Mietrendite-Rechner PRO: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cashflow berechnen

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage? Wer eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung kaufen möchte, sollte diese Frage nicht allein anhand der möglichen Mieteinnahmen beantworten. Ein attraktiver Kaufpreis und eine hohe monatliche Kaltmiete bedeuten noch lange nicht, dass sich eine Immobilieninvestition tatsächlich rechnet. Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, und auch während der Vermietung entstehen laufende Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung und nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten. Wird die Immobilie über einen Kredit finanziert, müssen zusätzlich Zinsen und Tilgungsleistungen berücksichtigt werden. Dadurch kann eine Immobilie auf den ersten Blick eine interessante Mietrendite erzielen, während der tatsächliche monatliche Cashflow trotzdem negativ ausfällt. Mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner PRO von NurGeld.de können Sie die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie anhand Ihrer persönlichen Zahlen überprüfen. Der Rechner berücksichtigt den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, die monatliche Kaltmiete, mögliche Mietausfälle, laufende nicht umlagefähige Kosten, eine Instandhaltungsrücklage sowie Eigenkapital und Finanzierungsbedingungen. Anschließend berechnet das Tool die Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite vor Steuern und den monatlichen sowie jährlichen Cashflow. Eine detaillierte Einnahmen- und Kostenübersicht zeigt, welche Faktoren die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilieninvestition beeinflussen. Dadurch erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage, um Kaufangebote realistischer zu bewerten und mögliche finanzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.

Was ist die Mietrendite und warum ist sie beim Immobilienkauf wichtig?

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen einer Immobilie und dem dafür eingesetzten beziehungsweise investierten Kapital. Sie gehört zu den wichtigsten Kennzahlen bei der Bewertung vermieteter Wohnungen und Häuser. Mit ihr lässt sich grundsätzlich einschätzen, wie hoch die laufenden Mieteinnahmen im Verhältnis zum Immobilienwert oder zur Gesamtinvestition ausfallen. Allerdings existieren unterschiedliche Berechnungsmethoden, die jeweils andere Kostenbestandteile berücksichtigen. Besonders häufig werden die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite verwendet. Während die Bruttomietrendite lediglich die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite zusätzlich bestimmte Ausgaben und Kaufnebenkosten. Darüber hinaus ist bei finanzierten Immobilien der Cashflow entscheidend, weil er zeigt, ob nach den laufenden Ausgaben sowie den angenommenen Kreditraten tatsächlich Geld übrig bleibt oder regelmäßig zusätzliches Kapital benötigt wird.     Eine einzelne Renditekennzahl reicht deshalb nicht aus, um die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs vollständig zu beurteilen. Eine Wohnung kann beispielsweise eine vergleichsweise hohe Bruttomietrendite besitzen, gleichzeitig aber erhebliche Instandhaltungskosten verursachen. Auch ein hoher Fremdkapitalanteil kann dazu führen, dass die monatlichen Kreditraten die verfügbaren Mieteinnahmen übersteigen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte deshalb mehrere Kennzahlen gemeinsam betrachten.

Bruttomietrendite: Der erste Überblick über die Mieteinnahmen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl zur Bewertung einer vermieteten Immobilie. Sie setzt die jährlichen Nettokaltmieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Betriebskosten, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten werden dabei noch nicht abgezogen. Die Formel lautet: Bruttomietrendite = jährliche Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 Angenommen, eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro und erzielt monatlich 1.100 Euro Nettokaltmiete. Daraus ergeben sich jährliche Mieteinnahmen von 13.200 Euro. Wird dieser Betrag durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,28 Prozent. Diese Kennzahl ist hilfreich, um verschiedene Immobilienangebote zunächst grob miteinander zu vergleichen. Allerdings besitzt sie eine wichtige Einschränkung: Sie zeigt nicht, welcher Betrag nach sämtlichen Kosten tatsächlich verbleibt. Eine Immobilie mit 5,28 Prozent Bruttomietrendite erzielt deshalb nicht automatisch eine tatsächliche Rendite von 5,28 Prozent auf das gesamte investierte Kapital.

Nettomietrendite: Die laufenden Kosten berücksichtigen

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter. Sie berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch bestimmte Kosten, die die wirtschaftliche Rendite einer Immobilie reduzieren. Dazu gehören beispielsweise nicht umlagefähige laufende Ausgaben, eine geplante Instandhaltungsrücklage und erwartete Mietausfälle. Zusätzlich fließen beim Mietrendite-Rechner PRO die Kaufnebenkosten in den Nenner der Berechnung ein. Dadurch wird berücksichtigt, dass beim Immobilienerwerb normalerweise nicht ausschließlich der Kaufpreis finanziert werden muss. Auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision können die tatsächlich eingesetzte Gesamtsumme erhöhen. Der Rechner verwendet folgende vereinfachte Formel: Nettomietrendite = jährlicher Nettoertrag vor Finanzierung ÷ Gesamtinvestition × 100 Der Nettoertrag vor Finanzierung ergibt sich dabei aus den jährlichen Kaltmieteinnahmen nach Abzug der modellierten Mietausfälle, der nicht umlagefähigen laufenden Kosten und der Instandhaltungsrücklage. Die Nettomietrendite eignet sich deshalb besser als die reine Bruttomietrendite, um die operative Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu beurteilen. Sie berücksichtigt allerdings keine Finanzierungszinsen, Tilgungszahlungen, individuellen Steuern oder mögliche Veränderungen des Immobilienwerts. Diese Faktoren müssen bei einer umfassenderen Investitionsentscheidung zusätzlich betrachtet werden.

Cashflow: Bleibt nach der Kreditrate Geld übrig?

Für Immobilienkäufer, die einen Teil des Kaufpreises finanzieren, ist der Cashflow besonders wichtig. Er beschreibt vereinfacht, welcher Geldbetrag aus den laufenden Mieteinnahmen nach Abzug der berücksichtigten Kosten sowie der modellierten Zins- und Tilgungszahlungen verbleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet im Modell, dass die erfassten Einnahmen höher sind als die entsprechenden Ausgaben. Ein negativer Cashflow zeigt dagegen, dass der Eigentümer zusätzlich Geld aufbringen müsste, um die laufenden Belastungen zu finanzieren. Die Formel des Mietrendite-Rechners PRO lautet: Jährlicher Cashflow = Nettoertrag vor Finanzierung − jährliche Zinsen − jährliche Tilgung Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Cashflow und Rendite. Die Tilgung eines Immobilienkredits verringert die bestehende Restschuld und kann dadurch langfristig den eigenen Vermögensanteil an der Immobilie erhöhen. Gleichzeitig muss die Tilgungszahlung tatsächlich aus den verfügbaren Geldmitteln finanziert werden. Deshalb wird sie bei der Cashflowberechnung abgezogen, aber nicht als Aufwand innerhalb der Eigenkapitalrenditekennzahl des Rechners behandelt.

Mietrendite-Rechner PRO richtig nutzen und alle Angaben korrekt erfassen

Der Mietrendite-Rechner PRO von NurGeld.de berücksichtigt neun zentrale Eingabewerte. Diese decken sowohl den Immobilienerwerb als auch die laufenden Einnahmen und Kosten sowie die wichtigsten Finanzierungsannahmen ab. Die Berechnung konzentriert sich auf ein vereinfachtes einzelnes Modelljahr und erstellt keine langfristige Prognose über die gesamte Kreditlaufzeit. Für ein möglichst realistisches Ergebnis sollten Sie die Angaben aus dem Immobilienexposé, den vorhandenen Mietunterlagen, der Hausgeldabrechnung, möglichen Instandhaltungsinformationen und einem konkreten Finanzierungsangebot zusammentragen. Besonders wichtig ist, nicht nur die erwarteten Mieteinnahmen möglichst genau zu erfassen, sondern auch die Kosten ausreichend vorsichtig anzusetzen.

Kaufpreis und Kaufnebenkosten eingeben

Im ersten Schritt tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie ein. Dieser Wert beschreibt den eigentlichen Preis des Hauses oder der Eigentumswohnung ohne zusätzlich anfallende Erwerbskosten. Anschließend geben Sie die Kaufnebenkosten als Prozentsatz ein. Dabei können beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision berücksichtigt werden. Welche Beträge tatsächlich entstehen, hängt insbesondere vom Bundesland, der konkreten Vertragsgestaltung und der Frage ab, ob eine Maklerprovision anfällt. Der Rechner berechnet daraus die gesamte anfängliche Investition: Gesamtinvestition = Kaufpreis × (1 + Kaufnebenkosten / 100) Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und angenommenen Kaufnebenkosten von 10 Prozent beträgt die gesamte Investition 275.000 Euro. Die Kaufnebenkosten belaufen sich damit auf 25.000 Euro. Diese Summe ist wichtig, weil eine Immobilie nicht allein anhand ihres Kaufpreises beurteilt werden sollte. Die Kaufnebenkosten müssen finanziert oder durch Eigenkapital gedeckt werden, obwohl sie den laufenden Mietertrag nicht automatisch erhöhen.

Kaltmiete und erwartete Mietausfälle berücksichtigen

Im nächsten Schritt geben Sie die monatliche Nettokaltmiete ein. Verwenden Sie dafür bei einer bereits vermieteten Immobilie möglichst die tatsächlich vertraglich vereinbarte Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sollten nicht als eigener Ertrag in die Mietrendite einfließen, soweit sie lediglich dazu dienen, entsprechende umlagefähige Kosten zu decken. Zusätzlich können Sie einen prozentualen Wert für Leerstand und Mietausfall eintragen. Dieser beschreibt einen pauschalen rechnerischen Abschlag auf die jährlichen Kaltmieteinnahmen. Damit lässt sich berücksichtigen, dass eine Immobilie möglicherweise nicht durchgehend vermietet ist oder zeitweise Mieteinnahmen ausfallen. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 1.100 Euro ergeben sich zunächst 13.200 Euro Bruttokaltmiete pro Jahr. Wird ein Mietausfall von 3 Prozent angenommen, reduziert der Rechner die erwarteten Einnahmen um 396 Euro auf 12.804 Euro jährlich. Diese Berechnung ist eine pauschale Modellannahme. Ein tatsächlicher Leerstand kann beispielsweise mehrere vollständige Monate betreffen und dadurch wesentlich höhere Einnahmeausfälle verursachen. Zusätzlich können Kosten für die Neuvermietung oder weitere außergewöhnliche Ausgaben entstehen.

Nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung erfassen

Ein wichtiger Bestandteil der Nettomietrendite sind die Kosten, die beim Eigentümer verbleiben. Dazu können beispielsweise bestimmte Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgelds oder weitere laufende Ausgaben gehören. Der Mietrendite-Rechner PRO besitzt hierfür das Feld Nicht umlagefähige Kosten jährlich. Wenn Sie beispielsweise mit entsprechenden Ausgaben von 2.000 Euro pro Jahr rechnen, tragen Sie diesen Betrag ein. Zusätzlich können Sie eine jährliche Instandhaltungsrücklage berücksichtigen. Sie dient dazu, den möglichen zukünftigen Aufwand für Reparaturen und den Erhalt der Immobilie rechnerisch in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einzubeziehen. Bei einer Eigentumswohnung sollten insbesondere die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft überprüft werden. Relevant können beispielsweise das Hausgeld, die vorhandene Erhaltungsrücklage, geplante Baumaßnahmen und mögliche Sonderumlagen sein. Wichtig ist, dass dieselben Ausgaben nicht doppelt angesetzt werden. Wenn ein bestimmter Betrag bereits vollständig in den jährlichen laufenden Kosten enthalten ist, sollte er nicht ohne Weiteres erneut in der zusätzlichen Instandhaltungsposition berücksichtigt werden. Die vom Rechner verwendete Rücklage stellt einen vereinfachten jährlich eingeplanten Kostenbetrag dar. Ob tatsächlich in jedem Jahr Ausgaben in dieser Höhe entstehen, lässt sich daraus nicht ableiten.

Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung

Im Finanzierungsbereich erfassen Sie zunächst das eingesetzte Eigenkapital. Der Rechner zieht diesen Betrag von der gesamten Investitionssumme ab und ermittelt daraus den rechnerisch benötigten Kreditbetrag. Bei einer Gesamtinvestition von 275.000 Euro und 80.000 Euro Eigenkapital ergibt sich somit eine Finanzierung von 195.000 Euro. Anschließend tragen Sie den jährlichen Sollzins ein. Der Rechner verwendet diesen Prozentsatz für eine vereinfachte Berechnung der jährlichen Zinsbelastung auf den anfänglichen Kreditbetrag. Die anfängliche Tilgung wird ebenfalls als Prozentsatz pro Jahr angegeben. Aus dem Kreditbetrag und diesem Prozentsatz berechnet das Modell die jährliche anfängliche Tilgungsleistung. Ein Beispiel: Bei 195.000 Euro Kredit, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung entstehen im Modell 7.410 Euro jährliche Zinsen und 3.900 Euro anfängliche Tilgung. Zusammen ergibt das eine angenommene jährliche Kreditbelastung von 11.310 Euro beziehungsweise durchschnittlich 942,50 Euro monatlich. Diese Vorgehensweise ist eine vereinfachte Anfangsjahresbetrachtung. Bei einem üblichen Annuitätendarlehen verändern sich im Laufe der Zeit die Zins- und Tilgungsanteile der Rate, weil die Restschuld sinkt. Der Mietrendite-Rechner PRO erstellt keinen vollständigen Tilgungsplan und berücksichtigt auch keine spätere Anschlussfinanzierung.

Praxisbeispiel: 250.000 Euro Kaufpreis und 1.100 Euro monatliche Miete

Um die Berechnungsweise nachvollziehbar zu machen, betrachten wir eine vermietete Eigentumswohnung mit den im Rechner vorbelegten Beispielwerten. Die Wohnung kostet 250.000 Euro, hinzu kommen Kaufnebenkosten von 10 Prozent. Der Eigentümer erwartet monatlich 1.100 Euro Nettokaltmiete und plant einen pauschalen Mietausfall von 3 Prozent ein. Die jährlichen nicht umlagefähigen Kosten betragen 2.000 Euro. Für Instandhaltung werden zusätzlich 1.800 Euro pro Jahr berücksichtigt. Zur Finanzierung stehen 80.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Der benötigte Kredit wird mit einem Sollzinssatz von 3,8 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent berechnet.

Eingabe	Wert
Kaufpreis	250.000 €
Kaufnebenkosten	10 %
Monatliche Kaltmiete	1.100 €
Leerstand und Mietausfall	3 %
Nicht umlagefähige Kosten jährlich	2.000 €
Instandhaltungsrücklage jährlich	1.800 €
Eigenkapital	80.000 €
Sollzins jährlich	3,8 %
Anfängliche Tilgung jährlich	2,0 %

Schritt 1: Gesamtinvestition und Kreditbetrag berechnen

Die Kaufnebenkosten betragen bei 10 Prozent des Kaufpreises insgesamt 25.000 Euro. Dadurch steigt die Gesamtinvestition von 250.000 Euro auf 275.000 Euro. Nach Abzug des Eigenkapitals von 80.000 Euro ergibt sich ein Kreditbedarf von 195.000 Euro.

Finanzierung	Betrag
Kaufpreis	250.000 €
Kaufnebenkosten	25.000 €
Gesamtinvestition	275.000 €
Eingesetztes Eigenkapital	80.000 €
Kreditbetrag	195.000 €

Damit werden rund 70,9 Prozent der gesamten Investition über Fremdkapital finanziert. Diese Finanzierungsstruktur beeinflusst sowohl die laufende Kreditbelastung als auch die spätere Eigenkapitalrendite.

Schritt 2: Nettoertrag vor Finanzierung ermitteln

Die jährliche Bruttokaltmiete beträgt 13.200 Euro. Davon wird zunächst der angenommene Mietausfall von 396 Euro abgezogen. Anschließend berücksichtigt der Rechner die nicht umlagefähigen Kosten von 2.000 Euro und die geplante Instandhaltungsrücklage von 1.800 Euro.

Einnahmen und Kosten	Jährlicher Betrag
Bruttokaltmiete	13.200 €
Mietausfall	−396 €
Nicht umlagefähige Kosten	−2.000 €
Instandhaltungsrücklage	−1.800 €
Nettoertrag vor Finanzierung	9.004 €

Unter diesen Annahmen verbleiben vor den Finanzierungskosten 9.004 Euro jährlich. Das entspricht durchschnittlich rund 750,33 Euro pro Monat. Bereits hier wird sichtbar, dass von den anfänglichen 1.100 Euro monatlicher Kaltmiete nicht der vollständige Betrag als frei verfügbarer Ertrag übrig bleibt. Die erwarteten Mietausfälle und die laufenden Kosten reduzieren die wirtschaftlichen Einnahmen erheblich.

Schritt 3: Brutto- und Nettomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus 13.200 Euro jährlicher Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis von 250.000 Euro. Sie beträgt 5,28 Prozent. Für die Nettomietrendite wird dagegen der Nettoertrag vor Finanzierung von 9.004 Euro durch die gesamte Investition von 275.000 Euro geteilt. Daraus ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 3,27 Prozent.

Renditekennzahl	Ergebnis
Bruttomietrendite	5,28 %
Nettomietrendite	3,27 %

Der Unterschied von rund zwei Prozentpunkten zeigt, wie stark Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben die rechnerische Immobilienrendite beeinflussen können. Eine Investitionsentscheidung, die ausschließlich auf der Bruttomietrendite beruht, würde diese Belastungen nicht ausreichend berücksichtigen.

Schritt 4: Monatlichen Cashflow berechnen

Im nächsten Schritt werden die Finanzierungskosten berücksichtigt. Bei einem Kreditbetrag von 195.000 Euro und 3,8 Prozent jährlichem Sollzins ergibt sich ein vereinfachter jährlicher Zinsaufwand von 7.410 Euro. Die anfängliche Tilgung von 2 Prozent entspricht 3.900 Euro pro Jahr. Zusammen werden damit jährlich 11.310 Euro für Zinsen und Tilgung angesetzt.

Cashflowberechnung	Jährlicher Betrag
Nettoertrag vor Finanzierung	9.004 €
Zinsaufwand	−7.410 €
Tilgung	−3.900 €
Jährlicher Cashflow	−2.306 €
Monatlicher Cashflow	−192,17 €

Das Ergebnis zeigt einen negativen Cashflow von rund 192 Euro monatlich. Der Eigentümer müsste unter diesen Modellannahmen also regelmäßig zusätzliches Geld aufbringen, um die berücksichtigten Kosten und die anfänglichen Kreditzahlungen vollständig zu finanzieren. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Immobilie insgesamt wirtschaftlich unattraktiv ist. Ein Teil der Kreditrate besteht aus Tilgungszahlungen, durch die sich die Restschuld verringert. Gleichzeitig bleibt zu berücksichtigen, dass mögliche weitere Kosten, Steuern und Veränderungen des Immobilienwerts im Modell nicht enthalten sind.

Schritt 5: Eigenkapitalrendite vor Steuern berechnen

Der Mietrendite-Rechner PRO berechnet zusätzlich eine vereinfachte Eigenkapitalrendite vor Steuern. Dafür wird der Nettoertrag vor Finanzierung um den modellierten jährlichen Zinsaufwand reduziert. Der verbleibende Betrag wird anschließend ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt. Die Berechnung lautet: Eigenkapitalrendite vor Steuern = (Nettoertrag vor Finanzierung − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100 Im Beispiel verbleiben nach Abzug der Zinsen 1.594 Euro. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von 80.000 Euro ergibt sich eine rechnerische Eigenkapitalrendite vor Steuern von rund 1,99 Prozent.

Kennzahl	Ergebnis
Nettoertrag vor Finanzierung	9.004 €
Zinsaufwand	7.410 €
Ergebnis nach Zinsen	1.594 €
Eigenkapital	80.000 €
Eigenkapitalrendite vor Steuern	1,99 %

Wichtig ist die richtige Interpretation: Der Rechner berücksichtigt bei dieser Kennzahl keine Tilgung als Aufwand. Die Tilgung reduziert zwar den verfügbaren Cashflow, gleichzeitig sinkt dadurch grundsätzlich die Darlehensschuld. Deshalb kann eine Immobilie einen negativen Cashflow und trotzdem eine positive modellhafte Eigenkapitalrendite vor Steuern besitzen. Die Kennzahl ist jedoch keine vollständige Gesamtrendite der Investition. Mögliche Wertveränderungen der Immobilie, spätere Verkaufserlöse, Steuern und die Entwicklung der Restschuld über mehrere Jahre werden nicht einbezogen.

Welche Faktoren beeinflussen die Mietrendite besonders stark?

Die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab, die sich teilweise erheblich verändern können. Besonders entscheidend sind der Kaufpreis, die tatsächlich erzielbare Kaltmiete, die laufenden Bewirtschaftungskosten und die Höhe der Finanzierungskosten. Schon vergleichsweise kleine Abweichungen von der ursprünglichen Planung können den monatlichen Cashflow verändern.

Warum ein niedrigerer Kaufpreis die Rendite verbessern kann

Der Kaufpreis ist ein zentraler Bestandteil beider Mietrenditekennzahlen. Wenn zwei vergleichbare Wohnungen dieselben jährlichen Mieteinnahmen erzielen, besitzt die günstiger erworbene Immobilie bei ansonsten identischen Annahmen rechnerisch die höhere Bruttomietrendite. Bei einer Jahreskaltmiete von 13.200 Euro ergibt sich folgende vereinfachte Gegenüberstellung:

Kaufpreis	Bruttomietrendite
220.000 €	6,00 %
250.000 €	5,28 %
280.000 €	4,71 %
300.000 €	4,40 %

Diese Übersicht zeigt, wie stark sich bereits eine Veränderung des Kaufpreises auf die Bruttomietrendite auswirkt. Allerdings sollten günstigere Immobilien nicht automatisch als bessere Kapitalanlagen betrachtet werden. Ein niedriger Preis kann beispielsweise durch einen schlechteren Gebäudezustand, eine ungünstige Lage oder einen erhöhten Sanierungsbedarf begründet sein. Deshalb ist es sinnvoll, die Bruttomietrendite anschließend durch eine genauere Betrachtung der laufenden Kosten und erforderlichen Investitionen zu ergänzen.

Welchen Einfluss haben Mietausfälle und Leerstand?

Leerstand und Mietausfälle können die tatsächliche Rendite einer Immobilie erheblich reduzieren. Besonders bei kleineren Immobilienbeständen ist das Risiko konzentriert. Wer beispielsweise nur eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, verliert bei vollständigem Leerstand vorübergehend sämtliche Mieteinnahmen aus dieser Investition. Der Mietrendite-Rechner PRO verwendet einen pauschalen prozentualen Mietausfall. Bei einer jährlichen Kaltmiete von 13.200 Euro entspricht ein angenommener Mietausfall von 3 Prozent einem Betrag von 396 Euro. Steigt die Annahme auf 10 Prozent, reduziert sich die erwartete Jahresmiete dagegen um 1.320 Euro. Das sind 924 Euro weniger Einnahmen als beim niedrigeren Modellwert von 3 Prozent. Diese Differenz wirkt sich unmittelbar auf den Nettoertrag und den Cashflow aus. Besonders bei einer Immobilie, deren monatlicher Cashflow bereits knapp positiv oder negativ ist, können zusätzliche Mietausfälle zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Die tatsächliche Leerstandsdauer hängt unter anderem von der Nachfrage am Standort, dem Zustand der Wohnung, der erzielbaren Miete und der Mieterstruktur ab. Eine pauschale Prognose ist deshalb nicht für jede Immobilie gleichermaßen geeignet.

Instandhaltung und Sonderumlagen nicht unterschätzen

Ein häufiger Fehler bei der Bewertung vermieteter Immobilien besteht darin, notwendige Instandhaltungsaufwendungen zu niedrig anzusetzen. Auch bei einer zunächst gut erhaltenen Wohnung können im Laufe der Jahre Reparaturen, technische Erneuerungen oder größere Gebäudemaßnahmen erforderlich werden. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant. Besonders wichtig sind die vorhandene Erhaltungsrücklage, der Zustand des Gemeinschaftseigentums und mögliche bereits geplante größere Maßnahmen. Reicht die vorhandene Rücklage für notwendige Arbeiten nicht aus, können Sonderumlagen entstehen. Der Mietrendite-Rechner PRO berücksichtigt eine individuell eingegebene jährliche Instandhaltungsrücklage. Eine automatische Berechnung anhand von Baujahr, Wohnfläche oder Gebäudezustand erfolgt nicht. Deshalb sollten gerade bei älteren Immobilien die erforderlichen Rücklagen nicht ausschließlich nach einer pauschalen Mindestannahme festgelegt werden. Vor einem Kauf können beispielsweise die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle, Wirtschaftspläne und Informationen zu anstehenden Maßnahmen besonders hilfreich sein.

Wie wirken sich höhere Kreditzinsen aus?

Bei finanzierten Immobilien kann der vereinbarte Zinssatz einen erheblichen Einfluss auf den Cashflow haben. Je höher der Kreditbetrag und der Sollzins ausfallen, desto größer ist die laufende Zinsbelastung. Im bereits verwendeten Beispiel beträgt der Kredit 195.000 Euro. Bei unterschiedlichen Zinssätzen ergibt sich unter ansonsten unveränderten Annahmen folgende modellhafte Cashflowentwicklung:

Sollzins jährlich	Jährlicher Cashflow	Monatlicher Cashflow
3,0 %	−746 €	−62,17 €
3,8 %	−2.306 €	−192,17 €
4,5 %	−3.671 €	−305,92 €
5,0 %	−4.646 €	−387,17 €

In allen Varianten werden weiterhin ein Nettoertrag vor Finanzierung von 9.004 Euro sowie eine anfängliche Tilgung von 3.900 Euro jährlich angenommen. Der Vergleich zeigt, wie stark die laufende Liquiditätsbelastung vom Zinssatz abhängt. Besonders bei einem hohen Fremdkapitalanteil können steigende Finanzierungskosten dazu führen, dass die Immobilie dauerhaft zusätzliche monatliche Zahlungen aus dem übrigen Haushaltseinkommen benötigt. Die Berechnung zeigt allerdings nur eine vereinfachte Anfangsjahresbetrachtung. Veränderungen durch spätere Tilgung, Anschlussfinanzierungen oder andere Kreditbedingungen werden nicht automatisch abgebildet.

Eigenkapitalrendite und Cashflow: Warum beide Kennzahlen wichtig sind

Die Eigenkapitalrendite und der Cashflow beantworten unterschiedliche wirtschaftliche Fragen. Die Eigenkapitalrendite des Rechners zeigt, welcher jährliche Nettoertrag nach Abzug der Zinsen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital steht. Der Cashflow beschreibt dagegen, wie viel Geld nach den berücksichtigten Einnahmen, laufenden Kosten sowie Zins- und Tilgungszahlungen tatsächlich übrig bleibt. Gerade bei einem hohen Fremdkapitalanteil können diese Kennzahlen stark voneinander abweichen. Wenn wenig Eigenkapital eingesetzt wird, kann die rechnerische Eigenkapitalrendite bei positiven Erträgen nach Zinsen vergleichsweise hoch ausfallen. Gleichzeitig erhöht sich normalerweise der Kreditbedarf, wodurch die Zins- und Tilgungsbelastung steigt. Eine hohe Eigenkapitalrendite ist deshalb nicht automatisch ein Zeichen für eine risikoarme oder besonders attraktive Investition. Sie kann vielmehr durch einen hohen Fremdkapitaleinsatz entstehen, der gleichzeitig die finanzielle Anfälligkeit gegenüber Mietausfällen, Reparaturen und höheren Finanzierungskosten vergrößert.

Warum weniger Eigenkapital nicht automatisch besser ist

Beim Immobilienkauf kann eine hohe Finanzierung zunächst attraktiv wirken, weil vergleichsweise wenig eigenes Geld eingesetzt werden muss. Wenn die laufenden Mieteinnahmen nach Zinsen positiv bleiben, kann daraus rechnerisch eine hohe Eigenkapitalrendite entstehen. Allerdings erhöht ein niedriger Eigenkapitalanteil den Kreditbetrag. Dadurch steigen bei ansonsten gleichen Konditionen auch die modellhaften Zins- und Tilgungszahlungen. Besonders wenn der monatliche Cashflow negativ wird, muss ausreichend anderes Einkommen oder freie Liquidität vorhanden sein, um die Finanzierung dauerhaft tragen zu können. Hinzu kommt, dass Banken unterschiedliche Anforderungen an die Finanzierung stellen können. Die tatsächlich angebotenen Zinssätze hängen nicht ausschließlich vom allgemeinen Zinsumfeld ab, sondern unter anderem vom Beleihungsauslauf, der Bonität, der Immobilie und den weiteren Darlehensbedingungen. Der Mietrendite-Rechner PRO verwendet den von Ihnen eingegebenen Zinssatz unabhängig von der Eigenkapitalhöhe. Dadurch eignet er sich gut, um mathematische Szenarien zu vergleichen. Die tatsächlich erreichbaren Kreditkonditionen müssen jedoch gesondert ermittelt werden.

Warum ein positiver Cashflow wichtig sein kann

Ein positiver Cashflow kann die laufende finanzielle Stabilität einer Immobilieninvestition verbessern. Wenn die Mieteinnahmen die berücksichtigten Kosten und Kreditraten übersteigen, entsteht ein Überschuss, der beispielsweise für zusätzliche Rücklagen verwendet werden könnte. Allerdings bedeutet ein positiver Modell-Cashflow nicht automatisch, dass dauerhaft tatsächlich Geld übrig bleibt. Unerwartete Reparaturen, längerer Leerstand, Sonderumlagen oder andere nicht eingeplante Kosten können den tatsächlichen Betrag reduzieren. Ein negativer Cashflow ist umgekehrt nicht zwangsläufig mit einem wirtschaftlichen Gesamtverlust gleichzusetzen. Ein Teil des monatlichen Liquiditätsabflusses kann aus Tilgungsleistungen bestehen, die die Restschuld reduzieren. Dennoch muss die zusätzliche Zahlung Monat für Monat finanziert werden können. Für eine tragfähige Immobilienstrategie sollten deshalb beide Perspektiven berücksichtigt werden: die wirtschaftliche Rendite und die tatsächlich erforderliche Liquidität.

Mietrendite richtig bewerten: Welche Risiken berücksichtigt der Rechner nicht?

Der Mietrendite-Rechner PRO bietet eine nachvollziehbare Grundlage für die erste wirtschaftliche Beurteilung einer vermieteten Immobilie. Besonders hilfreich ist, dass er nicht allein auf die Bruttomietrendite abstellt, sondern auch Kaufnebenkosten, Mietausfälle, laufende Kosten, Instandhaltung und Finanzierung einbezieht. Dennoch ist die Berechnung bewusst vereinfacht. Sie stellt eine modellhafte Jahresbetrachtung dar und ist keine vollständige Immobilienbewertung oder mehrjährige Investitionsrechnung.

Wertsteigerungen und mögliche Wertverluste

Der Rechner berücksichtigt keine zukünftige Wertentwicklung der Immobilie. Eine mögliche Preissteigerung kann deshalb ebenso wenig in die angezeigte Rendite einfließen wie ein späterer Wertverlust. Tatsächliche Immobilienpreise hängen unter anderem von Lage, Nachfrage, Gebäudezustand, Energieeffizienz, Zinsumfeld und regionalen wirtschaftlichen Entwicklungen ab. Wer beim Kauf ausschließlich von zukünftigen Wertsteigerungen ausgeht, trägt ein zusätzliches Risiko. Für eine realistische Investitionsentscheidung sollte daher insbesondere die laufende Wirtschaftlichkeit auch ohne optimistische Annahmen über spätere Verkaufspreise betrachtet werden.

Steuern und Abschreibungen

Auch individuelle Steuern werden nicht berechnet. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können in Deutschland einkommensteuerlich relevant sein. Gleichzeitig können bestimmte damit zusammenhängende Werbungskosten und gegebenenfalls Abschreibungen berücksichtigt werden. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter der persönlichen Einkommenssituation, dem Gebäudeanteil am Kaufpreis und der steuerlichen Behandlung einzelner Aufwendungen. Der Mietrendite-Rechner PRO zeigt deshalb eine Eigenkapitalrendite vor Steuern und einen Cashflow ohne individuelle Steuerberechnung. Für eine vollständige Nachsteuerbetrachtung müssen die persönlichen steuerlichen Umstände gesondert berücksichtigt werden.

Langfristige Finanzierung und Anschlusszins

Die Berechnung des jährlichen Zinsaufwands und der anfänglichen Tilgung basiert auf dem ursprünglich ermittelten Kreditbetrag. Der Rechner erstellt daraus keinen vollständigen Annuitätenplan über mehrere Jahrzehnte. Bei einer echten Baufinanzierung sinkt durch die laufende Tilgung normalerweise die Restschuld. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen verändert sich dadurch die Zusammensetzung der gleichbleibenden Kreditrate. Zusätzlich kann nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung erforderlich werden. Solche langfristigen Entwicklungen beeinflussen den zukünftigen Cashflow erheblich. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb ergänzend einen vollständigen Baufinanzierungs- und Tilgungsplan erstellen.

Verkaufskosten und tatsächliche Gesamtrendite

Bei einem späteren Verkauf können weitere Kosten und gegebenenfalls steuerliche Folgen entstehen. Auch die Höhe der verbleibenden Restschuld ist für den tatsächlich verfügbaren Verkaufserlös entscheidend. Der Mietrendite-Rechner PRO berücksichtigt diese Vorgänge nicht. Er berechnet weder einen zukünftigen Verkaufspreis noch eine Rendite über den vollständigen Besitzzeitraum einschließlich eines späteren Verkaufs. Die Ergebnisse sollten daher nicht mit einer vollständigen internen Verzinsung oder einer über mehrere Jahrzehnte berechneten Gesamtkapitalrendite verwechselt werden. Praxis-Tipp: Berechnen Sie eine interessante Immobilie nicht nur mit den Angaben aus dem Exposé. Prüfen Sie zusätzlich ein vorsichtigeres Szenario mit geringeren Mieteinnahmen, höheren Instandhaltungskosten und einem höheren Kreditzins. Wenn bereits kleine Veränderungen zu einem deutlich negativen Cashflow führen, sollten Sie die wirtschaftliche Tragfähigkeit besonders sorgfältig untersuchen.

Häufige Fragen zum Mietrendite-Rechner PRO (FAQ)

Die folgenden Antworten erläutern die wichtigsten Kennzahlen einer vermieteten Immobilie und helfen Ihnen dabei, die Ergebnisse des Mietrendite-Rechners PRO richtig einzuordnen.

Was ist der Mietrendite-Rechner PRO?

Der Mietrendite-Rechner PRO ist ein kostenloses Online-Tool von NurGeld.de zur wirtschaftlichen Analyse vermieteter Immobilien. Er berechnet die Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite vor Steuern und den monatlichen sowie jährlichen Cashflow. Zusätzlich berücksichtigt er Kaufnebenkosten, Mietausfälle, laufende Kosten, Instandhaltung und Finanzierungsannahmen.

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Die jährliche Nettokaltmiete wird durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt und anschließend mit 100 multipliziert. Bei 13.200 Euro Jahreskaltmiete und 250.000 Euro Kaufpreis ergibt sich beispielsweise eine Bruttomietrendite von 5,28 Prozent.

Wie berechnet man die Nettomietrendite?

Der Mietrendite-Rechner PRO zieht von den jährlichen Kaltmieteinnahmen einen pauschalen Mietausfall, nicht umlagefähige laufende Kosten und die geplante Instandhaltungsrücklage ab. Der verbleibende Nettoertrag wird durch die gesamte Investition einschließlich Kaufnebenkosten geteilt und mit 100 multipliziert.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemein gültige Mindestrendite gibt es nicht. Ob eine Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist, hängt insbesondere von Lage, Zustand, Kaufpreis, Vermietungsrisiken, Finanzierung und individuellen Anlagezielen ab. Eine hohe Bruttomietrendite allein sagt noch wenig über den tatsächlichen Gewinn oder Cashflow aus.

Wie hoch ist die Mietrendite bei 250.000 Euro Kaufpreis und 1.100 Euro Kaltmiete?

Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 1.100 Euro monatlicher Nettokaltmiete ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,28 Prozent. Wenn zusätzlich die im Praxisbeispiel verwendeten Kaufnebenkosten, Mietausfälle und laufenden Kosten berücksichtigt werden, beträgt die Nettomietrendite rund 3,27 Prozent.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt im Rechner zusätzlich Mietausfälle, laufende nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Dadurch entsteht eine differenziertere Betrachtung der laufenden Wirtschaftlichkeit.

Werden Kaufnebenkosten berücksichtigt?

Ja. Sie können die Kaufnebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises eingeben. Der Rechner addiert sie zum Kaufpreis und verwendet die daraus entstehende Gesamtinvestition für die Berechnung der Nettomietrendite und des Kreditbedarfs.

Welche Kaufnebenkosten sollte ich eingeben?

Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die tatsächliche Höhe hängt von der Immobilie, dem Bundesland und der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.

Berücksichtigt der Rechner Leerstand und Mietausfälle?

Ja. Sie können einen prozentualen Abschlag auf die jährlichen Kaltmieteinnahmen eingeben. Der Rechner reduziert die erwarteten Mieteinnahmen entsprechend. Eine detaillierte Berechnung bestimmter Leerstandsmonate erfolgt nicht.

Was sind nicht umlagefähige Kosten?

Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die der Vermieter nach den maßgeblichen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen grundsätzlich selbst tragen muss. Dazu können beispielsweise bestimmte Verwaltungskosten oder nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgelds gehören.

Warum ist eine Instandhaltungsrücklage wichtig?

Immobilien verursachen im Laufe der Zeit Reparatur- und Erhaltungskosten. Eine geplante Instandhaltungsrücklage hilft dabei, diese Ausgaben in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Die tatsächlich erforderlichen Beträge hängen vom Zustand und den Eigenschaften des Gebäudes ab.

Was bedeutet der jährliche Cashflow?

Der jährliche Cashflow zeigt, welcher Betrag nach Abzug der modellierten Mietausfälle, laufenden Kosten, Instandhaltung sowie Zins- und Tilgungszahlungen verbleibt. Ein positiver Wert beschreibt einen rechnerischen Überschuss, während ein negativer Wert eine zusätzliche Liquiditätsbelastung anzeigt.

Wie berechnet der Rechner den monatlichen Cashflow?

Der Rechner teilt den jährlichen Cashflow durch zwölf. Bei einem jährlichen Wert von minus 2.306 Euro ergibt sich beispielsweise ein durchschnittlicher monatlicher Cashflow von minus 192,17 Euro.

Ist eine Immobilie mit negativem Cashflow automatisch schlecht?

Nein. Ein negativer Cashflow bedeutet zunächst, dass die erfassten laufenden Einnahmen nicht ausreichen, um sämtliche modellierten Zahlungen einschließlich Tilgung zu finanzieren. Da Tilgungszahlungen die Kreditschuld verringern, sind sie nicht mit einem reinen wirtschaftlichen Verlust gleichzusetzen. Trotzdem muss der zusätzliche monatliche Geldbedarf dauerhaft finanzierbar sein.

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite zeigt im Rechner das Verhältnis des jährlichen Nettoertrags nach Abzug der Finanzierungszinsen zum eingesetzten Eigenkapital. Sie berücksichtigt keine Tilgung als Aufwand und wird vor Steuern sowie ohne mögliche Wertentwicklung der Immobilie berechnet.

Warum wird die Tilgung nicht von der Eigenkapitalrendite abgezogen?

Tilgungszahlungen reduzieren die vorhandene Kreditschuld. Sie stellen deshalb wirtschaftlich nicht denselben Aufwand wie Zinszahlungen dar. Für die Liquidität sind sie trotzdem relevant und werden bei der Cashflowberechnung vollständig berücksichtigt.

Kann ich eine Immobilie ohne Kredit berechnen?

Ja. Wenn Sie die gesamte Investition einschließlich Kaufnebenkosten durch Eigenkapital finanzieren, beträgt der rechnerische Kreditbetrag null Euro. Entsprechend werden keine Finanzierungszinsen oder Tilgungszahlungen angesetzt.

Was passiert, wenn ich kein Eigenkapital eingebe?

Der Rechner kann grundsätzlich auch mit null Euro Eigenkapital rechnen. In diesem Fall entspricht der berechnete Kreditbetrag der gesamten Investition. Eine Eigenkapitalrendite kann bei null Euro Eigenkapital mathematisch nicht sinnvoll bestimmt werden und wird deshalb als nicht berechenbar ausgewiesen.

Werden die Kreditzinsen berücksichtigt?

Ja. Der Rechner verwendet den eingegebenen jährlichen Sollzinssatz und den anfänglichen Kreditbetrag. Daraus berechnet er einen vereinfachten jährlichen Zinsaufwand.

Erstellt der Rechner einen vollständigen Tilgungsplan?

Nein. Der Mietrendite-Rechner PRO verwendet den anfänglichen Kreditbetrag und die eingegebene anfängliche Tilgung für seine Jahresberechnung. Ein langfristiger Tilgungsverlauf mit sinkender Restschuld und möglicher Anschlussfinanzierung wird nicht erstellt.

Werden Steuern auf Mieteinnahmen berücksichtigt?

Nein. Der Rechner berechnet die entsprechenden Erträge vor individuellen Steuern. Einkommensteuer, Abschreibungen und weitere steuerliche Besonderheiten werden nicht gesondert berücksichtigt.

Werden Immobilienwertsteigerungen berücksichtigt?

Nein. Der Rechner verwendet den Kaufpreis beziehungsweise die daraus errechnete Gesamtinvestition als Grundlage seiner Renditeberechnung. Zukünftige Wertsteigerungen oder Wertverluste der Immobilie werden nicht simuliert.

Kann ich die Wirtschaftlichkeit einer Eigentumswohnung prüfen?

Ja. Der Rechner eignet sich insbesondere zur ersten Bewertung einer vermieteten Eigentumswohnung. Dabei sollten Kaufpreis, Kaltmiete, Hausgeldbestandteile, Instandhaltung, mögliche Sonderumlagen und Finanzierungsbedingungen möglichst realistisch berücksichtigt werden.

Kann ich auch ein vermietetes Haus berechnen?

Ja. Sie können den Kaufpreis und die zu erwartenden Mieteinnahmen eines vermieteten Hauses eintragen. Wichtig ist, insbesondere die Instandhaltung und sämtliche nicht umlagefähigen laufenden Kosten passend zum Gebäude zu berücksichtigen.

Welche Immobilie ist bei gleicher Miete wirtschaftlicher?

Bei identischen Mieteinnahmen und ansonsten vergleichbaren Kosten führt ein niedrigerer Kaufpreis grundsätzlich zu einer höheren Bruttomietrendite. Für eine umfassende Entscheidung müssen jedoch Gebäudezustand, Lage, Vermietungsrisiken, Instandhaltung und Finanzierung zusätzlich berücksichtigt werden.

Kann ich mehrere Immobilien miteinander vergleichen?

Der Rechner analysiert jeweils eine Immobilie beziehungsweise eine zusammengefasste Investition pro Berechnung. Sie können unterschiedliche Objekte nacheinander eingeben und die jeweiligen Ergebnisse vergleichen. Eine automatische Gegenüberstellung mehrerer Immobilien innerhalb derselben Auswertung ist nicht vorgesehen.

Kann ich die Ergebnisse als PDF speichern?

Ja. Der Rechner verfügt über eine Funktion zum Drucken beziehungsweise zur PDF-Ausgabe. Damit können Sie die Ergebnisdarstellung dokumentieren. Die konkrete PDF-Speicherung hängt von der Druckfunktion Ihres Browsers ab.

Kann ich die Berechnung in Excel exportieren?

Ja. Der Mietrendite-Rechner PRO bietet einen CSV-Export mit den jährlichen Einnahmen- und Kostenpositionen. Die Datei kann beispielsweise in Excel geöffnet und weiterverarbeitet werden.

Werden meine Immobilien- und Finanzierungsdaten übertragen?

Die eigentliche Berechnung erfolgt lokal in Ihrem Browser. Die eingegebenen Kaufpreise, Mietbeträge und Finanzierungswerte werden für die Berechnung nicht an den Server übertragen.

Ist der Mietrendite-Rechner PRO kostenlos?

Ja. Der Mietrendite-Rechner PRO von NurGeld.de kann kostenlos genutzt werden. Er dient der nachvollziehbaren Berechnung wichtiger Immobilienkennzahlen und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung.

Fazit: Mit dem Mietrendite-Rechner PRO die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie realistisch einschätzen

Eine vermietete Immobilie kann eine langfristige Kapitalanlage sein, sollte jedoch nicht ausschließlich anhand eines attraktiven Kaufpreises oder hoher monatlicher Mieteinnahmen bewertet werden. Entscheidend ist, welcher wirtschaftliche Ertrag nach Berücksichtigung der Erwerbskosten, möglicher Mietausfälle, laufender Ausgaben und notwendiger Instandhaltung tatsächlich verbleibt. Wird die Immobilie finanziert, müssen zusätzlich die Kreditbelastung und der daraus entstehende monatliche Cashflow betrachtet werden. Mit dem kostenlosen Mietrendite-Rechner PRO von NurGeld.de können Sie diese Zusammenhänge übersichtlich berechnen. Das Tool ermittelt die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite und zeigt zusätzlich den Nettoertrag vor Finanzierung. Durch die Eingabe von Eigenkapital, Sollzins und anfänglicher Tilgung wird außerdem deutlich, welche laufende finanzielle Belastung aus dem Immobilienkredit entstehen könnte.     Besonders hilfreich ist die Trennung zwischen Cashflow und Eigenkapitalrendite. Denn ein negativer monatlicher Cashflow bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie einen entsprechenden wirtschaftlichen Verlust verursacht. Gleichzeitig ist eine positive Eigenkapitalrendite kein Beweis dafür, dass sich die Immobilie ohne zusätzliche finanzielle Belastungen tragen lässt. Beide Kennzahlen beantworten unterschiedliche Fragen und sollten deshalb gemeinsam betrachtet werden. Die Berechnung ist allerdings bewusst vereinfacht. Sie berücksichtigt keine zukünftige Immobilienwertentwicklung, keine individuellen Steuern, keinen späteren Verkauf und keinen mehrjährigen Tilgungsverlauf. Auch außergewöhnliche Reparaturen oder längere Leerstandsphasen können die tatsächlichen Ergebnisse deutlich verändern. Gerade bei größeren Investitionen sollten deshalb zusätzliche vorsichtige Szenarien und eine ausführliche Finanzierungsplanung erstellt werden. Wer Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Kreditbelastung realistisch erfasst, kann Immobilienangebote wesentlich fundierter beurteilen. Der Mietrendite-Rechner PRO unterstützt Sie dabei, die wichtigsten wirtschaftlichen Kennzahlen transparent gegenüberzustellen und frühzeitig zu erkennen, ob eine geplante Vermietungsimmobilie zu Ihren finanziellen Möglichkeiten und langfristigen Anlagezielen passt.