlage können sich Marktbedingungen verändern. Gleichzeitig kann die tatsächliche Wertentwicklung durch notwendige Modernisierungen, energetische Anforderungen oder Veränderungen der regionalen Nachfrage beeinflusst werden. Der Rechner verwendet die eingegebene Wertsteigerung über den gesamten Zeitraum unverändert. Dadurch eignet sich die Berechnung besonders für unterschiedliche Modellannahmen, bildet aber keine wechselnden Immobilienmarktzyklen ab.

Alternative Geldanlage: Wie wichtig ist die Rendite beim Mieten?

Wer eine Immobilie nicht kauft, kann das vorhandene Eigenkapital grundsätzlich anderweitig verwenden. Ein möglicher finanzieller Vorteil des Mietens entsteht deshalb nicht nur durch eine niedrigere monatliche Wohnbelastung, sondern auch durch die Möglichkeit, nicht gebundenes Kapital anzulegen. Besonders über längere Zeiträume kann die alternative Vermögensentwicklung einen erheblichen Einfluss auf den Vergleich zwischen beiden Wohnformen besitzen. Der Rechner verwendet hierfür die eingegebene alternative Nettorendite. Das Vergleichsportfolio beginnt mit dem Eigenkapital, das bei einem Kauf eingesetzt worden wäre. Anschließend verändert sich der Portfolioaufbau durch die monatlichen Unterschiede zwischen Eigentümerbelastung und Mietzahlung. Auf das jeweils vorhandene rechnerische Portfolio wird eine gleichbleibende monatliche Rendite angewendet. Besonders wichtig ist, dass dieses Verfahren eine vereinfachte Modellannahme darstellt. Tatsächliche Kapitalmarktanlagen können schwanken und zeitweise Verluste verursachen. Auch regelmäßige zusätzliche Einzahlungen können in der Praxis ausfallen, wenn das verfügbare Haushaltsbudget anderweitig benötigt wird. Deshalb sollte die angenommene alternative Nettorendite möglichst zur tatsächlich geplanten Anlageform und zum persönlichen Risikoprofil passen.

Was bedeutet eine Nettorendite von vier Prozent?

Eine angenommene Nettorendite von vier Prozent bedeutet im Rechner, dass das vorhandene alternative Portfolio mit einem monatlichen Faktor auf Grundlage von vier Prozent geteilt durch zwölf fortgeschrieben wird. Dadurch entsteht ein gleichmäßiges monatliches Kapitalwachstum, solange der Portfoliostand entsprechend positiv ist. Tatsächliche Anlagerenditen entwickeln sich dagegen häufig nicht in gleichmäßigen monatlichen Schritten. Besonders bei Aktien oder ETF-Anlagen können einzelne Jahre erhebliche Kursverluste aufweisen. Auch die steuerliche Behandlung und mögliche Gebühren beeinflussen das tatsächlich verfügbare Anlagevermögen. Deshalb sollte die Modellrendite nicht ohne Weiteres mit einer garantierten Rendite gleichgesetzt werden. Wer beispielsweise mit einer besonders optimistischen langfristigen Kapitalmarktrendite rechnet, kann dadurch das Mieten mathematisch attraktiver erscheinen lassen. Umgekehrt kann eine sehr niedrige Renditeannahme die Kaufvariante begünstigen. Deshalb ist es sinnvoll, mehrere alternative Renditeannahmen zu vergleichen.

Wie wirken sich höhere Finanzierungszinsen aus?

Die Finanzierungskosten können den Immobilienkauf erheblich beeinflussen. Besonders wenn ein großer Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanziert werden muss, führt ein höherer Sollzins normalerweise zu einer höheren anfänglichen Kreditrate. Dadurch steigt die monatliche Belastung und gegebenenfalls reduziert sich der finanzielle Spielraum für Rücklagen oder andere Ausgaben. Gleichzeitig kann ein veränderter Zinssatz die langfristige Restschuldentwicklung beeinflussen. Bei einem Darlehen von 305.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent entstehen abhängig vom Sollzins folgende rechnerische Monatsraten:

Sollzins p. a.	Anfängliche Tilgung	Monatliche Kreditrate
2,5 %	2,0 %	1.143,75 €
3,0 %	2,0 %	1.270,83 €
3,8 %	2,0 %	1.474,17 €
4,5 %	2,0 %	1.651,88 €
5,0 %	2,0 %	1.779,17 €

Die Tabelle zeigt, wie deutlich sich unterschiedliche Finanzierungskonditionen auf die monatliche Belastung auswirken. Zwischen 2,5 und fünf Prozent Sollzins liegt im Beispiel ein Unterschied von rund 635 Euro monatlich. Auf ein vollständiges Jahr gerechnet entspricht dies mehr als 7.600 Euro zusätzlichem Liquiditätsbedarf. Allerdings bleibt die langfristige Finanzierung in der Realität selten über mehrere Jahrzehnte vollständig unverändert. Besonders nach Ablauf einer Zinsbindung kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich werden. Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO verwendet dagegen den eingegebenen Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant. Deshalb sollte bei langen Vergleichszeiträumen unbedingt berücksichtigt werden, dass die tatsächliche künftige Belastung höher oder niedriger ausfallen kann.

Instandhaltung und Sanierung: Welche Eigentümerkosten fehlen häufig im Vergleich?

Ein Immobilienkauf führt nicht nur zu Finanzierungskosten. Eigentümer müssen auch für den langfristigen Erhalt ihres Gebäudes sorgen und entsprechende finanzielle Mittel einplanen. Besonders größere Maßnahmen wie Dachreparaturen, Heizungsmodernisierungen oder die Erneuerung technischer Anlagen können erhebliche Kosten verursachen. Diese Ausgaben fallen häufig nicht gleichmäßig an, sondern konzentrieren sich auf einzelne Jahre. Der Rechner berücksichtigt Instandhaltung durch eine jährliche Quote vom ursprünglichen Kaufpreis. Diese wird gleichmäßig auf zwölf Monate verteilt und zur Kreditrate addiert. Dadurch entsteht eine durchschnittliche Eigentümerbelastung, die über eine reine Darlehensbetrachtung hinausgeht. Allerdings werden tatsächliche Sanierungsmaßnahmen nicht einzeln abgebildet. Auch steigende Handwerker- und Materialpreise verändern die gewählte Instandhaltungsquote im Modell nicht. Wer eine ältere Immobilie mit absehbaren größeren Modernisierungen kaufen möchte, sollte deshalb eine gesonderte Sanierungsplanung erstellen.

Warum ein Prozent Instandhaltung nicht immer ausreicht

Eine pauschale jährliche Instandhaltungsquote kann als erste Orientierung dienen, beschreibt aber nicht automatisch den tatsächlichen Bedarf eines Gebäudes. Besonders Baujahr, technischer Zustand, Ausstattung und bereits durchgeführte Modernisierungen beeinflussen die möglichen Ausgaben. Bei einem gut erhaltenen neueren Gebäude können andere Kosten anfallen als bei einer älteren Immobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf. Auch die Entwicklung von Handwerkerpreisen und gesetzlichen Anforderungen kann langfristig eine Rolle spielen. Deshalb sollte die Instandhaltungsquote nicht als verbindliche Kostenprognose verstanden werden. Für eine konkrete Kaufentscheidung sind der bauliche Zustand und mögliche absehbare Investitionen besonders wichtig. Der Rechner ermöglicht es, unterschiedliche Quoten zu vergleichen. Dadurch können beispielsweise Szenarien mit einem, 1,5 oder zwei Prozent jährlicher Instandhaltung untersucht werden. Besonders bei einem knappen Haushaltsbudget ist eine vorsichtige Berechnung sinnvoll.

Was die Modellrechnung nicht vollständig berücksichtigt

Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO verbindet zahlreiche wichtige Einflussgrößen miteinander. Trotzdem handelt es sich um eine vereinfachte Vermögensberechnung, die nicht sämtliche tatsächlichen Zahlungsströme einer Immobilienentscheidung abbildet. Besonders bei einer langfristigen Finanzierung können einzelne Annahmen den späteren wirtschaftlichen Unterschied erheblich beeinflussen. Deshalb sollte das Ergebnis als Orientierung und nicht als verbindlicher Nachweis verstanden werden, dass der Kauf oder das Mieten wirtschaftlich überlegen ist. Ein besonders wichtiger Punkt betrifft die alternative Vermögensrechnung. Der Rechner verwendet ein Vergleichsportfolio, das mit dem ursprünglichen Eigenkapital beginnt und anschließend um monatliche Zahlungsunterschiede angepasst wird. Wenn Mieten teurer wird als die modellierte Eigentümerbelastung, reduziert die Berechnung dieses Portfolio entsprechend. Ein gesondertes tatsächliches Anlageportfolio auf Eigentümerseite wird dagegen nicht zusätzlich in das ausgewiesene Nettovermögen bei Kauf aufgenommen. Damit bildet die Berechnung nicht sämtliche möglichen privaten Vermögensstrukturen vollständig ab. Wenn ein Eigentümer monatlich einen niedrigeren Wohnaufwand besitzt und die Differenz tatsächlich separat investiert, kann daraus zusätzliches Anlagevermögen entstehen. Dieses wird in der ausgewiesenen Kennzahl „Nettovermögen bei Kauf“ jedoch nicht eigenständig ausgewiesen. Deshalb sollte die langfristige Differenz nicht ohne weitere Prüfung als vollständiger Vergleich des gesamten privaten Nettovermögens interpretiert werden.

Keine automatische Anschlussfinanzierung

Die Berechnung verwendet den eingegebenen Sollzins über die gesamte Laufzeit. Eine gesonderte Anschlussfinanzierung nach Ende einer möglichen Zinsbindung wird nicht simuliert. Dadurch kann die tatsächliche spätere Kreditbelastung erheblich vom Modell abweichen, wenn sich die Zinsen verändern. Besonders bei einem hohen verbleibenden Kreditbetrag kann die Anschlussfinanzierung einen erheblichen Einfluss auf die langfristige Wirtschaftlichkeit besitzen. Deshalb sollte für eine konkrete Immobilienentscheidung zusätzlich betrachtet werden, welche Restschuld zum Ende der Zinsbindung bestehen könnte und wie sich unterschiedliche zukünftige Zinskonditionen auswirken würden.

Keine gesonderten Verkaufskosten

Der Rechner ermittelt das Nettovermögen bei Kauf aus dem modellierten Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Mögliche Kosten eines späteren Verkaufs werden nicht automatisch abgezogen. Dazu können beispielsweise bestimmte Maklerkosten oder andere mit der Veräußerung verbundene Ausgaben gehören. Auch steuerliche Fragen können je nach persönlicher Situation und Art der Nutzung relevant sein. Deshalb entspricht das angezeigte Nettovermögen nicht automatisch dem tatsächlich nach einem Verkauf verfügbaren Geldbetrag. Besonders bei einem kurzen geplanten Wohnzeitraum können Erwerbs- und spätere Verkaufskosten erheblich sein. Wer bereits beim Kauf mit einem späteren Umzug rechnet, sollte diese Ausgaben deshalb gesondert berücksichtigen.

Keine individuelle Berechnung sämtlicher Wohnnebenkosten

Der Rechner berücksichtigt im Mietmodell die Kaltmiete und im Eigentumsmodell die Kreditrate sowie eine pauschale Instandhaltung. Weitere laufende Kosten werden nicht als einzelne Eingabefelder abgefragt. Dazu können beispielsweise bestimmte Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltungskosten oder weitere nicht umlagefähige Eigentümerausgaben gehören. Auch der tatsächliche Unterschied bei Energie- und Betriebskosten zwischen zwei Immobilien wird nicht automatisch untersucht. Besonders bei Gebäuden mit unterschiedlicher Energieeffizienz kann dieser Unterschied erheblich sein. Für eine möglichst faire Berechnung sollten deshalb die tatsächlichen Gesamtkosten beider Wohnformen zusätzlich in einem Haushaltsbudget gegenübergestellt werden.

Keine vollständige Risiko- und Inflationsanalyse

Die Modellrechnung verwendet konstante Annahmen für Immobilienwertentwicklung, alternative Nettorendite und Mietsteigerung. Tatsächliche Marktwerte und Kapitalanlagen können sich jedoch unregelmäßig verändern. Auch die Inflation kann Eigentümerkosten, Handwerkerpreise und andere Haushaltsausgaben beeinflussen. Der Rechner besitzt kein eigenes Eingabefeld für eine allgemeine Inflationsrate. Die ausgewiesenen Vermögensbeträge sind deshalb nominale Eurobeträge und keine in heutiger Kaufkraft ausgedrückten Werte. Besonders bei Betrachtungszeiträumen von zwanzig, dreißig oder vierzig Jahren kann dieser Unterschied wirtschaftlich relevant sein. Eine ergänzende Kaufkraftanalyse kann deshalb helfen, die tatsächliche langfristige Bedeutung der angezeigten Vermögenswerte besser einzuordnen.

Mieten oder Kaufen: Welche Rolle spielen persönliche Lebensumstände?

Neben den wirtschaftlichen Ergebnissen spielen bei der Wohnentscheidung zahlreiche persönliche Faktoren eine Rolle. Ein Immobilienkauf bindet normalerweise einen erheblichen Teil des vorhandenen Kapitals und kann über viele Jahre regelmäßige finanzielle Verpflichtungen verursachen. Besonders bei einem späteren Umzug können zusätzliche Kosten und organisatorische Belastungen entstehen. Deshalb ist Eigentum nicht automatisch für Menschen geeignet, deren berufliche oder familiäre Situation häufige Veränderungen erwarten lässt. Mieten kann dagegen mehr Flexibilität bieten, insbesondere wenn ein Arbeitsplatzwechsel oder ein Umzug in eine andere Stadt möglich erscheint. Gleichzeitig besteht bei Mietverhältnissen unter den gesetzlichen Voraussetzungen das Risiko zukünftiger Mietsteigerungen oder anderer Veränderungen. Welche Wohnform persönlich besser geeignet ist, hängt deshalb nicht allein vom rechnerischen Vermögensunterschied ab. Wer langfristig an einem bestimmten Ort leben möchte, eine stabile Einkommenssituation besitzt und die Finanzierung einschließlich ausreichender Rücklagen dauerhaft tragen kann, könnte einen Immobilienkauf anders bewerten als jemand mit einer unsicheren beruflichen Perspektive. Deshalb sollte die individuelle Lebensplanung bei der Entscheidung mindestens genauso ernst genommen werden wie die mathematische Modellrechnung.

Wie lange möchte ich in der Immobilie wohnen?

Die geplante Wohndauer gehört zu den wichtigsten persönlichen Einflussfaktoren. Wer bereits nach wenigen Jahren wieder umziehen möchte, kann durch die anfänglichen Kaufnebenkosten und mögliche spätere Verkaufskosten finanziell belastet werden. Bei einem längeren Zeitraum können dagegen die schrittweise Kredittilgung und eine mögliche positive Immobilienwertentwicklung stärker ins Gewicht fallen. Allerdings gibt es keine feste Anzahl von Jahren, nach denen Kaufen grundsätzlich besser ist als Mieten. Der jeweilige Zeitpunkt hängt von zahlreichen finanziellen Annahmen ab. Besonders Kaufpreis, Mietniveau, Finanzierungskosten und alternative Kapitalanlagerendite beeinflussen das Ergebnis. Der Rechner kann deshalb helfen, unterschiedliche Zeiträume mathematisch zu vergleichen. Die tatsächliche persönliche Wohndauer sollte dennoch möglichst realistisch eingeschätzt werden.

Wie sicher ist die langfristige Finanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung verursacht über viele Jahre regelmäßige Verpflichtungen. Deshalb sollte die monatliche Rate nicht nur bei der heutigen Einkommenssituation tragbar sein, sondern möglichst auch unter weniger günstigen Bedingungen. Veränderungen des Einkommens, größere Reparaturen oder höhere Finanzierungskosten nach Ablauf einer Zinsbindung können die finanzielle Belastung erhöhen. Besonders wichtig sind ausreichend liquide Rücklagen. Wer sämtliches vorhandenes Geld als Eigenkapital einsetzt, besitzt möglicherweise keinen ausreichenden Puffer für unerwartete Ausgaben. Deshalb kann es sinnvoll sein, einen Teil der Ersparnisse bewusst außerhalb der Immobilienfinanzierung verfügbar zu halten. Der Rechner verwendet ausschließlich das eingegebene Eigenkapital und erstellt keine individuelle Haushalts- oder Bonitätsprüfung. Deshalb muss die tatsächliche Tragbarkeit der Finanzierung gesondert beurteilt werden.

Jährliche Vermögensentwicklung und CSV-Export nutzen

Die PRO-Auswertung enthält neben den acht zentralen Kennzahlen eine ausführliche Jahrestabelle. Darin werden der modellierte Immobilienwert, die verbleibende Restschuld, das Nettovermögen bei Kauf und das alternative Vergleichsvermögen bei Miete dargestellt. Zusätzlich zeigt der Rechner die kumulierten Mietzahlungen und die kumulierten Kaufzahlungen. Dadurch lassen sich nicht nur die Vermögenswerte am Ende des Zeitraums betrachten, sondern auch die zugrunde liegenden Entwicklungen über jedes einzelne Jahr nachvollziehen. Besonders wichtig ist, die kumulierten Zahlungen richtig zu interpretieren. Die kumulierten Kaufzahlungen enthalten im Modell das anfänglich eingesetzte Eigenkapital sowie die während der Laufzeit angesetzten Kreditraten und Instandhaltungsausgaben. Die kumulierten Mietzahlungen ergeben sich dagegen aus den fortgeschriebenen monatlichen Kaltmieten. Diese beiden Summen allein stellen jedoch keinen vollständigen Wirtschaftlichkeitsvergleich dar, weil beim Kauf zusätzlich Vermögen aufgebaut wird und bei Miete eine alternative Kapitalanlage berücksichtigt werden kann. Die Jahresübersicht eignet sich besonders gut, um mögliche zeitliche Veränderungen zu erkennen. Beispielsweise kann eine Mietvariante in den ersten Jahren rechnerisch im Vorteil liegen, während sich die Kaufvariante erst nach längerer Zeit besser entwickelt. Gleichzeitig lässt sich nachvollziehen, wie sich die Restschuld reduziert und wie groß das im Modell erreichte Eigentümervermögen zu bestimmten Zeitpunkten ist.

Ergebnisse als CSV-Datei exportieren

Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO besitzt eine CSV-Exportfunktion. Damit können Sie die vollständige Jahresübersicht herunterladen und beispielsweise in Excel öffnen. Die Datei enthält für jedes Modelljahr den Immobilienwert, die Restschuld, das Nettovermögen bei Kauf, das Vergleichsvermögen bei Miete sowie die kumulierten Zahlungen beider Varianten. Besonders sinnvoll ist der Export, wenn Sie unterschiedliche Szenarien untersuchen möchten. Sie können beispielsweise eine Berechnung mit 3,8 Prozent Sollzins durchführen und anschließend dieselben Angaben mit einem höheren Zinssatz verwenden. Auch unterschiedliche Immobilienwertentwicklungen, Mietsteigerungen oder Anlagerenditen lassen sich auf diese Weise dokumentieren. Eine automatische parallele Darstellung mehrerer Szenarien innerhalb einer einzigen Rechnerauswertung ist nicht vorgesehen. Die exportierten Daten ermöglichen jedoch eine spätere Gegenüberstellung.

Drucken, PDF und Datenschutz

Die Oberfläche enthält außerdem eine Schaltfläche mit der Bezeichnung „Drucken / PDF“. In der geprüften Plugin-Version ist damit noch keine vollständige eigenständige Druck- beziehungsweise PDF-Erzeugung verbunden. Die Schaltfläche stößt lediglich eine Berechnung an, sofern noch keine Ergebnisse vorhanden sind. Für eine zuverlässige direkte PDF-Ausgabe müsste die entsprechende technische Funktion ergänzt werden. Die eigentliche Berechnung erfolgt lokal in Ihrem Browser. Die eingegebenen Kaufpreise, Eigenkapitalbeträge, Mietzahlungen und weiteren Finanzierungsannahmen werden für die Berechnung nicht an einen Server übertragen. Dadurch können Sie unterschiedliche Immobilien- und Mietszenarien untersuchen, ohne Ihre persönlichen Finanzangaben für den Berechnungsvorgang gesondert übermitteln zu müssen. Praxis-Tipp: Berechnen Sie mindestens drei Varianten: ein vorsichtiges Szenario mit schwacher Immobilienwertentwicklung, ein mittleres Szenario und eine Variante mit höheren Finanzierungskosten. Vergleichen Sie anschließend die Ergebnisse bei Ihrer tatsächlich geplanten Wohndauer. Dadurch erkennen Sie, wie stark die Entscheidung von einzelnen Annahmen abhängt und ob ein möglicher rechnerischer Kaufvorteil auch unter weniger günstigen Bedingungen bestehen bleibt.

Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen PRO (FAQ)

Die folgenden Antworten erläutern die wichtigsten Grundlagen des langfristigen Miet- und Kaufvergleichs. Sie helfen Ihnen dabei, Kreditrate, Eigenkapital, Restschuld und Vermögensentwicklung richtig einzuordnen. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer niedrigeren monatlichen Belastung und einem langfristigen Vermögensvorteil. Der Rechner erstellt dafür eine mathematische Modellrechnung, berücksichtigt aber nicht sämtliche tatsächlichen Kosten und Risiken.

Was ist Mieten oder Kaufen PRO?

Mieten oder Kaufen PRO ist ein kostenloser Immobilienrechner von NurGeld.de. Mit ihm können Sie die langfristige finanzielle Entwicklung einer selbst genutzten Immobilie mit einer vergleichbaren Mietwohnung untersuchen. Dabei werden Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierung, Mietsteigerung, Instandhaltung, Immobilienwertentwicklung und alternative Kapitalanlage berücksichtigt. Die Ergebnisse werden in acht Kennzahlen und einer jährlichen Vermögensübersicht dargestellt.

Wie funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Sie geben zunächst die wichtigsten finanziellen Angaben zur Kaufimmobilie und zur vergleichbaren Mietwohnung ein. Anschließend berechnet das Tool den Kreditbedarf, die anfängliche Kreditrate und die langfristige Restschuld. Gleichzeitig entwickelt es den Immobilienwert und ein alternatives Vergleichsportfolio der Mietvariante. Am Ende werden die beiden modellierten Vermögenswerte gegenübergestellt.

Ist Kaufen langfristig günstiger als Mieten?

Das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Besonders Kaufpreis, Kaltmiete, Eigenkapital, Finanzierungskosten, Instandhaltung und die Wertentwicklung der Immobilie beeinflussen das Ergebnis. Gleichzeitig spielt die alternative Verwendung des vorhandenen Eigenkapitals eine Rolle. Deshalb lässt sich nicht allgemein behaupten, dass Kaufen langfristig immer günstiger oder teurer ist.

Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Immobilienkauf einsetzen?

Die passende Höhe des Eigenkapitals hängt von der persönlichen finanziellen Situation und den angebotenen Finanzierungskonditionen ab. Mehr Eigenkapital kann den Kreditbedarf und damit die Finanzierungskosten reduzieren. Gleichzeitig sollten ausreichend finanzielle Rücklagen für unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Der Rechner zeigt die Wirkung des eingegebenen Eigenkapitals auf den Finanzierungsbetrag, gibt aber keine individuelle Empfehlung zur optimalen Höhe.

Werden die Kaufnebenkosten berücksichtigt?

Ja. Sie können die Kaufnebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises eingeben. Der Rechner addiert diesen Betrag zum ursprünglichen Kaufpreis und berücksichtigt ihn bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und zehn Prozent Nebenkosten entstehen beispielsweise zusätzliche Kosten von 35.000 Euro. Die tatsächliche Höhe sollte anhand der konkreten Erwerbsbedingungen geprüft werden.

Wird die Grunderwerbsteuer automatisch berechnet?

Nein. Der Rechner besitzt kein gesondertes Eingabefeld für das Bundesland. Die Grunderwerbsteuer wird deshalb nicht automatisch anhand des jeweiligen gesetzlichen Steuersatzes ermittelt. Stattdessen tragen Sie einen gesamten Prozentsatz für sämtliche Kaufnebenkosten ein. Dieser sollte möglichst Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten berücksichtigen.

Wie berechnet der Rechner die Kreditrate?

Die anfängliche Kreditrate wird aus dem Finanzierungsbetrag und der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnet. Bei 305.000 Euro Kredit, 3,8 Prozent Sollzins und zwei Prozent Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.474 Euro. Während der Modelllaufzeit reduziert die Tilgung die Restschuld. Der Rechner verwendet dafür einen konstanten Sollzins.

Was bedeutet die anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung beschreibt den anfänglich vereinbarten jährlichen Rückzahlungsanteil des Darlehens. Gemeinsam mit dem Sollzins bestimmt sie bei einer vereinfachten Annuitätenfinanzierung die monatliche Kreditrate. Im Laufe der Zeit verändert sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil, weil die Restschuld sinkt. Eine höhere Tilgung führt normalerweise zu einer schnelleren Rückzahlung, erhöht aber die anfängliche Monatsrate.

Wird eine Anschlussfinanzierung berücksichtigt?

Nein. Der Rechner verwendet den eingegebenen Sollzins über den gesamten Vergleichszeitraum unverändert. Er simuliert keine gesonderte Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Zinsbindung. Die tatsächliche langfristige Kreditbelastung kann deshalb erheblich abweichen, wenn später andere Finanzierungskonditionen gelten. Für eine konkrete Kaufentscheidung sollte diese Unsicherheit gesondert geprüft werden.

Was passiert, wenn der Kredit vor Ablauf des Vergleichszeitraums abbezahlt ist?

Der Rechner begrenzt die Kreditrate auf den noch offenen Betrag einschließlich der jeweiligen Zinsen. Sobald das Darlehen rechnerisch vollständig zurückgezahlt ist, fällt im Modell keine weitere Kreditrate an. Die angesetzten Instandhaltungskosten bleiben jedoch bestehen. Dadurch kann sich der monatliche Unterschied zur Mietvariante im weiteren Verlauf verändern.

Was bedeutet die Restschuld am Ende?

Die Restschuld beschreibt den Kreditbetrag, der nach Ablauf des gewählten Vergleichszeitraums noch nicht zurückgezahlt wurde. Sie hängt insbesondere vom ursprünglichen Darlehen, Sollzins, anfänglicher Tilgung und der Laufzeit ab. Im Beispiel mit 305.000 Euro Kredit beträgt sie nach 25 Jahren ungefähr 51.074 Euro. Dieser Betrag wird bei der Berechnung des Nettovermögens vom modellierten Immobilienwert abgezogen.

Werden Instandhaltungskosten berücksichtigt?

Ja. Sie geben einen jährlichen Instandhaltungssatz als Prozentsatz des Kaufpreises ein. Der Rechner verteilt diesen Betrag gleichmäßig auf zwölf Monate und addiert ihn zur Eigentümerbelastung. Bei 350.000 Euro Kaufpreis und einem Prozent Instandhaltung entstehen rechnerisch 3.500 Euro jährlich. Tatsächliche Reparaturen und Modernisierungen können allerdings deutlich unregelmäßiger und teurer ausfallen.

Werden Sanierungskosten berücksichtigt?

Größere Sanierungen werden nicht als eigenständige Ausgaben zu bestimmten Zeitpunkten erfasst. Der Rechner verwendet stattdessen eine gleichbleibende jährliche Instandhaltungsquote. Dadurch kann ein durchschnittlicher Kostenblock berücksichtigt werden, ohne einzelne Maßnahmen zu planen. Besonders bei älteren Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf ist eine zusätzliche detaillierte Kostenplanung erforderlich.

Welche Miete sollte ich eingeben?

Verwenden Sie möglichst die monatliche Kaltmiete einer Wohnung oder eines Hauses, das hinsichtlich Lage, Wohnfläche und Ausstattung mit der Kaufimmobilie vergleichbar ist. Dadurch entsteht eine aussagekräftigere Grundlage für den wirtschaftlichen Vergleich. Unterschiedliche Wohnqualität kann die Entscheidung ansonsten verzerren. Zusätzliche Betriebs- und Heizkosten werden im Rechner nicht gesondert erfasst.

Wie berücksichtigt der Rechner Mietsteigerungen?

Sie geben eine angenommene jährliche Mietsteigerung als Prozentsatz ein. Der Rechner verwendet diesen Wert für eine gleichmäßige mathematische Fortschreibung der monatlichen Mietzahlung. Tatsächliche Mieterhöhungen erfolgen dagegen unter unterschiedlichen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen. Die eingegebene Mietsteigerung ist deshalb eine Modellannahme und keine Vorhersage zukünftiger rechtlich zulässiger Mietanpassungen.

Was passiert bei einer Mietsteigerung von null Prozent?

Wenn Sie null Prozent Mietsteigerung eingeben, bleibt die monatliche Kaltmiete im Modell über den gesamten Vergleichszeitraum unverändert. Dadurch lässt sich eine Variante ohne steigende Mietzahlungen untersuchen. Der tatsächliche Verlauf kann davon abweichen, weil sich die Miete unter bestimmten Voraussetzungen verändern kann. Die Berechnung eignet sich dennoch als Vergleichsszenario.

Wie wird der Immobilienwert berechnet?

Der Rechner verwendet den ursprünglichen Kaufpreis und schreibt ihn mit der angenommenen jährlichen Immobilienwertänderung fort. Bei positiven Wachstumsraten steigt dadurch der modellierte Immobilienwert. Negative Werte ermöglichen eine mathematische Betrachtung sinkender Immobilienpreise. Individuelle Modernisierungen, Gebäudeschäden und tatsächliche Marktveränderungen werden nicht gesondert berücksichtigt.

Kann ich auch fallende Immobilienpreise berechnen?

Ja. Die Eingabe für die jährliche Immobilienwertänderung unterstützt negative Werte bis minus zehn Prozent. Dadurch können Sie untersuchen, wie sich ein langfristiger Wertverlust auf das Nettovermögen bei Eigentum auswirken würde. Besonders bei einer hohen Restschuld kann ein sinkender Immobilienwert erheblichen Einfluss besitzen. Das Tool erstellt allerdings keine individuelle Prognose regionaler Immobilienpreise.

Was bedeutet das Nettovermögen bei Kauf?

Das Nettovermögen bei Kauf ergibt sich aus dem modellierten Immobilienwert abzüglich der verbleibenden Restschuld. Es beschreibt damit den rechnerischen Eigentumswert nach Berücksichtigung der offenen Finanzierung. Mögliche Verkaufsnebenkosten und andere zusätzliche Verpflichtungen werden nicht abgezogen. Auch ein separates Anlageportfolio des Eigentümers ist in dieser Kennzahl nicht enthalten.

Was bedeutet das Modellvermögen bei Miete?

Das Modellvermögen bei Miete beschreibt das rechnerische Vergleichsportfolio der Mietvariante. Es beginnt mit dem Eigenkapital, das bei einem Kauf eingesetzt worden wäre, und berücksichtigt die angenommene alternative Nettorendite. Zusätzlich wird die monatliche Differenz zwischen Eigentümerbelastung und Mietzahlung eingerechnet. Das Ergebnis hängt deshalb stark von den verwendeten Anlage- und Kostenannahmen ab.

Werden ETF-Renditen beim Mietvergleich berücksichtigt?

Sie können eine alternative Nettorendite eingeben, die beispielsweise als mathematische Annahme für eine langfristige Kapitalanlage verwendet werden kann. Der Rechner simuliert jedoch keine konkreten ETFs, Aktienmärkte oder Börsenschwankungen. Auch unterschiedliche jährliche Renditen werden nicht gesondert berücksichtigt. Deshalb handelt es sich ausschließlich um einen vereinfachten Kapitalanlagevergleich.

Was bedeutet eine negative Differenz zwischen Kauf und Miete?

Eine negative Differenz bedeutet, dass das modellierte Nettovermögen bei Kauf unter dem errechneten Vergleichsvermögen bei Miete liegt. Unter den eingegebenen Annahmen besitzt damit die Mietvariante im Modell einen Vermögensvorsprung. Das Ergebnis berücksichtigt allerdings nicht sämtliche tatsächlichen Zahlungsströme, Risiken oder persönlichen Vermögensbestandteile. Deshalb sollte daraus keine automatische Empfehlung gegen den Immobilienkauf abgeleitet werden.

Was bedeutet eine positive Differenz?

Eine positive Differenz bedeutet, dass das ausgewiesene Nettovermögen bei Kauf höher ist als das Vergleichsvermögen bei Miete. Unter den gewählten Modellannahmen besitzt damit die Kaufvariante einen rechnerischen Vorteil. Dieser kann sich jedoch bei anderen Finanzierungszinsen, Wertentwicklungen oder Kostenannahmen verändern. Besonders für eine konkrete Immobilienentscheidung sollten deshalb mehrere Szenarien betrachtet werden.

Nach wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen?

Es gibt keine allgemeingültige Zahl, nach der ein Immobilienkauf wirtschaftlich immer besser ist als Mieten. Entscheidend sind unter anderem Kaufpreis, Finanzierung, Mietniveau, Wertentwicklung und alternative Kapitalanlage. Der Rechner zeigt die jährlichen Vermögenswerte und ermöglicht dadurch die Beobachtung möglicher Schnittpunkte. Diese stellen allerdings keinen vollständigen Nachweis der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit dar.

Kann ich die Immobilienfinanzierung über 40 Jahre berechnen?

Ja. Der Rechner unterstützt Vergleichszeiträume von einem bis 40 Jahren. Dadurch können sehr langfristige Vermögensentwicklungen untersucht werden. Besonders bei langen Zeiträumen steigen allerdings die Unsicherheiten bezüglich Zinsen, Instandhaltung, Mieten und Immobilienwerten. Deshalb sollten die Ergebnisse als Szenarien verstanden werden.

Wird die Inflation berücksichtigt?

Nein. Der Rechner besitzt kein eigenständiges Eingabefeld für eine allgemeine Inflationsrate. Die zukünftigen Vermögenswerte werden nominal in Euro dargestellt. Zwar können Mietsteigerungen und Immobilienwertänderungen angenommen werden, eine allgemeine Kaufkraftbereinigung findet jedoch nicht statt. Für langfristige Vergleiche kann deshalb eine ergänzende Inflationsbetrachtung sinnvoll sein.

Werden Steuern berücksichtigt?

Nein. Die Modellrechnung berücksichtigt keine individuelle Steuerbelastung. Auch steuerliche Unterschiede zwischen selbst genutztem Wohneigentum und alternativen Kapitalanlagen werden nicht detailliert berechnet. Die alternative Nettorendite muss deshalb bereits als eigene passende Annahme eingegeben werden. Für eine vollständige wirtschaftliche Bewertung können zusätzliche steuerliche Aspekte relevant sein.

Werden Hausgeld und Grundsteuer berücksichtigt?

Der Rechner besitzt keine gesonderten Eingabefelder für Hausgeld oder Grundsteuer. Ein pauschaler Instandhaltungsbetrag wird zwar erfasst, bildet aber nicht automatisch sämtliche laufenden Eigentümerkosten ab. Besonders bei Eigentumswohnungen können weitere nicht umlagefähige Kosten entstehen. Diese sollten bei einem vollständigen Wohnkostenvergleich gesondert berücksichtigt werden.

Werden die Verkaufskosten einer Immobilie berechnet?

Nein. Der Rechner ermittelt das Nettovermögen bei Kauf aus dem angenommenen Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Zusätzliche Kosten eines tatsächlichen Verkaufs werden nicht automatisch abgezogen. Deshalb entspricht der Wert nicht zwingend dem später tatsächlich verfügbaren Verkaufserlös. Besonders bei einem geplanten Umzug nach wenigen Jahren kann diese Einschränkung relevant sein.

Was passiert bei einem negativen Modellportfolio?

Ein negatives Vergleichsportfolio bedeutet, dass die modellierten Ausgabenunterschiede die vorhandene alternative Kapitalanlage entsprechend aufgezehrt haben. Der Rechner führt den Wert rechnerisch weiter und verwendet den eingegebenen monatlichen Renditefaktor. In der Realität könnte dafür zusätzliche Finanzierung oder eine andere Verwendung von Einkommen erforderlich werden. Deshalb ist ein negativer Portfoliowert als Hinweis auf weiteren Finanzierungsbedarf zu verstehen.

Was zeigt die PRO-Auswertung?

Die PRO-Auswertung zeigt die monatliche Kreditrate, den anfänglichen Kreditbetrag, die Restschuld, das Nettovermögen bei Kauf, das Modellvermögen bei Miete, die Vermögensdifferenz, die gesamten Kreditzinsen und den Vergleichszeitraum. Zusätzlich enthält sie eine jährliche Tabelle mit Immobilienwert, Restschuld, Vermögenswerten und kumulierten Zahlungen. Dadurch können die Entwicklungen über den gesamten Zeitraum nachvollzogen werden. Eine vollständige individuelle Wirtschaftlichkeitsprüfung ersetzt die Auswertung nicht.

Kann ich verschiedene Immobilienangebote vergleichen?

Ja. Sie können unterschiedliche Kaufpreise, Finanzierungsbedingungen und Instandhaltungsannahmen nacheinander eingeben. Anschließend lassen sich die Ergebnisse der jeweiligen Berechnungen dokumentieren und gegenüberstellen. Besonders hilfreich ist dies, wenn mehrere Immobilien oder unterschiedliche Kauf- und Mietalternativen infrage kommen. Wichtig ist dabei, dass die verglichenen Wohnsituationen möglichst vergleichbar sind.

Kann ich die Ergebnisse in Excel exportieren?

Ja. Mieten oder Kaufen PRO besitzt eine CSV-Exportfunktion. Die Datei enthält die vollständige Jahresübersicht mit Immobilienwert, Restschuld, Nettovermögen bei Kauf, Modellvermögen bei Miete und den kumulierten Zahlungen. Sie kann beispielsweise in Excel geöffnet und für weitere Vergleiche verwendet werden. Besonders bei mehreren Finanzierungs- oder Wertentwicklungsszenarien ist eine solche Dokumentation hilfreich.

Kann ich die Berechnung als PDF speichern?

Die Oberfläche enthält eine Schaltfläche mit der Bezeichnung „Drucken / PDF“. In der geprüften Plugin-Version ist darüber allerdings noch keine vollständige eigenständige Druck- beziehungsweise PDF-Erzeugung implementiert. Die CSV-Funktion steht unabhängig davon für den Export der jährlichen Berechnungswerte zur Verfügung. Für einen zuverlässigen direkten PDF-Bericht müsste die entsprechende technische Funktion ergänzt werden.

Werden meine Finanzdaten an NurGeld.de übertragen?

Die eigentliche Berechnung erfolgt lokal in Ihrem Browser. Die eingegebenen Kaufpreise, Eigenkapitalbeträge, Mieten und Finanzierungsannahmen werden für den Berechnungsvorgang nicht an einen Server übertragen. Dadurch können Sie unterschiedliche persönliche Wohn- und Finanzierungsszenarien untersuchen, ohne Ihre Daten für die eigentliche Berechnung gesondert zu übermitteln. Wenn Sie Ergebnisse dauerhaft aufbewahren möchten, können Sie den CSV-Export verwenden.

Ist Mieten oder Kaufen PRO kostenlos?

Ja. Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO von NurGeld.de kann kostenlos und ohne Registrierung verwendet werden. Er ermöglicht einen langfristigen mathematischen Vergleich zwischen Immobilienkauf und Miete. Die Ergebnisse dienen der persönlichen finanziellen Orientierung und stellen keine verbindliche Immobilienbewertung oder Finanzierungszusage dar. Eine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung wird dadurch nicht ersetzt.

Fazit: Mit Mieten oder Kaufen PRO die langfristigen Wohnkosten und Vermögensentwicklung besser vergleichen

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen gehört zu den wichtigsten finanziellen Weichenstellungen eines Haushalts. Während beim Immobilienkauf langfristig Eigentumsvermögen entstehen kann, bietet das Wohnen zur Miete die Möglichkeit, vorhandenes Kapital anderweitig anzulegen und unter Umständen eine geringere monatliche Wohnbelastung zu tragen. Welche Variante wirtschaftlich attraktiver ist, hängt allerdings von zahlreichen Faktoren ab. Besonders Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierungskosten, laufende Instandhaltung, Mietsteigerungen und die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie können das Ergebnis erheblich beeinflussen. Mit dem kostenlosen Mieten oder Kaufen PRO von NurGeld.de können Sie diese Zusammenhänge anhand Ihrer persönlichen Angaben nachvollziehen. Der Rechner berücksichtigt elf wichtige Eingabewerte und ermittelt daraus die anfängliche Kreditrate, die langfristige Restschuld und das modellierte Nettovermögen bei Eigentum. Gleichzeitig wird ein alternatives Vergleichsportfolio der Mietvariante fortgeschrieben, das vorhandenes Eigenkapital und monatliche Zahlungsunterschiede berücksichtigt. Eine ausführliche Jahresübersicht zeigt die Entwicklung beider Vermögenswerte über den gewählten Zeitraum.     Besonders hilfreich ist die Möglichkeit, unterschiedliche Annahmen nacheinander zu berechnen. Eine höhere Immobilienwertsteigerung kann die Kaufvariante begünstigen, während eine attraktive alternative Kapitalanlagerendite die Mietvariante stärken kann. Auch Veränderungen der Finanzierungskosten oder Instandhaltungsquote können die langfristigen Ergebnisse erheblich verschieben. Deshalb sollte eine wichtige Immobilienentscheidung nicht ausschließlich auf einer einzigen optimistischen Modellrechnung beruhen. Allerdings müssen die Grenzen des Rechners ausdrücklich berücksichtigt werden. Das Tool verwendet konstante Zinssätze und Wachstumsannahmen, berechnet keine eigenständige Anschlussfinanzierung und berücksichtigt weder individuelle Steuern noch sämtliche Eigentümer- und Verkaufskosten. Auch die modellierte Behandlung monatlicher Zahlungsunterschiede stellt keine vollständige Abbildung aller möglichen privaten Vermögensentwicklungen dar. Die ausgewiesene Vermögensdifferenz sollte deshalb nicht unmittelbar mit einem garantiert erzielbaren finanziellen Vorteil gleichgesetzt werden. Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte deshalb sowohl die wirtschaftlichen Ergebnisse als auch die persönliche Lebenssituation betrachten. Eine langfristig tragbare Finanzierung, ausreichende Rücklagen und eine realistische Einschätzung der eigenen Wohnpläne sind ebenso wichtig wie die mathematische Vermögensentwicklung. Der Rechner Mieten oder Kaufen PRO bietet dafür eine fundierte erste Orientierung. Er hilft Ihnen dabei, Miet- und Kaufkosten systematisch zu vergleichen, mögliche langfristige Vermögensunterschiede sichtbar zu machen und die entscheidenden finanziellen Einflussgrößen einer der größten privaten Investitionen besser zu verstehen.