Versicherungen gehören zu den Positionen einer Nebenkostenabrechnung, die schnell überlesen werden. Zwischen Heizkosten, Wasser, Grundsteuer oder Hausmeister erscheint ein Betrag von einigen hundert Euro für „Versicherungen“ zunächst wenig auffällig. Gerade bei größeren Wohngebäuden können sich die Versicherungsprämien jedoch erheblich summieren – und steigende Beiträge wirken sich unmittelbar auf die jährlichen Betriebskosten der einzelnen Wohnungen aus.

Dabei darf ein Vermieter keineswegs jede Versicherung, die er für sein Eigentum oder seine Tätigkeit abgeschlossen hat, auf seine Mieter verteilen. Umlagefähig sind grundsätzlich bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen, die einen ausreichend engen Bezug zum Gebäude, Grundstück oder dessen Betrieb haben. Andere Policen schützen dagegen vor allem das wirtschaftliche oder persönliche Risiko des Vermieters und gehören deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung. § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich unter anderem Gebäude-, Glas- sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen als Betriebskosten.

Für Mieter lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf diese Position. Entscheidend ist nicht nur, ob eine Versicherung grundsätzlich umlagefähig ist. Auch die vertragliche Grundlage, der tatsächlich berechnete Versicherungsbeitrag, der Verteilerschlüssel und auffällige Kostensteigerungen können eine Rolle spielen. Wer die Position versteht, kann besser einschätzen, ob der angesetzte Betrag plausibel ist oder ob sich eine Belegeinsicht lohnt.

Warum Versicherungen überhaupt in den Nebenkosten auftauchen

Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück entstehen. Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung zählen dagegen grundsätzlich nicht dazu. Versicherungsbeiträge können Betriebskosten sein, wenn sie zu den gesetzlich vorgesehenen Sach- und Haftpflichtversicherungen gehören und laufend für das Gebäude oder damit verbundene Risiken entstehen.

Das bedeutet zugleich: Die Bezeichnung „Versicherung“ allein sagt noch nichts darüber aus, ob du die Kosten tatsächlich tragen musst. Relevant ist, welches Risiko versichert wird. Eine Wohngebäudeversicherung schützt beispielsweise das Gebäude vor bestimmten Sachschäden. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung deckt dagegen bestimmte Haftungsrisiken im Zusammenhang mit dem Gebäude ab. Solche Policen haben einen unmittelbaren Bezug zur Immobilie.

Eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters verfolgt einen anderen Zweck. Sie schützt grundsätzlich dessen eigenes Kostenrisiko bei rechtlichen Auseinandersetzungen. Ähnlich sieht es bei Versicherungen aus, die ausschließlich wirtschaftliche Risiken des Vermieters absichern. Solche Kosten werden nicht allein dadurch umlagefähig, dass sie im Zusammenhang mit einem vermieteten Gebäude stehen.

Diese Versicherungen können auf Mieter umgelegt werden

Die Betriebskostenverordnung nennt bei den Sach- und Haftpflichtversicherungen mehrere typische Beispiele. Dazu gehören insbesondere die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, eine Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für das Gebäude, einen Öltank oder einen Aufzug. Die Aufzählung zeigt zugleich, worauf es ankommt: Der versicherte Gegenstand oder das versicherte Haftungsrisiko muss mit dem Grundstück oder Gebäude verbunden sein.

Eine klassische Wohngebäudeversicherung ist daher regelmäßig die wichtigste Versicherungsposition in der Nebenkostenabrechnung. Sie kann je nach Vertrag beispielsweise Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie weitere vereinbarte Gefahren abdecken. Bei einer zusätzlichen Elementarschadenversicherung können auch Risiken wie Überschwemmung oder Starkregen einbezogen sein, soweit sie Bestandteil einer entsprechenden Gebäudedeckung sind.

Auch eine Gebäude- beziehungsweise Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kann grundsätzlich zu den umlagefähigen Kosten gehören. Sie schützt vor Haftungsrisiken, die sich aus dem Grundstück oder Gebäude ergeben können. Vergleichbares gilt für ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannte Haftpflichtversicherungen für einen Öltank oder einen Aufzug.

Die Tabelle ist eine erste Orientierung. Bei ungewöhnlichen oder kombinierten Versicherungsverträgen kommt es immer darauf an, welche Risiken tatsächlich versichert werden und in welchem Zusammenhang sie mit dem Gebäude stehen.

Gebäudeversicherung: meist der größte Versicherungsblock

In vielen Nebenkostenabrechnungen steckt der größte Teil der Versicherungsposition in der Wohngebäudeversicherung. Das ist wenig überraschend: Je nach Größe, Wert, Standort und Ausstattung einer Immobilie können die jährlichen Prämien beträchtlich sein. Auch die versicherten Risiken, Selbstbehalte und Schadenhistorie des Gebäudes wirken sich auf die Höhe der Beiträge aus.

Für Mieter ist deshalb weniger die Frage interessant, ob überhaupt eine Gebäudeversicherung vorhanden ist, sondern ob der abgerechnete Betrag nachvollziehbar ist. Steigen die Versicherungskosten beispielsweise innerhalb eines Jahres deutlich, kann eine Prüfung sinnvoll sein. Eine Erhöhung ist nicht automatisch fehlerhaft. Versicherungsprämien können sich aufgrund höherer Baukosten, veränderter Tarife, Schäden in der Vergangenheit oder allgemeiner Beitragsanpassungen erhöhen.

Besonders aufmerksam solltest du werden, wenn die Position gegenüber dem Vorjahr stark steigt, ohne dass sich der Grund erkennen lässt. Ein Kostenanstieg von wenigen Prozent ist anders zu bewerten als eine Verdoppelung. Auch dann bedeutet die Steigerung noch nicht automatisch, dass die Abrechnung falsch ist. Sie ist aber ein guter Anlass, sich die zugrunde liegenden Unterlagen anzusehen.

Wie du Kostenpositionen grundsätzlich kontrollierst, zeigen wir dir auch im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.

Sonderfall Mietausfall: Nicht jede Absicherung ist gleich

Beim Begriff „Mietausfallversicherung“ ist eine wichtige Unterscheidung notwendig. Eine eigenständige Versicherung, mit der sich ein Vermieter gegen das allgemeine Risiko ausbleibender Mietzahlungen absichert, dient in erster Linie seinem wirtschaftlichen Interesse. Eine solche separate Absicherung kann nicht einfach als normale Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt werden.

Anders kann es aussehen, wenn eine Wohngebäudeversicherung einen Mietausfall als Folge eines versicherten Gebäudeschadens mit abdeckt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche in die Gebäudeversicherung integrierte Deckung die Umlagefähigkeit der Gebäudeversicherungsprämie nicht grundsätzlich ausschließt. Entscheidend ist dabei, dass der Mietausfall Folge eines versicherten Sachschadens am Gebäude und Bestandteil der Gebäudedeckung ist.

Für die Praxis bedeutet das: Taucht in den Versicherungsunterlagen das Wort „Mietausfall“ auf, ist der Betrag nicht automatisch unzulässig. Zunächst sollte geklärt werden, ob es sich um eine eigenständige Vermieterversicherung oder lediglich um einen Bestandteil der Wohngebäudeversicherung für den Schadensfall handelt.

Welche Versicherungen nicht auf die Nebenkosten gehören

Eine typische Fehlerquelle entsteht, wenn verschiedene Policen des Eigentümers unter einer Sammelbezeichnung wie „Versicherungen“ zusammengefasst werden. Nicht jede regelmäßige Versicherungsprämie ist deshalb eine Betriebskostenposition. Maßgeblich bleibt, ob sie ihrem Zweck nach zu den umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherungen gehört.

Eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters ist beispielsweise keine Gebäudeversicherung. Sie schützt den Eigentümer vor eigenen Rechtskosten und gehört grundsätzlich nicht in die Betriebskostenabrechnung. Dass ein Rechtsstreit möglicherweise mit einem Mietverhältnis zusammenhängen könnte, verändert den Charakter dieser Versicherung nicht.

Dasselbe gilt für private Haftpflicht-, Vermögensschaden- oder sonstige Versicherungen, die persönliche oder unternehmerische Risiken des Vermieters absichern. Auch Verwaltungskosten werden nicht dadurch zu Betriebskosten, dass sie über einen Versicherungsvertrag entstehen. Die Betriebskostenverordnung grenzt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich von umlagefähigen Betriebskosten ab.

Wenn deine Abrechnung lediglich einen Gesamtbetrag „Versicherungen“ nennt und dieser ungewöhnlich hoch erscheint, solltest du deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass sämtliche darin enthaltenen Beiträge umlagefähig sind.

Muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein?

Dass eine Kostenart in der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist, reicht für sich allein nicht aus. Betriebskosten müssen grundsätzlich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart sein. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht ausdrücklich vor, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

In vielen Mietverträgen geschieht dies nicht durch eine seitenlange Aufzählung jeder einzelnen Kostenposition, sondern durch eine allgemeine Vereinbarung über die Betriebskosten beziehungsweise eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Deshalb solltest du bei Zweifeln zunächst deinen Mietvertrag prüfen.

Steht dort lediglich die Kaltmiete und gibt es keine wirksame Vereinbarung zur Übernahme von Betriebskosten, kann die Situation anders aussehen als bei einem üblichen Mietvertrag mit Betriebskostenvorauszahlungen. Bei einer Betriebskostenpauschale wiederum gelten andere Abrechnungsmechanismen als bei monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung.

Wie werden Versicherungskosten auf die Wohnungen verteilt?

Versicherungskosten lassen sich normalerweise nicht danach verteilen, welcher einzelne Mieter wie stark von einer Versicherung profitiert oder welches persönliche Schadenrisiko er verursacht. Sie gehören daher typischerweise zu den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten.

Haben Vermieter und Mieter keinen anderen wirksamen Verteilungsmaßstab vereinbart und greifen keine besonderen Regelungen, sieht § 556a BGB grundsätzlich eine Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche vor. Bei vermietetem Wohnungseigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen der für die Wohnungseigentümer geltende Verteilungsschlüssel maßgeblich sein.

Ein einfaches Beispiel zeigt die finanzielle Wirkung: Entstehen für ein Mehrfamilienhaus jährlich 4.800 Euro umlagefähige Versicherungsbeiträge und umfasst das Gebäude insgesamt 800 Quadratmeter relevante Wohnfläche, entfallen rechnerisch 6 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung wären das 480 Euro im Jahr beziehungsweise durchschnittlich 40 Euro pro Monat.

Dieses Beispiel dient nur zum Verständnis des Verteilungsprinzips. In der tatsächlichen Abrechnung musst du den vereinbarten beziehungsweise rechtlich maßgeblichen Umlageschlüssel prüfen.

So prüfst du Versicherungen in deiner Nebenkostenabrechnung

Bei einer normalen Versicherungsposition musst du nicht sofort jede einzelne Klausel eines Versicherungsvertrags analysieren. Meist reicht eine systematische Plausibilitätsprüfung. Besonders interessant sind Veränderungen gegenüber dem Vorjahr, ungewöhnliche Bezeichnungen und die Frage, ob tatsächlich nur gebäudebezogene Versicherungen berücksichtigt wurden.

Gehe dabei am besten in dieser Reihenfolge vor:

1. Vergleiche den Versicherungsbetrag mit dem Vorjahr. Prüfe, ob die Gesamtkosten deutlich gestiegen sind und wie stark sich dein eigener Anteil verändert hat.
2. Kontrolliere den Verteilerschlüssel. Schau nach, nach welchem Maßstab die Gesamtkosten auf deine Wohnung verteilt werden.
3. Prüfe deinen Mietvertrag. Dort sollte sich ergeben, dass Betriebskosten auf dich übertragen wurden.
4. Achte auf die genaue Versicherungsart. Begriffe wie Gebäudeversicherung, Glasversicherung oder Gebäudehaftpflicht sind anders zu beurteilen als Rechtsschutz oder eigenständige Mietausfallversicherung.
5. Verlange bei begründeten Zweifeln Belegeinsicht. Dadurch kannst du Rechnungen, Beitragsnachweise und weitere abrechnungsrelevante Unterlagen kontrollieren.

Gerade der Vorjahresvergleich ist wirkungsvoll. Wenn beispielsweise für das Gebäude zunächst 3.600 Euro und im nächsten Jahr 6.200 Euro Versicherungen angesetzt werden, liegt eine Steigerung von mehr als 70 Prozent vor. Dafür kann es einen nachvollziehbaren Grund geben. Ohne weitere Informationen solltest du einen solchen Sprung aber nicht einfach abhaken.

Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung.

Welche Unterlagen kannst du bei der Belegeinsicht prüfen?

Mieter haben auf Verlangen Anspruch darauf, Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege zu erhalten. Nach der aktuellen Regelung in § 556 BGB darf der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen.

Bei Versicherungen können insbesondere Beitragsrechnungen oder Beitragsabrechnungen interessant sein. Daraus lässt sich erkennen, welcher Versicherer beteiligt ist, für welchen Zeitraum Beiträge erhoben wurden und wie hoch diese waren. Bei Zweifeln an der Art der Versicherung kann außerdem relevant sein, welche Risiken die Police tatsächlich abdeckt.

Du musst dabei nicht automatisch den gesamten Versicherungsvertrag juristisch auseinandernehmen. Häufig geht es zunächst nur darum zu prüfen, ob der in der Nebenkostenabrechnung genannte Gesamtbetrag tatsächlich angefallen ist und ob eine umlagefähige Versicherung dahintersteht. Bei kombinierten Policen oder ungewöhnlichen Versicherungsbezeichnungen kann eine genauere Prüfung allerdings sinnvoll sein.

Wenn die Versicherungskosten plötzlich stark steigen

Steigende Versicherungsbeiträge sind für Mieter besonders ärgerlich, weil sie kaum direkt beeinflussbar sind. Anders als beim Heizenergie- oder Wasserverbrauch lässt sich die eigene Belastung nicht durch sparsameres Verhalten reduzieren. Eine Beitragserhöhung des Versicherers kann deshalb vollständig auf die Betriebskosten durchschlagen, sofern die zugrunde liegenden Kosten umlagefähig und wirtschaftlich sind.

Allerdings gilt bei Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet nicht, dass ein Vermieter jedes Jahr den billigsten Versicherungstarif am Markt suchen oder zwingend den Anbieter wechseln muss. Er darf die Interessen der Mieter bei der Bewirtschaftung aber nicht völlig außer Acht lassen. § 556 BGB schreibt ausdrücklich vor, dass bei der jährlichen Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.

Ein hoher Preis allein beweist deshalb noch keinen Verstoß. Gebäude unterscheiden sich hinsichtlich Alter, Bauweise, Standort, Versicherungssumme und Schadenhistorie erheblich. Ein vermeintlich günstiger Vergleichstarif kann andere Leistungen oder Selbstbehalte enthalten. Auffällige Kostensteigerungen solltest du trotzdem hinterfragen, insbesondere wenn sich über mehrere Jahre ein außergewöhnlich hohes Niveau entwickelt.

Warum ein Vergleich pro Quadratmeter nur begrenzt hilft

Viele Mieter möchten wissen, welcher Versicherungsbetrag pro Quadratmeter „normal“ ist. Eine solche Kennzahl kann bei der ersten Orientierung helfen, besitzt aber deutlich weniger Aussagekraft als beispielsweise ein Vergleich innerhalb desselben Gebäudes über mehrere Jahre.

Die Versicherungsprämie hängt nicht allein von der Wohnfläche ab. Ein älteres Mehrfamilienhaus in einer Region mit erhöhtem Überschwemmungsrisiko kann ganz andere Beiträge verursachen als ein vergleichbares Gebäude an einem anderen Standort. Auch Vorschäden, versicherte Elementargefahren, Bauart, Gebäudewert, Selbstbehalte und Umfang der Deckung beeinflussen den Beitrag.

Aussagekräftiger ist deshalb häufig die Frage, warum sich die Kosten verändert haben. Ein Sprung von beispielsweise 350 auf 600 Euro für deinen Wohnungsanteil verdient eher Aufmerksamkeit als die bloße Feststellung, dass ein anderes Gebäude in derselben Stadt niedrigere Versicherungskosten hat.

Wie du Nebenkosten sinnvoll vergleichst, erklären wir ausführlicher im Ratgeber Nebenkosten vergleichen.

Abrechnung prüfen: Auch der Zeitraum muss passen

Bei Versicherungen kommt neben Art und Höhe der Kosten auch der Abrechnungszeitraum ins Spiel. Über vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen muss grundsätzlich jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Abschluss des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen sein, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat.

Angenommen, der Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr 2025. Dann muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter sein. Die Versicherungsbeiträge müssen dabei dem abzurechnenden Zeitraum nachvollziehbar zugeordnet werden.

Die Abrechnungsfrist solltest du allerdings getrennt von der Frage betrachten, ob eine einzelne Versicherungsposition zulässig ist. Eine fristgerecht erstellte Nebenkostenabrechnung kann einzelne falsche Kosten enthalten. Umgekehrt wird eine grundsätzlich umlagefähige Versicherung nicht automatisch zur korrekten Nachforderung, wenn die gesetzlichen Anforderungen an die Abrechnung nicht eingehalten wurden.

Mehr zu diesem Punkt findest du in unserem Ratgeber zur Abrechnungsfrist bei Nebenkosten.

Wie lange kannst du Einwendungen gegen die Versicherungsposition erheben?

Wenn dir eine Betriebskostenabrechnung zugeht, solltest du auffällige Versicherungspositionen nicht unbegrenzt liegen lassen. Das Gesetz sieht für Einwendungen des Mieters grundsätzlich eine Frist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung vor. Nach Ablauf dieser Frist können Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen sein, sofern du die Verspätung zu vertreten hast.

Es ist trotzdem sinnvoll, wesentlich früher zu reagieren. Wenn du beispielsweise im Oktober eine Abrechnung erhältst und die Versicherungsposition gegenüber dem Vorjahr massiv gestiegen ist, kannst du zeitnah um nähere Erläuterung beziehungsweise Belegeinsicht bitten. So lässt sich häufig klären, ob tatsächlich ein Fehler vorliegt oder lediglich eine nachvollziehbare Beitragsanpassung des Versicherers.

Wie du bei konkreten Fehlern vorgehst, zeigen wir dir im Ratgeber Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung.

Typische Fehler bei der Position „Versicherungen“

Ein häufiger Fehler besteht darin, Versicherungen zu pauschal zu betrachten. Weder ist jede Versicherungsposition verdächtig noch ist jede vom Vermieter bezahlte Police automatisch umlagefähig. Entscheidend ist immer der Zweck der Versicherung.

Problematisch kann beispielsweise sein, wenn eine nicht umlagefähige Versicherung gemeinsam mit umlagefähigen Policen unter einem Gesamtbetrag abgerechnet wird. Auch ein falscher Verteilerschlüssel, ein nicht zum Abrechnungszeitraum passender Betrag oder eine rechnerisch falsche Verteilung können deine Kosten erhöhen.

Ebenso solltest du nicht allein anhand eines ungewöhnlich klingenden Produktnamens urteilen. Versicherer verwenden unterschiedliche Tarifbezeichnungen. Relevant ist nicht der Marketingname des Vertrags, sondern welche Risiken tatsächlich abgedeckt werden.

Was eine Prüfung finanziell bringen kann

Versicherungskosten wirken auf den ersten Blick häufig weniger bedeutend als eine große Heizkostennachzahlung. Über mehrere Jahre kann sich ein Fehler trotzdem summieren. Werden dir beispielsweise jährlich 120 Euro zu viel berechnet und bleibt die Position fünf Jahre lang unbemerkt, entspricht das rechnerisch 600 Euro Mehrbelastung.

Noch stärker wirkt sich ein Fehler bei großen Wohnanlagen oder ungewöhnlich teuren Versicherungspaketen aus. Dabei geht es nicht darum, jeden Betrag grundsätzlich anzuzweifeln. Ziel einer Prüfung ist vielmehr festzustellen, ob die Kosten tatsächlich entstanden sind, ob die Versicherung umlagefähig ist und ob dein Anteil korrekt berechnet wurde.

Gerade wenn deine gesamte Nebenkostennachzahlung ungewöhnlich hoch ausfällt, lohnt es sich deshalb, nicht nur auf Heizung und Wasser zu schauen. Auch kleinere Positionen wie Versicherungen, Hausmeister, Grundsteuer oder Gartenpflege können gemeinsam einen erheblichen Teil der Mehrbelastung ausmachen.

Häufige Fragen zu Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung

Welche Versicherungen darf der Vermieter auf Mieter umlegen?

Grundsätzlich kommen bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen infrage, die unmittelbar mit Gebäude, Grundstück oder bestimmten Anlagen verbunden sind. Die Betriebskostenverordnung nennt unter anderem die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Voraussetzung ist außerdem, dass die Umlage von Betriebskosten mietvertraglich vereinbart wurde. Nicht jede Versicherung des Eigentümers gehört automatisch dazu. Entscheidend ist immer, welches Risiko die Police tatsächlich absichert.

Darf eine Wohngebäudeversicherung vollständig über die Nebenkosten abgerechnet werden?

Die Prämie einer umlagefähigen Wohngebäudeversicherung kann grundsätzlich als Betriebskostenposition angesetzt und entsprechend dem maßgeblichen Verteilerschlüssel auf die Mieter verteilt werden. Wichtig ist jedoch, dass es sich tatsächlich um gebäudebezogene Versicherungskosten handelt und die Voraussetzungen für die Betriebskostenumlage erfüllt sind. Enthält eine marktübliche Gebäudeversicherung zusätzlich eine Deckung für Mietausfall als Folge eines versicherten Gebäudeschadens, macht das die Prämie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht automatisch unzulässig. Eine eigenständige Mietausfallversicherung ist davon zu unterscheiden.

Muss ich die Rechtsschutzversicherung meines Vermieters bezahlen?

Eine Rechtsschutzversicherung schützt grundsätzlich das eigene rechtliche Kostenrisiko des Vermieters und gehört nicht zu den typischen umlagefähigen Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes. Sie sollte daher nicht einfach als Betriebskostenposition auf die Mieter verteilt werden. Wenn deine Nebenkostenabrechnung nur einen Sammelposten „Versicherungen“ enthält und du vermutest, dass darin eine Rechtsschutzversicherung enthalten ist, kannst du die zugrunde liegenden Belege prüfen. Entscheidend ist die tatsächliche Versicherungsart und nicht lediglich die Bezeichnung des Sammelpostens.

Ist eine Elementarschadenversicherung umlagefähig?

Elementarschäden werden in § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich im Zusammenhang mit der Versicherung des Gebäudes genannt. Entsprechende Kosten können daher grundsätzlich zu den umlagefähigen Sachversicherungskosten gehören. Ob und in welcher Höhe sie tatsächlich angesetzt werden dürfen, hängt jedoch weiterhin von den allgemeinen Voraussetzungen der Betriebskostenumlage ab. In gefährdeten Regionen können Elementarschadendeckungen die Versicherungsprämie erheblich beeinflussen. Ein höherer Betrag ist deshalb nicht automatisch ein Fehler, sollte bei starken Veränderungen gegenüber dem Vorjahr aber nachvollziehbar sein.

Darf der Vermieter seine Versicherung einfach jedes Jahr teurer werden lassen?

Eine Beitragserhöhung durch den Versicherer kann grundsätzlich zu höheren umlagefähigen Betriebskosten führen. Der Vermieter muss nicht automatisch den billigsten Tarif am Markt wählen. Bei der Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten gilt jedoch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Auffällig hohe oder starke Kostensteigerungen dürfen Mieter deshalb hinterfragen. Ein bloßer Preisvergleich mit einem beliebigen Online-Tarif reicht allerdings nicht aus, um einen Verstoß nachzuweisen, weil Gebäude, Versicherungsumfang, Selbstbehalt, Lage und Schadenhistorie unterschiedlich sein können.

Kann ich die Versicherungsrechnung des Vermieters einsehen?

Ja. Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Die Belege dürfen inzwischen auch elektronisch bereitgestellt werden. Bei der Position Versicherungen kannst du dadurch beispielsweise prüfen, welcher Betrag tatsächlich abgerechnet wurde und um welche Versicherung es sich handelt. Das ist besonders sinnvoll, wenn der Betrag gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen ist, die Bezeichnung unklar erscheint oder du vermutest, dass nicht umlagefähige Versicherungen enthalten sind.

Nach welchem Schlüssel werden Versicherungen auf Mieter verteilt?

Versicherungskosten gehören normalerweise nicht zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten. Fehlt eine andere wirksame Vereinbarung und greift keine besondere Regelung, erfolgt die Verteilung bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche. Bei vermietetem Wohnungseigentum gelten besondere gesetzliche Regelungen zum Verteilungsmaßstab. Deshalb solltest du nicht nur die Gesamtsumme der Versicherungen prüfen, sondern auch kontrollieren, mit welchem Schlüssel dein persönlicher Anteil berechnet wurde. Schon ein falscher Flächenanteil kann dazu führen, dass du mehr zahlst als vorgesehen.

Was kann ich tun, wenn mir die Versicherungskosten zu hoch vorkommen?

Vergleiche zunächst den aktuellen Betrag mit früheren Nebenkostenabrechnungen. Prüfe anschließend den Verteilerschlüssel und deinen Mietvertrag. Ist die Steigerung erheblich oder lässt sich nicht erkennen, welche Versicherungen enthalten sind, kannst du Belegeinsicht verlangen. Stelle dabei möglichst konkrete Fragen, beispielsweise nach den abgerechneten Versicherungsarten oder dem Grund für eine starke Beitragserhöhung. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erhoben werden, sofern du eine spätere Geltendmachung nicht ausnahmsweise nicht zu vertreten hast.

Fazit: Versicherungen nicht übersehen, aber sachlich prüfen

Versicherungen sind ein normaler Bestandteil vieler Nebenkostenabrechnungen. Wohngebäudeversicherung, Glasversicherung und bestimmte gebäudebezogene Haftpflichtversicherungen können grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Versicherungen eines Vermieters zu den Betriebskosten gehören. Entscheidend sind der Zweck der Police, die mietvertragliche Grundlage und die korrekte Verteilung der tatsächlich entstandenen Kosten.

Besonders aufmerksam solltest du werden, wenn der Versicherungsbetrag stark steigt, nur ein undurchsichtiger Sammelposten angegeben wird oder der auf deine Wohnung entfallende Anteil nicht nachvollziehbar erscheint. Vergleiche zuerst die Abrechnung mit dem Vorjahr und kontrolliere den Verteilerschlüssel. Bleiben Fragen offen, kann die Belegeinsicht Klarheit schaffen. Gerade bei einer hohen Nebenkostennachzahlung lohnt es sich, auch vermeintlich kleinere Kostenpositionen zu kontrollieren – denn mehrere kleine Abweichungen können zusammen einen spürbaren finanziellen Unterschied ausmachen.