Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro und bringt 1.000 Euro Kaltmiete im Monat. Auf den ersten Blick klingt das attraktiv: 12.000 Euro Jahresmiete entsprechen einer Bruttomietrendite von 4,8 Prozent. Doch diese Zahl sagt noch nicht, dass der Eigentümer tatsächlich 4,8 Prozent mit seiner Immobilie verdient.

Beim Kauf entstehen Nebenkosten, während der Vermietung fallen nicht umlagefähige Ausgaben an, und früher oder später müssen Teile der Immobilie instand gesetzt oder erneuert werden. Dazu können Leerstand, Mietausfälle und unerwartete Sonderumlagen kommen. Wer wissen möchte, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnet, sollte deshalb mindestens zwei Kennzahlen unterscheiden: die Bruttomietrendite für eine schnelle Vorauswahl und die Nettomietrendite für eine realistischere Beurteilung.

Als grobe Orientierung kann eine Bruttomietrendite ab etwa 4 Prozent interessant werden, während Werte um 5 Prozent oder darüber rechnerisch deutlich mehr Spielraum für Kosten bieten. Das ist jedoch keine feste Grenze für einen guten Immobilienkauf. Eine Immobilie mit 4 Prozent Bruttomietrendite kann wirtschaftlich überzeugender sein als ein Objekt mit 6 Prozent, wenn Lage, Zustand, Vermietbarkeit und absehbare Investitionen erheblich besser sind.

Was die Mietrendite tatsächlich aussagt

Die Mietrendite setzt die Einnahmen aus der Vermietung ins Verhältnis zum Geld, das für die Immobilie eingesetzt wird. Sie macht dadurch Objekte mit unterschiedlichen Kaufpreisen und Mieten besser vergleichbar.

Eine Monatskaltmiete von 900 Euro wirkt zunächst niedriger als 1.200 Euro. Kostet die erste Wohnung aber 200.000 Euro und die zweite 350.000 Euro, liefert das günstigere Objekt gemessen am Kaufpreis die höhere Bruttomietrendite. Die absolute Höhe der Miete allein sagt deshalb wenig über die Wirtschaftlichkeit aus.

Für eine erste Bewertung sollte grundsätzlich mit der Kaltmiete gerechnet werden. Betriebskosten, die der Mieter über seine Nebenkosten trägt, sind wirtschaftlich keine zusätzlichen Mieteinnahmen des Vermieters. Noch wichtiger ist bei bereits vermieteten Immobilien die tatsächlich erzielte Kaltmiete. Eine theoretisch am Markt mögliche Neuvermietungsmiete hilft wenig, wenn sie beim bestehenden Mietverhältnis kurzfristig gar nicht erreichbar ist.

Die Mietrendite ist trotzdem nur eine Kennzahl unter mehreren. Sie berücksichtigt weder automatisch die Finanzierung noch Steuern, Tilgung, zukünftige Wertentwicklung oder den späteren Verkaufspreis. Genau deshalb sollte eine vermeintlich hohe Rendite nie isoliert betrachtet werden.

Bruttomietrendite berechnen: der schnelle erste Test

Für die Bruttomietrendite reicht eine einfache Rechnung:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Eine Wohnung kostet beispielsweise 250.000 Euro und wird für 1.000 Euro kalt pro Monat vermietet. Die Jahreskaltmiete beträgt damit 12.000 Euro.

12.000 Euro ÷ 250.000 Euro × 100 = 4,8 Prozent

Die Bruttomietrendite beträgt also 4,8 Prozent.

Das ist eine nützliche Kennzahl, wenn mehrere Angebote schnell miteinander verglichen werden sollen. Sie eignet sich hervorragend als erster Filter: Eine Wohnung mit 2,5 Prozent Bruttomietrendite und eine vergleichbare Wohnung mit 5 Prozent liegen wirtschaftlich offensichtlich weit auseinander.

Für die eigentliche Kaufentscheidung ist die Bruttorendite jedoch zu grob. Im Beispiel wurden schließlich nicht nur 250.000 Euro investiert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen den Kapitaleinsatz. Gleichzeitig stehen die gesamten 12.000 Euro Jahreskaltmiete nicht dauerhaft als Ertrag zur Verfügung.

Welche Mietrendite ist gut?

Eine einzige Prozentzahl, ab der jede Immobilie automatisch eine gute Kapitalanlage darstellt, wäre irreführend. Als erster Filter lassen sich Bruttomietrenditen trotzdem sinnvoll einordnen.

Diese Bereiche sind keine Kaufempfehlungen. Vor allem bei sehr hohen Renditen lohnt sich ein kritischer Blick. Der Markt verschenkt normalerweise keine Mieteinnahmen. Ein günstiger Kaufpreis kann beispielsweise mit schwacher Nachfrage, hohem Sanierungsbedarf, schwieriger Vermietbarkeit oder erheblichen Risiken des Standorts zusammenhängen.

Umgekehrt können niedrigere Mietrenditen in besonders gefragten Lagen auftreten, weil dort die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete hoch sind. Das kann mit geringeren Leerstandsrisiken und einer guten Wiederverkaufbarkeit verbunden sein, macht die laufende Rendite aber nicht automatisch besser.

Für Anleger lautet die wichtigere Frage deshalb nicht: „Sind 4 oder 5 Prozent gut?“ Sondern: „Welche Nettorendite bleibt bei diesem konkreten Objekt unter realistischen Annahmen übrig – und reicht sie für die Risiken und den Kapitaleinsatz aus?“

Nettomietrendite: die aussagekräftigere Rechnung

Die Nettomietrendite geht einen entscheidenden Schritt weiter. Sie berücksichtigt sowohl die tatsächlichen Anschaffungskosten als auch laufende Ausgaben, die der Eigentümer selbst tragen muss.

Vereinfacht lautet die Formel:

Nettomietrendite = jährliche Nettomieteinnahmen ÷ Gesamtinvestition × 100

Die Gesamtinvestition besteht nicht nur aus dem Kaufpreis. Hinzu kommen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Muss die Wohnung vor der Vermietung renoviert werden, gehören solche unmittelbar notwendigen Investitionen ebenfalls in eine realistische Kalkulation.

Auf der Einnahmenseite wird nicht einfach die komplette Jahreskaltmiete verwendet. Davon werden die Kosten abgezogen, die wirtschaftlich beim Eigentümer verbleiben. Dazu gehören beispielsweise nicht umlagefähige Teile des Hausgelds, Verwaltungskosten, Instandhaltung und eine angemessene Kalkulation für Mietausfall beziehungsweise Leerstand.

Beispiel: Aus 4,8 Prozent werden schnell weniger als 3 Prozent

Nehmen wir wieder die Wohnung für 250.000 Euro mit 1.000 Euro Monatskaltmiete. Die Jahreskaltmiete beträgt 12.000 Euro und die Bruttomietrendite damit 4,8 Prozent.

Für die Modellrechnung nehmen wir Kaufnebenkosten von 10 Prozent beziehungsweise 25.000 Euro an. Die gesamte Anfangsinvestition steigt dadurch auf 275.000 Euro.

Nun kalkulieren wir jährlich 2.500 Euro für Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten, 400 Euro für Verwaltung und sonstige Eigentümerkosten sowie 300 Euro als rechnerische Reserve für Leerstand oder Mietausfälle. Damit verbleiben von 12.000 Euro Jahreskaltmiete noch 8.800 Euro.

Die Nettomietrendite beträgt:

8.800 Euro ÷ 275.000 Euro × 100 = 3,2 Prozent

Aus 4,8 Prozent Bruttomietrendite sind in dieser vereinfachten Modellrechnung also rund 3,2 Prozent Nettomietrendite geworden.

Genau dieser Abstand zwischen Brutto und Netto wird beim Immobilienkauf häufig unterschätzt. Je höher Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben ausfallen, desto stärker sinkt die tatsächliche laufende Rendite.

Kaufnebenkosten drücken die Rendite vom ersten Tag an

Ein Unterschied zu vielen Wertpapieranlagen besteht darin, dass bei einer Immobilie bereits der Erwerb erhebliche zusätzliche Kosten verursacht. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland mehrere Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Bei einer Immobilie für 300.000 Euro können sich die gesamten Erwerbskosten deshalb schnell um mehrere Zehntausend Euro erhöhen. Betragen die Kaufnebenkosten beispielsweise 30.000 Euro, muss die Rendite wirtschaftlich auf eine Investition von 330.000 Euro erwirtschaftet werden – nicht nur auf den ausgeschriebenen Kaufpreis von 300.000 Euro.

Das wird besonders relevant, wenn zwei Immobilien verglichen werden. Eine identische Jahreskaltmiete bedeutet nicht automatisch eine identische Nettorendite, wenn Erwerbs- oder Renovierungskosten unterschiedlich hoch sind.

Kaufnebenkosten haben außerdem einen weiteren Effekt: Sie schaffen zunächst keinen zusätzlichen Immobilienwert. Wer 300.000 Euro für eine Wohnung bezahlt und weitere 30.000 Euro für den Erwerb aufwendet, besitzt dadurch nicht automatisch eine Immobilie im Wert von 330.000 Euro. Bei einem frühen Wiederverkauf kann genau dieser Unterschied schmerzhaft werden.

Laufende Kosten realistisch kalkulieren

Bei Eigentumswohnungen liefert das Hausgeld einen wichtigen Anhaltspunkt, darf aber nicht einfach vollständig von der Kaltmiete abgezogen werden. Ein Teil der Betriebskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Andere Positionen bleiben beim Eigentümer.

Für die Renditerechnung interessieren deshalb vor allem die nicht umlagefähigen Kosten. Dazu können Verwaltungskosten, bestimmte Gemeinschaftskosten und Instandhaltungsaufwendungen gehören.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Instandhaltung. Eine Immobilie verursacht ihre größten Kosten häufig nicht gleichmäßig jedes Jahr. Jahrelang kann wenig passieren, bevor beispielsweise Dach, Fassade, Fenster, Leitungen oder Heizung größere Ausgaben verursachen. Bei einer Eigentumswohnung betrifft das sowohl das Sondereigentum als auch über die Eigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum.

Eine vorhandene Instandhaltungsrücklage ist deshalb kein Grund, das Thema abzuhaken. Entscheidend ist, ob ihre Höhe zum Zustand des Gebäudes und zu absehbaren Maßnahmen passt. Steht eine teure Sanierung an und reicht die Rücklage nicht aus, können Sonderumlagen fällig werden. Eine einzige fünfstellige Sonderumlage kann die Rendite mehrerer Jahre aufzehren.

Der Kaufpreisfaktor liefert einen schnellen Gegencheck

Eng mit der Mietrendite verbunden ist der Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator genannt. Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen.

Die Formel lautet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 12.000 Euro Jahreskaltmiete ergibt sich:

250.000 Euro ÷ 12.000 Euro = 20,8

Der Kaufpreis entspricht also rund 20,8 Jahreskaltmieten.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor beschreiben im Grunde denselben Zusammenhang aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent. Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 30 rund 3,33 Prozent und Faktor 40 nur noch 2,5 Prozent.

Das macht den Faktor besonders praktisch bei Immobilienanzeigen. Liegt ein Angebot bei deutlich mehr als 25 Jahreskaltmieten, muss der Anleger genauer prüfen, ob Lage, Entwicklungspotenzial oder andere Eigenschaften den relativ hohen Kaufpreis rechtfertigen.

Eine hohe Mietrendite kann ein Warnsignal sein

Bei Kapitalanlagen klingt mehr Rendite zunächst besser. Bei Immobilien entsteht eine ungewöhnlich hohe Mietrendite aber häufig nicht ohne Grund.

Angenommen, zwei vergleichbar große Wohnungen kosten 250.000 und 160.000 Euro, obwohl die erzielbaren Mieten nicht weit auseinanderliegen. Bevor die günstigere Wohnung wegen ihrer höheren Rendite bevorzugt wird, sollte geklärt werden, warum der Markt für dieses Objekt einen deutlich niedrigeren Preis verlangt.

Mögliche Gründe sind eine schwächere Mikrolage, sinkende Bevölkerungszahlen, hoher Sanierungsbedarf, ungünstige Energieeffizienz, problematische Eigentümergemeinschaften oder eine geringe Nachfrage nach genau diesem Wohnungstyp. Auch eine ungewöhnlich hohe aktuelle Miete muss überprüft werden. Lässt sie sich nach einem Mieterwechsel nicht erneut erzielen, basiert die Renditerechnung auf einer möglicherweise vorübergehenden Einnahme.

Eine hohe Rendite ist deshalb zunächst ein interessantes Signal – aber noch kein Qualitätsurteil.

Lage und Rendite müssen gemeinsam betrachtet werden

Bei Immobilien besteht häufig ein Zielkonflikt zwischen Kaufpreis und laufender Mietrendite. In besonders nachgefragten Städten und Stadtteilen treiben viele Kaufinteressenten die Preise nach oben. Mieten steigen zwar ebenfalls, aber nicht zwingend im gleichen Verhältnis. Die Bruttomietrendite kann dadurch relativ niedrig ausfallen.

In günstigeren Regionen lässt sich mit demselben Kapital möglicherweise eine deutlich höhere Jahresmiete erzielen. Dafür können Leerstandsrisiko, Wiederverkaufsrisiko und wirtschaftliche Abhängigkeit von einzelnen Arbeitgebern oder Branchen größer sein.

Für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur die Stadt entscheidend. Selbst innerhalb eines Ortes können wenige Straßen einen erheblichen Unterschied machen. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Hochschulen, Arbeitgeber, Lärmbelastung und das direkte Wohnumfeld beeinflussen, wie leicht eine Wohnung langfristig vermietet werden kann.

Eine Renditeberechnung beantwortet also die Frage, was ein Objekt unter bestimmten Annahmen erwirtschaftet. Die Standortanalyse beantwortet, wie belastbar diese Annahmen wahrscheinlich sind. Für eine Kaufentscheidung werden beide benötigt.

Finanzierung: Mietrendite und Cashflow sind nicht dasselbe

Eine Immobilie kann eine positive Mietrendite haben und trotzdem jeden Monat Geld aus dem privaten Haushalt benötigen. Der Grund ist die Finanzierung.

Angenommen, nach allen laufenden Objektkosten bleiben 750 Euro monatlich aus der Vermietung übrig. Die Kreditrate beträgt jedoch 1.050 Euro. Dann muss der Eigentümer zunächst 300 Euro pro Monat aus anderen Einkünften zuschießen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Investition unwirtschaftlich ist. Ein Teil der Kreditrate besteht aus Tilgung. Diese ist keine klassische Ausgabe wie der Kreditzins, sondern reduziert die Restschuld und erhöht damit – bei unverändertem Immobilienwert – das rechnerische Eigenkapital des Eigentümers.

Für die Liquidität sind die 300 Euro trotzdem real. Sie müssen jeden Monat verfügbar sein.

Deshalb sollten Anleger drei Dinge getrennt betrachten: die Rendite des Objekts, die Finanzierungskosten und den monatlichen Cashflow. Eine Immobilie mit akzeptabler Nettomietrendite kann finanziell trotzdem zu eng kalkuliert sein, wenn bereits kleinere Reparaturen oder ein kurzer Mietausfall den privaten Haushalt überfordern.

Der Zins entscheidet mit darüber, welche Rendite tragfähig ist

Besonders bei fremdfinanzierten Immobilien reicht es nicht, ausschließlich auf die Mietrendite zu schauen. Entscheidend ist auch, zu welchen Konditionen das benötigte Kapital finanziert wird.

Liegt die Rendite des Objekts deutlich über den Finanzierungskosten, kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen. Liegt die Immobilienrendite dagegen unter den Kreditkosten, wirkt dieser Hebel in die andere Richtung. Dann finanziert der Anleger Kapital teuer, das im Objekt eine geringere laufende Rendite erwirtschaftet.

Dazu kommt die Tilgung. Sie erhöht zwar das Vermögen durch sinkende Schulden, belastet aber den laufenden Cashflow. Ein Anleger sollte daher nicht nur fragen, ob die Miete die Zinsen deckt, sondern wie hoch die gesamte monatliche Belastung nach Mieteinnahmen, Kosten, Zinsen und Tilgung tatsächlich ausfällt.

Besonders riskant wird eine sehr knappe Rechnung, wenn die Anschlussfinanzierung nicht mitgedacht wird. Läuft die Zinsbindung aus und ist noch eine erhebliche Restschuld vorhanden, können höhere zukünftige Kreditzinsen den Cashflow deutlich verschlechtern.

Steuern gehören in die Gesamtbetrachtung – aber nicht in die erste Renditekennzahl

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerlich relevant. Gleichzeitig können Vermieter verschiedene Aufwendungen steuerlich geltend machen. Dazu können unter anderem Finanzierungszinsen, bestimmte laufende Kosten und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil gehören.

Die steuerliche Wirkung hängt jedoch stark von der persönlichen Situation ab. Kaufpreisaufteilung, Gebäudealter, Finanzierung, Werbungskosten und persönlicher Steuersatz können dazu führen, dass zwei Anleger mit derselben Immobilie unterschiedliche Ergebnisse nach Steuern erzielen.

Für den ersten Objektvergleich ist es deshalb sinnvoll, die Mietrendite zunächst vor persönlichen Steuern zu betrachten. Vor einer Kaufentscheidung sollte anschließend eine individuelle Nachsteuerrechnung erfolgen. Eine Immobilie sollte jedoch nicht allein deshalb gekauft werden, weil Abschreibungen oder andere steuerliche Effekte attraktiv erscheinen. Steuerliche Vorteile verbessern eine wirtschaftlich schwache Immobilie nicht automatisch zu einer guten Kapitalanlage.

Wertsteigerung ist eine Chance, aber keine sichere Rendite

Eine häufige Schwäche von Immobilienkalkulationen besteht darin, eine zukünftige Wertsteigerung stillschweigend als selbstverständlich anzunehmen. Steigende Immobilienpreise können die Gesamtrendite erheblich verbessern, sind aber nicht garantiert.

Wie viel eine Wohnung in zehn, 15 oder 20 Jahren wert ist, hängt unter anderem von Standortentwicklung, Zinsniveau, Wohnungsnachfrage, Gebäudezustand und allgemeiner wirtschaftlicher Entwicklung ab. Auch das Objekt selbst altert. Eine heute moderne Wohnung kann Jahrzehnte später umfangreiche Modernisierungen benötigen.

Für eine robuste Kaufentscheidung sollte die Immobilie deshalb nicht nur in einem optimistischen Szenario funktionieren. Hilfreicher ist die Frage: Ist das Investment auch noch tragbar, wenn der Immobilienwert einige Jahre kaum steigt?

Wer nur deshalb auf eine attraktive Gesamtrendite kommt, weil er jedes Jahr eine kräftige Wertsteigerung unterstellt, investiert einen erheblichen Teil seiner Hoffnung in eine Größe, die er selbst kaum beeinflussen kann.

Drei Szenarien zeigen mehr als eine einzelne Renditezahl

Eine besonders hilfreiche Prüfung besteht darin, die Immobilie nicht mit einer einzigen Annahme zu kalkulieren. Ein realistisches Basisszenario kann beispielsweise mit der aktuellen Miete, normalen Instandhaltungskosten und moderatem Leerstand arbeiten.

Daneben sollte ein ungünstigeres Szenario gerechnet werden: Was passiert, wenn die Miete mehrere Monate ausfällt, eine Sonderumlage von 10.000 Euro entsteht oder die Anschlussfinanzierung teurer wird? Kann der Eigentümer die Immobilie dann weiterhin problemlos halten?

Erst danach lohnt sich ein günstiges Szenario mit steigenden Mieten und positiver Wertentwicklung.

Diese Reihenfolge verhindert einen typischen Denkfehler: Zuerst eine gewünschte Rendite festzulegen und anschließend Annahmen zu wählen, mit denen genau dieses Ergebnis erreicht wird.

Welche Kennzahl für welche Entscheidung sinnvoll ist

Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow beantworten unterschiedliche Fragen. Keine dieser Kennzahlen sollte allein entscheiden, ob gekauft wird.

Die Bruttomietrendite eignet sich besonders zum schnellen Aussortieren vieler Angebote. Die Nettomietrendite zeigt deutlich realistischer, was die Immobilie aus der laufenden Vermietung erwirtschaftet. Der Kaufpreisfaktor macht das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete intuitiv sichtbar. Der Cashflow zeigt schließlich, ob nach Finanzierung und laufenden Zahlungen monatlich Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.

Für eine umfassende Investitionsrechnung kommt noch die Eigenkapitalrendite hinzu. Dabei wird betrachtet, welche Rendite tatsächlich auf das selbst eingesetzte Kapital erzielt wird. Diese Kennzahl kann durch Fremdfinanzierung erheblich beeinflusst werden und reagiert entsprechend empfindlich auf Kreditzinsen, Tilgung und Wertentwicklung.

Je näher eine Kaufentscheidung rückt, desto weniger sollte deshalb mit einer einzelnen Prozentzahl gearbeitet werden.

Typische Fehler bei der Berechnung der Mietrendite

Der häufigste Fehler ist die ausschließliche Betrachtung der Bruttomietrendite. Sie sieht fast immer besser aus als die wirtschaftliche Realität, weil Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten fehlen.

Ebenso problematisch ist es, mit einer theoretisch erzielbaren Miete statt mit der tatsächlich rechtssicher erreichbaren Miete zu rechnen. Besonders bei bereits vermieteten Wohnungen sollte geprüft werden, welche Kaltmiete im bestehenden Vertrag vereinbart ist und welche Erhöhungsmöglichkeiten tatsächlich bestehen.

Ein weiterer Fehler besteht darin, Instandhaltung nur dann zu berücksichtigen, wenn aktuell ein Schaden sichtbar ist. Gebäude verschleißen unabhängig davon, ob die nächste größere Rechnung bereits bekannt ist. Wer keine Rücklage kalkuliert, überschätzt deshalb systematisch die laufende Rendite.

Schließlich sollten Wertsteigerungen nicht verwendet werden, um eine schwache Vermietungsrechnung nachträglich attraktiv erscheinen zu lassen. Wenn eine Immobilie nur bei kräftig steigenden Verkaufspreisen rentabel wird, ist das eine andere Risikostruktur als bei einem Objekt, das bereits aus seinen laufenden Mieteinnahmen solide funktioniert.

Vor dem Kauf: Rendite in dieser Reihenfolge prüfen

Eine strukturierte Prüfung verhindert, dass attraktive Verkaufszahlen den Blick auf die tatsächliche Wirtschaftlichkeit verstellen.

1. Jahreskaltmiete feststellen. Bei vermieteten Immobilien die tatsächlich vereinbarte Miete verwenden.
2. Bruttomietrendite berechnen. Damit lässt sich das Angebot schnell mit Alternativen vergleichen.
3. Kaufnebenkosten vollständig erfassen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und notwendige Anfangsinvestitionen berücksichtigen.
4. Nicht umlagefähige Kosten ermitteln. Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan genau prüfen.
5. Instandhaltung realistisch kalkulieren. Gebäudealter, Zustand und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen.
6. Leerstand und Mietausfälle einplanen. Auch gute Wohnungen sind nicht zwingend über Jahrzehnte lückenlos vermietet.
7. Nettomietrendite berechnen. Erst diese Kennzahl erlaubt eine belastbarere Beurteilung der laufenden Ertragskraft.
8. Finanzierung und Cashflow ergänzen. Zinsen, Tilgung und monatliche Zu- oder Überschüsse berechnen.
9. Ein ungünstiges Szenario testen. Höhere Kosten, Reparaturen oder zeitweisen Mietausfall simulieren.
10. Gesamtrisiko prüfen. Lage, Zustand, Eigentümergemeinschaft, Vermietbarkeit und eigene finanzielle Reserven in die Entscheidung einbeziehen.

Wer diese Reihenfolge einhält, reduziert das Risiko, eine Immobilie nur wegen einer attraktiv wirkenden Prozentzahl zu kaufen.

Fazit: Eine gute Mietrendite muss auch nach Kosten überzeugen

Eine Bruttomietrendite von etwa 4 bis 5 Prozent kann bei einer Wohnimmobilie ein interessanter Ausgangspunkt sein. Werte darüber schaffen rechnerisch mehr Spielraum, während sehr niedrige Renditen höhere Anforderungen an Lage, Kostenstruktur und langfristige Entwicklung stellen. Eine starre Grenze für eine „gute“ Mietrendite gibt es dennoch nicht.

Entscheidend ist die Rechnung hinter der Prozentzahl. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Ausgaben, Instandhaltung, mögliche Mietausfälle und notwendige Investitionen können eine attraktive Bruttorendite erheblich reduzieren. Deshalb sollte spätestens vor einer ernsthaften Kaufentscheidung die Nettomietrendite berechnet werden.

Noch aussagekräftiger wird die Prüfung, wenn Finanzierung und Cashflow hinzukommen. Eine Kapitalanlage sollte nicht nur unter idealen Bedingungen funktionieren. Wer auch ein ungünstigeres Szenario finanziell tragen kann und nicht auf hohe zukünftige Wertsteigerungen angewiesen ist, beurteilt die Immobilie auf einer wesentlich belastbareren Grundlage.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Die wichtigsten Kennzahlen lassen sich schnell berechnen. Bei der Interpretation kommt es jedoch darauf an, Brutto- und Nettowerte sowie die Finanzierung sauber voneinander zu unterscheiden.

Sind 4 Prozent Mietrendite gut?

Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent kann ein brauchbarer Ausgangspunkt sein, ist allein aber noch kein Qualitätsmerkmal. Entscheidend ist, welche Nettomietrendite nach Kaufnebenkosten und laufenden Eigentümerkosten verbleibt und welche Risiken mit dem Objekt verbunden sind.

Sind 5 Prozent Mietrendite gut?

Eine Bruttomietrendite von 5 Prozent bietet mehr Spielraum für laufende Kosten als beispielsweise 3 Prozent. Trotzdem sollten Zustand, Lage, Vermietbarkeit, Instandhaltungsbedarf und Finanzierung geprüft werden. Eine hohe Bruttorendite kann durch hohe Kosten erheblich schrumpfen.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Für die Bruttomietrendite wird die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Für eine realistischere Nettomietrendite werden laufende Eigentümerkosten von den Mieteinnahmen abgezogen und die gesamten Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten berücksichtigt.

Welche Mietrendite sollte eine Eigentumswohnung haben?

Als grobe Orientierung können Bruttomietrenditen ab etwa 4 Prozent interessant werden. Ob die Wohnung tatsächlich attraktiv ist, hängt jedoch von Kaufpreis, Nettomieteinnahmen, Zustand, Standort, Finanzierung und zukünftigen Investitionen ab.

Was ist besser: Brutto- oder Nettomietrendite?

Für einen schnellen Vergleich vieler Immobilien ist die Bruttomietrendite praktisch. Für die eigentliche wirtschaftliche Beurteilung ist die Nettomietrendite aussagekräftiger, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben berücksichtigt.

Gehört die Tilgung in die Mietrendite?

In die klassische Mietrendite wird die Tilgung nicht eingerechnet. Sie gehört zur Finanzierung und beeinflusst den monatlichen Cashflow. Da die Tilgung gleichzeitig die Restschuld reduziert, sollte sie bei einer umfassenden Investitionsrechnung separat betrachtet werden.

Sollte man eine Wertsteigerung in die Mietrendite einrechnen?

Die klassische Mietrendite basiert auf den laufenden Mieteinnahmen und nicht auf einer angenommenen Wertsteigerung. Für eine langfristige Gesamtrendite kann die spätere Wertentwicklung relevant sein, sie sollte jedoch als unsichere Annahme behandelt und nicht als garantierter Ertrag eingeplant werden.

Was bedeutet ein Kaufpreisfaktor von 25?

Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Ohne Berücksichtigung weiterer Kosten entspricht das einer Bruttomietrendite von 4 Prozent.