Eine vermietete Wohnung kann auf den ersten Blick erstaunlich attraktiv aussehen: 300.000 Euro Kaufpreis, 1.300 Euro monatliche Kaltmiete und damit 15.600 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 5,2 Prozent. Für einen ersten Vergleich klingt das gut. Ob sich die Vermietung finanziell wirklich lohnt, lässt sich aus dieser Zahl allein jedoch noch nicht ableiten.

Denn ein Vermieter erhält nicht einfach zwölf Monatsmieten und kann diesen Betrag vollständig als Rendite verbuchen. Kaufnebenkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz, nicht umlagefähige Betriebskosten bleiben beim Eigentümer, Instandhaltung kostet Geld und selbst in guten Lagen können Leerstand, Mietausfälle oder größere Reparaturen auftreten. Bei einer Eigentumswohnung kommen außerdem Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen hinzu. Wird die Immobilie finanziert, entscheidet schließlich auch die Höhe von Zins und Tilgung darüber, ob monatlich Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur: Wie hoch ist die Mietrendite? Entscheidend ist, welche Mietrendite nach realistischen Kosten übrig bleibt und ob diese Rendite zum eingesetzten Kapital, zum Risiko und zu möglichen Alternativen passt. Eine Immobilie mit hoher Bruttomietrendite kann ein schwaches Investment sein. Umgekehrt kann ein Objekt mit scheinbar niedrigerer Rendite finanziell interessant sein, wenn Lage, Vermietbarkeit, Gebäudezustand und laufende Kosten besonders solide sind.

Mietrendite berechnen: Die schnelle Antwort

Für eine erste Einschätzung genügt die Bruttomietrendite. Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Bei 1.300 Euro monatlicher Nettokaltmiete ergeben sich 15.600 Euro Jahresnettokaltmiete. Kostet die Immobilie 300.000 Euro, beträgt die Bruttomietrendite:

15.600 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 5,2 Prozent

Damit lässt sich ein Objekt schnell mit anderen Angeboten vergleichen. Für eine Kaufentscheidung reicht diese Rechnung aber nicht aus. Sie ignoriert sowohl die Kaufnebenkosten als auch die Ausgaben, die später beim Eigentümer verbleiben. Wer wissen möchte, ob sich die Vermietung tatsächlich lohnt, sollte deshalb mindestens zusätzlich die Nettomietrendite und den erwarteten Cashflow berechnen.

Als grobe Orientierung kann eine Bruttomietrendite um vier bis fünf Prozent für eine genauere Prüfung interessant sein. Werte deutlich darunter lassen bei hohen Kaufpreisen oft nur wenig Spielraum für Kosten und Finanzierung. Eine außergewöhnlich hohe Rendite sollte dagegen nicht automatisch als Schnäppchen verstanden werden. Häufig steckt dahinter ein erhöhtes Risiko, beispielsweise eine schwache Lage, hoher Sanierungsbedarf, schwierige Vermietbarkeit oder eine ungewöhnlich niedrige Qualität des Objekts.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite sind nicht dasselbe

Die Bruttomietrendite beantwortet im Kern nur eine Frage: Wie hoch ist die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis? Sie eignet sich damit hervorragend als Filter. Wer zehn Wohnungen miteinander vergleichen möchte, kann innerhalb weniger Minuten erkennen, welche Angebote grundsätzlich interessant genug für eine genauere Analyse sind.

Die Nettomietrendite geht einen entscheidenden Schritt weiter. Hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten und die laufenden Belastungen des Vermieters berücksichtigt. Erst dadurch entsteht ein realistischeres Bild davon, was die Immobilie wirtschaftlich erwirtschaften kann.

Eine praktikable Berechnung lautet:

Nettomietrendite = jährlicher Nettoertrag ÷ gesamte Investitionskosten × 100

Als gesamte Investitionskosten sollten nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Zum jährlichen Nettoertrag gehört wiederum nicht einfach die vollständige Kaltmiete. Davon werden beispielsweise nicht umlagefähige Kosten, eine realistische Instandhaltung und gegebenenfalls ein Puffer für Leerstand oder Mietausfälle abgezogen.

Wichtig ist dabei die Trennung zwischen Objekt und Finanzierung. Kreditzinsen und Tilgung sollten bei der klassischen Nettomietrendite zunächst nicht eingerechnet werden. Andernfalls würde dieselbe Wohnung je nach persönlicher Finanzierung eine völlig unterschiedliche Immobilienrendite besitzen. Finanzierungskosten werden anschließend separat beim Cashflow und bei der Eigenkapitalrendite betrachtet.

Beispiel: Aus 5,2 Prozent Bruttorendite werden gut 3 Prozent Nettorendite

Nehmen wir eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.300 Euro. Im Jahr kommen damit 15.600 Euro zusammen.

Für die Modellrechnung nehmen wir Kaufnebenkosten von insgesamt 30.000 Euro an. Das entspricht zehn Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe kann je nach Bundesland, Maklerkonstellation und Kaufvertrag abweichen. Insgesamt werden für die Immobilie damit 330.000 Euro aufgewendet.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollte außerdem geprüft werden, welcher Teil des Hausgeldes tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden kann. In unserer Beispielrechnung bleiben jährlich 2.400 Euro nicht umlagefähige Kosten beim Eigentümer. Zusätzlich kalkulieren wir 2.000 Euro für laufende beziehungsweise zukünftige Instandhaltung sowie 600 Euro als vorsichtigen Puffer für kleinere Mietausfälle, Leerstand oder sonstige nicht planbare Belastungen.

Aus einer auf den ersten Blick sehr attraktiven Bruttomietrendite von 5,2 Prozent wird damit eine Nettomietrendite von rund 3,2 Prozent. Die Wohnung ist dadurch nicht automatisch ein schlechtes Investment. Die Rechnung zeigt aber, warum Kaufentscheidungen ausschließlich anhand der Bruttomietrendite problematisch sind.

Noch deutlicher wird der Unterschied bei Objekten mit hohen Kaufnebenkosten, niedrigem Mietniveau oder größerem Instandhaltungsbedarf. Eine Immobilie kann beispielsweise auf dem Exposé mit fünf Prozent Mietrendite beworben werden und nach einer realistischen Kalkulation nur noch knapp drei Prozent erwirtschaften.

Welche Mietrendite ist gut?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, trotzdem braucht eine Kaufentscheidung konkrete Orientierung. Als erster Filter kann die Bruttomietrendite durchaus hilfreich sein. Liegt sie beispielsweise nur bei zwei bis zweieinhalb Prozent, muss das Objekt schon andere sehr überzeugende Eigenschaften besitzen, damit die Gesamtrechnung attraktiv wird. Kaufnebenkosten, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten drücken die tatsächliche Rendite anschließend noch weiter.

Eine Bruttomietrendite im Bereich von ungefähr vier bis fünf Prozent bietet häufig mehr Spielraum. Ob daraus ein gutes Investment entsteht, hängt trotzdem stark vom Zustand, von den Nebenkosten, der Finanzierung und vor allem von der Vermietbarkeit ab. Renditen oberhalb von fünf oder sechs Prozent können interessant sein, sollten aber besonders gründlich geprüft werden. An Immobilienmärkten werden außergewöhnlich hohe Renditen selten ohne Grund angeboten.

Auch die Lage verändert die Bewertung. In besonders gefragten Städten und Stadtteilen zahlen Käufer häufig hohe Preise im Verhältnis zur aktuellen Miete. Die Mietrendite fällt dadurch niedriger aus. Dafür können Leerstandsrisiko und Wiederverkaufsrisiko geringer sein. In Regionen mit niedrigeren Kaufpreisen sind höhere Renditen möglich, gleichzeitig können Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und Nachfrage langfristig größere Risiken darstellen.

Eine hohe Mietrendite ist deshalb kein Qualitätsmerkmal für sich. Sie ist der Preis, den der Markt für eine bestimmte Kombination aus Miete, Kaufpreis, Lage, Zustand und Risiko bildet.

Der Kaufpreisfaktor zeigt dieselbe Rechnung aus einer anderen Perspektive

Eng mit der Mietrendite verbunden ist der sogenannte Kaufpreisfaktor. Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig wären, um den Kaufpreis rechnerisch zu erreichen. Dazu wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt.

Bei unserem Beispiel ergibt sich:

300.000 Euro ÷ 15.600 Euro = Faktor 19,2

Die Wohnung kostet damit rund 19 Jahresnettokaltmieten.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor sind mathematisch praktisch zwei Seiten derselben Medaille. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto niedriger die Bruttomietrendite.

Ein Faktor von 20 entspricht beispielsweise fünf Prozent Bruttomietrendite. Bei Faktor 25 sind es vier Prozent, bei Faktor 40 nur noch zweieinhalb Prozent. Der Kaufpreisfaktor eignet sich deshalb gut, um Immobilienangebote sehr schnell einzuordnen. Auch er ersetzt jedoch keine vollständige Kostenrechnung.

Kaufnebenkosten können die Rendite deutlich drücken

Einer der häufigsten Rechenfehler besteht darin, ausschließlich mit dem reinen Immobilienpreis zu kalkulieren. Tatsächlich muss ein Käufer deutlich mehr Kapital aufbringen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten erhöhen den Investitionsbetrag teilweise erheblich.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können zusätzliche 30.000 Euro bedeuten, dass die Immobilie nicht 300.000 Euro, sondern wirtschaftlich 330.000 Euro kostet. Allein dadurch sinkt eine Rendite von 5,2 Prozent, die ausschließlich aus Kaufpreis und Jahresmiete berechnet wurde, bereits spürbar.

Besonders relevant ist dieser Effekt bei einer kurzen Haltedauer. Kaufnebenkosten schaffen zunächst keinen zusätzlichen Immobilienwert, müssen beim Kauf aber trotzdem bezahlt werden. Wer einige Jahre später wieder verkauft, benötigt deshalb häufig bereits einen höheren Verkaufspreis, um allein diese anfänglichen Kosten auszugleichen.

Für langfristig orientierte Vermieter sind Kaufnebenkosten ebenfalls wichtig, verteilen sich wirtschaftlich aber über einen längeren Zeitraum. Trotzdem sollten sie bei der Renditeberechnung nicht ausgeblendet werden.

Nicht jede Ausgabe lässt sich auf den Mieter umlegen

Ein weiterer Fehler entsteht durch die Annahme, der Mieter trage praktisch sämtliche laufenden Kosten der Immobilie. Bei einer vermieteten Wohnung kann zwar ein erheblicher Teil der Betriebskosten über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Es bleiben jedoch regelmäßig Kosten beim Eigentümer.

Bei Eigentumswohnungen ist deshalb der Wirtschaftsplan beziehungsweise die Hausgeldabrechnung besonders wichtig. Das gesamte Hausgeld ist für die Renditeberechnung wenig aussagekräftig. Entscheidend ist, welcher Anteil umlagefähig ist und welcher Teil dauerhaft vom Eigentümer getragen werden muss.

Dazu können beispielsweise bestimmte Verwaltungskosten und verschiedene Eigentümerkosten gehören. Hinzu kommt die Instandhaltung. Selbst wenn über die Wohnungseigentümergemeinschaft Rücklagen aufgebaut werden, stammt dieses Geld letztlich aus dem Vermögen der Eigentümer.

Bei einem Haus fallen vergleichbare Belastungen ebenfalls an, nur werden sie nicht über eine Eigentümergemeinschaft organisiert. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Leitungen oder Außenanlagen können über längere Zeit erhebliche Beträge verursachen. Wer solche Kosten vollständig aus seiner Renditerechnung streicht, rechnet sich die Vermietung schöner, als sie tatsächlich ist.

Die Instandhaltung entscheidet häufig über die tatsächliche Rendite

Gerade bei älteren Immobilien kann die laufende Miete jahrelang einen guten Eindruck vermitteln, bevor eine größere Rechnung kommt. Eine neue Heizungsanlage, eine Dachsanierung oder umfangreiche Arbeiten an der Fassade können mehrere Jahresüberschüsse auf einmal verbrauchen.

Deshalb ist es sinnvoll, Instandhaltung nicht erst dann als Kosten zu betrachten, wenn tatsächlich eine Rechnung eingeht. Eine Renditerechnung sollte bereits vorher einen angemessenen jährlichen Betrag berücksichtigen. Wie hoch dieser sein sollte, hängt stark von Alter, Bauweise, Zustand und bereits durchgeführten Modernisierungen ab.

Eine frisch sanierte Wohnung in einem gut instand gehaltenen Gebäude benötigt eine andere Kalkulation als ein Objekt mit 30 Jahre alten Fenstern, alter Heizung und sichtbarem Sanierungsstau. Gerade bei Eigentumswohnungen sollten Käufer deshalb nicht nur die Wohnung besichtigen, sondern auch Gemeinschaftseigentum, vorhandene Rücklagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und absehbare größere Maßnahmen prüfen.

Eine hohe Mietrendite verliert schnell ihren Reiz, wenn kurz nach dem Kauf eine erhebliche Sonderumlage beschlossen wird.

Leerstand und Mietausfälle gehören in eine vorsichtige Kalkulation

Bei einer gut vermietbaren Wohnung kann jahrelang praktisch ohne Unterbrechung Miete eingehen. Trotzdem sollte eine langfristige Renditerechnung nicht automatisch von einer hundertprozentigen Vermietung für alle kommenden Jahrzehnte ausgehen.

Schon ein Mieterwechsel kann zu einigen Wochen ohne Einnahmen führen. Hinzu kommen Renovierungsarbeiten zwischen zwei Mietverhältnissen, Kosten für die Neuvermietung oder im ungünstigen Fall Zahlungsprobleme eines Mieters. Das bedeutet nicht, dass Vermieter pauschal mit hohen Mietausfällen rechnen müssen. Ein kleiner Sicherheitspuffer verhindert aber, dass die Wirtschaftlichkeit ausschließlich unter perfekten Bedingungen funktioniert.

Besonders kritisch sind Objekte, bei denen schon ein einziger mietfreier Monat den gesamten Jahresüberschuss aufzehren würde. Eine solide Kapitalanlage sollte nicht nur in einem Idealjahr funktionieren.

Finanzierung: Eine rentable Wohnung kann trotzdem negativen Cashflow haben

Die Mietrendite beschreibt zunächst die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Die Finanzierung beantwortet eine andere Frage: Was passiert jeden Monat tatsächlich auf dem eigenen Konto?

Bleiben wir bei unserem Beispiel. Der jährliche Nettoertrag vor Finanzierung liegt bei rund 10.600 Euro. Angenommen, 240.000 Euro werden über einen Immobilienkredit finanziert. Bei beispielhaft 3,5 Prozent Sollzins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich zu Beginn eine jährliche Kreditbelastung von ungefähr 13.200 Euro beziehungsweise 1.100 Euro monatlich.

Dem Nettoertrag von 10.600 Euro stehen damit zunächst rund 13.200 Euro Kreditrate gegenüber. Der rechnerische Cashflow liegt vor Steuern bei ungefähr:

10.600 Euro – 13.200 Euro = -2.600 Euro pro Jahr

Das entspricht etwa 217 Euro monatlich, die der Eigentümer zusätzlich aufbringen müsste.

Damit wäre die Vermietung cashflownegativ. Das bedeutet allerdings nicht, dass jährlich 2.600 Euro wirtschaftlich verloren gehen. Ein Teil der Kreditrate besteht aus Tilgung. In unserem vereinfachten Beispiel wären zu Beginn ungefähr 8.400 Euro Zinsen und 4.800 Euro Tilgung enthalten. Die Tilgung reduziert die Kreditschuld und erhöht damit – sofern der Immobilienwert stabil bleibt – das Nettovermögen des Eigentümers.

Genau hier zeigt sich, warum Rendite, Cashflow und Vermögensaufbau getrennt betrachtet werden müssen. Eine Immobilie kann monatlich Geld kosten und trotzdem langfristig Vermögen aufbauen. Umgekehrt garantiert positiver Cashflow noch kein gutes Investment, wenn erhebliche Sanierungsrisiken oder ein sinkender Immobilienwert drohen.

Eigenkapitalrendite: Der Kredit verändert die Perspektive

Wer eine Immobilie teilweise über Fremdkapital finanziert, investiert nur einen Teil des Kaufpreises aus eigenem Vermögen. Dadurch kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital höher ausfallen als die reine Immobilienrendite. Dieser Effekt wird häufig als Hebel- oder Leverage-Effekt bezeichnet.

Er funktioniert allerdings in beide Richtungen. Solange die wirtschaftliche Rendite der Immobilie höher liegt als die Finanzierungskosten, kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite verbessern. Steigen die Finanzierungskosten stark oder entwickelt sich das Objekt schlechter als geplant, erhöht der Kredit dagegen das Risiko.

Besonders problematisch wird eine stark gehebelte Finanzierung, wenn mehrere Belastungen gleichzeitig auftreten: Anschlussfinanzierungszinsen steigen, Mieteinnahmen bleiben hinter der Planung zurück und gleichzeitig wird eine größere Sanierung notwendig. Ein hoher Fremdkapitalanteil sollte deshalb niemals ausschließlich unter dem Gesichtspunkt betrachtet werden, möglichst wenig eigenes Geld einsetzen zu müssen.

Entscheidend ist, ob die Finanzierung auch unter weniger günstigen Bedingungen tragbar bleibt.

Steuerliche Effekte gehören in eine zweite Rechnung

Mieteinnahmen sind steuerlich relevant, gleichzeitig können verschiedene mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Dazu können unter anderem Finanzierungskosten in Form von Zinsen, bestimmte laufende Aufwendungen und die steuerliche Abschreibung des Gebäudes gehören. Die konkrete Wirkung hängt allerdings stark von Objekt, Kaufpreisaufteilung, persönlichem Steuersatz und individueller Situation ab.

Für den ersten Immobilienvergleich sollte die Steuer deshalb nicht verwendet werden, um ein schwaches Objekt attraktiv erscheinen zu lassen. Zwei Käufer können bei derselben Wohnung aufgrund unterschiedlicher Einkommen und Finanzierungsstrukturen vollkommen unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben.

Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen: Zuerst wird geprüft, ob die Immobilie wirtschaftlich aus sich heraus überzeugt. Anschließend wird berechnet, wie Finanzierung und persönliche Steuerwirkung das individuelle Ergebnis verändern.

Ein Investment, das nur deshalb interessant erscheint, weil Steuern gespart werden können, verdient besonders kritische Prüfung. Eine steuerliche Ersparnis ersetzt keinen wirtschaftlichen Ertrag.

Mieterhöhungen können die Rendite verbessern – sind aber kein Selbstläufer

Bei einer langfristigen Vermietung bleibt die Anfangsmiete nicht zwingend über Jahrzehnte unverändert. Steigende Mieten können die Rendite auf den ursprünglichen Kaufpreis deutlich verbessern. Gerade deshalb akzeptieren Investoren in gefragten Lagen teilweise niedrigere Anfangsrenditen.

Eine solche Strategie sollte jedoch nicht auf beliebig hohen zukünftigen Mieterhöhungen basieren. Mietrechtliche Grenzen, lokale Marktmieten, der Zustand des Objekts und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft potenzieller Mieter setzen Grenzen. Zudem können steigende Mieteinnahmen gleichzeitig von höheren Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Finanzierungskosten begleitet werden.

Für die Kaufentscheidung ist es deshalb sinnvoll, zunächst mit der real vorhandenen beziehungsweise rechtssicher erzielbaren Miete zu rechnen. Potenzielle zukünftige Mietsteigerungen können anschließend als zusätzliches Szenario betrachtet werden.

Das verhindert einen typischen Fehler: einen hohen Kaufpreis mit Einnahmen zu rechtfertigen, die heute noch gar nicht existieren.

Wertsteigerung sollte nicht die Renditerechnung retten müssen

Immobilien können langfristig erheblich an Wert gewinnen. Sie können aber auch über Jahre stagnieren oder real an Kaufkraft verlieren. Die Entwicklung hängt stark von Standort, Nachfrage, Zinsen, Gebäudequalität, Regulierung und allgemeinem Immobilienmarkt ab.

Eine erwartete Wertsteigerung kann deshalb Teil einer langfristigen Gesamtbetrachtung sein, sollte eine schwache Mietrendite aber nicht automatisch kompensieren. Aussagen wie „Die Wohnung steigt sowieso im Wert“ sind keine belastbare Investitionsrechnung.

Besonders vorsichtig sollten Käufer sein, wenn das Objekt nur unter der Annahme deutlich steigender Immobilienpreise attraktiv erscheint. Dann handelt es sich wirtschaftlich weniger um eine Investition, die aus laufenden Erträgen überzeugt, sondern zunehmend um eine Wette auf zukünftige Verkaufspreise.

Solider ist ein Objekt, das bereits mit heutigen Mieten und realistischen Kosten nachvollziehbar funktioniert und bei dem eine spätere Wertsteigerung lediglich einen zusätzlichen Vorteil darstellen würde.

Drei Immobilien mit gleicher Miete können völlig unterschiedlich attraktiv sein

Angenommen, drei Wohnungen bringen jeweils 12.000 Euro Nettokaltmiete pro Jahr. Wohnung A kostet 240.000 Euro, Wohnung B 300.000 Euro und Wohnung C 400.000 Euro. Die Bruttomietrenditen liegen damit bei fünf Prozent, vier Prozent und drei Prozent.

Die naheliegende Entscheidung wäre Wohnung A. Trotzdem könnte Wohnung B wirtschaftlich interessanter sein, wenn das Gebäude deutlich besser erhalten ist, die Eigentümergemeinschaft hohe Rücklagen besitzt, die Lage stabiler ist und kaum Leerstandsrisiko besteht. Wohnung A könnte dagegen unmittelbar eine größere Sanierung benötigen.

Wohnung C müsste bei nur drei Prozent Bruttomietrendite schon sehr überzeugende zusätzliche Eigenschaften besitzen. Hohe Standortqualität, außergewöhnlich geringe Risiken oder langfristig interessante Entwicklungsmöglichkeiten könnten eine Rolle spielen. Trotzdem bleibt bei einem hohen Kaufpreisfaktor wenig Puffer, wenn Kosten steigen oder die Miete nicht wie erwartet wächst.

Die Mietrendite filtert deshalb schlechte oder zu teure Angebote schnell heraus. Die endgültige Investitionsentscheidung kann sie allein nicht treffen.

Wann lohnt sich eine Vermietung wirklich?

Eine vermietete Immobilie wird finanziell interessant, wenn mehrere Faktoren zusammenpassen. Der Kaufpreis muss in einem vernünftigen Verhältnis zur nachhaltig erzielbaren Miete stehen. Gleichzeitig dürfen laufende Eigentümerkosten, Instandhaltungsbedarf und Finanzierung die Einnahmen nicht übermäßig aufzehren.

Ebenso wichtig ist die langfristige Vermietbarkeit. Eine rechnerische Nettorendite von vier Prozent nützt wenig, wenn in einigen Jahren erheblicher Leerstand droht. Umgekehrt kann eine Immobilie mit etwas niedrigerer Anfangsrendite attraktiv sein, wenn die Nachfrage nach Wohnraum dauerhaft hoch, der Gebäudezustand gut und das finanzielle Risiko überschaubar ist.

Auch die persönlichen Ziele spielen eine Rolle. Wer möglichst hohen laufenden Cashflow benötigt, bewertet ein Objekt anders als jemand, der über Jahrzehnte Vermögen aufbauen möchte und einen moderaten monatlichen Eigenanteil problemlos tragen kann. Für einen Käufer mit wenig Liquiditätsreserve wiederum kann selbst eine grundsätzlich gute Immobilie zu riskant sein, wenn eine unerwartete fünfstellige Sonderausgabe zu finanziellen Problemen führen würde.

Die Frage „Lohnt sich die Vermietung?“ lässt sich deshalb am besten beantworten, wenn Rendite, Cashflow, Finanzierung und Risiko gemeinsam betrachtet werden.

Typische Fehler bei der Mietrendite

Der häufigste Fehler ist die Fixierung auf die Bruttomietrendite. Sie lässt sich leicht berechnen und sieht entsprechend attraktiv aus, ignoriert aber genau die Kosten, die später darüber entscheiden, wie viel tatsächlich übrig bleibt. Besonders problematisch ist es, wenn sogar Kaufnebenkosten oder offensichtlich notwendige Renovierungen vollständig ausgeblendet werden.

Ebenso häufig werden Mieteinnahmen zu optimistisch angesetzt. Eine im Immobilienportal genannte „mögliche Miete“ ist noch keine sichere Einnahme. Entscheidend ist bei einer vermieteten Wohnung zunächst der bestehende Mietvertrag. Bei einer leerstehenden Wohnung sollte geprüft werden, welche Miete am konkreten Standort realistisch und rechtlich tatsächlich erzielbar ist.

Auch Instandhaltung wird häufig unterschätzt. Bei einer Kapitalanlage treten größere Kosten nicht gleichmäßig jedes Jahr auf. Genau deshalb wirken manche Jahre extrem profitabel. Nach acht Jahren ohne größere Reparatur kann eine einzige umfangreiche Maßnahme einen erheblichen Teil der zuvor erzielten Überschüsse wieder aufzehren.

Ein weiterer Fehler besteht darin, Tilgung und Kosten gleichzusetzen. Eine Kreditrate von 1.200 Euro besteht nicht ausschließlich aus Aufwand. Der Zins ist Finanzierungskosten, die Tilgung reduziert dagegen die Schulden. Für den monatlichen Cashflow ist zwar die gesamte Rate relevant, für die Vermögensentwicklung muss jedoch zwischen beiden Komponenten unterschieden werden.

Checkliste: Immobilie vor dem Kauf realistisch durchrechnen

Eine gute Renditeberechnung beginnt nicht bei der Frage, wie viel Gewinn möglich ist, sondern damit, welche Annahmen tatsächlich belastbar sind.

1. Tatsächliche Nettokaltmiete prüfen: Bestehenden Mietvertrag oder realistisch erzielbare Marktmiete zugrunde legen.
2. Gesamte Anschaffungskosten erfassen: Kaufpreis, Steuern, Notar, Grundbuch, Makler und unmittelbar notwendige Arbeiten berücksichtigen.
3. Bruttomietrendite berechnen: Jahresnettokaltmiete durch den reinen Kaufpreis teilen.
4. Nicht umlagefähige Kosten bestimmen: Bei Eigentumswohnungen insbesondere Hausgeld und Abrechnungen genau prüfen.
5. Instandhaltung realistisch kalkulieren: Gebäudealter und absehbare größere Maßnahmen berücksichtigen.
6. Leerstand und Mietausfall einplanen: Die Rechnung sollte nicht ausschließlich unter perfekten Bedingungen funktionieren.
7. Nettomietrendite berechnen: Nachhaltigen Nettoertrag den gesamten Investitionskosten gegenüberstellen.
8. Finanzierung separat berechnen: Zins, Tilgung und monatliche Kreditrate einbeziehen.
9. Cashflow prüfen: Feststellen, wie viel monatlich tatsächlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
10. Stressszenario rechnen: Prüfen, ob die Finanzierung auch bei höheren Kosten, Reparaturen oder vorübergehend niedrigeren Einnahmen tragbar bleibt.

Gerade der letzte Punkt macht aus einer einfachen Renditerechnung eine belastbare Investitionsentscheidung. Eine Immobilie, die nur bei hundertprozentiger Vermietung, dauerhaft niedrigen Kosten und kontinuierlich steigenden Mieten funktioniert, besitzt kaum Sicherheitsmarge.

Fazit: Nicht die höchste Mietrendite ist automatisch die beste

Die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen für vermietete Immobilien, aber erst die Kombination verschiedener Berechnungen zeigt, ob sich eine Vermietung wirklich lohnt. Die Bruttomietrendite eignet sich hervorragend für einen schnellen Vergleich. Die Nettomietrendite zeigt anschließend wesentlich realistischer, wie viel Ertrag nach typischen Eigentümerkosten und bezogen auf den tatsächlichen Kapitaleinsatz verbleibt.

Eine Bruttorendite von vier oder fünf Prozent kann interessant sein, muss aber immer im Zusammenhang mit Lage, Zustand, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und Vermietbarkeit betrachtet werden. Besonders hohe Renditen verdienen ebenso viel Aufmerksamkeit wie besonders niedrige: Häufig bezahlt der Markt höhere Erträge mit höheren Risiken.

Für eine belastbare Kaufentscheidung sollte deshalb nicht eine einzelne Prozentzahl ausschlaggebend sein. Entscheidend ist, ob die Immobilie unter realistischen Annahmen ausreichend Ertrag liefert, finanziell auch schlechtere Jahre verkraftet und zu deinen langfristigen Zielen sowie deinen verfügbaren Rücklagen passt.

Häufige Fragen zu Mietrendite und Vermietung

Die wichtigsten Berechnungen lassen sich mit wenigen Kennzahlen durchführen. In der Praxis entstehen jedoch häufig Detailfragen dazu, welche Miete verwendet werden sollte, welche Kosten einzurechnen sind und wie Finanzierung und Rendite zusammenhängen.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Für die Bruttomietrendite wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 240.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite fünf Prozent. Für eine realistische Bewertung sollte zusätzlich die Nettomietrendite berechnet werden.

Was ist eine gute Mietrendite?

Als grobe Orientierung kann eine Bruttomietrendite von etwa vier bis fünf Prozent eine interessante Ausgangsbasis darstellen. Entscheidend sind jedoch Lage, Zustand, laufende Kosten, Finanzierung und Leerstandsrisiko. Eine höhere Rendite ist nicht automatisch besser, wenn gleichzeitig das Risiko deutlich steigt.

Welche Miete wird für die Mietrendite verwendet?

Verwendet wird grundsätzlich die Nettokaltmiete und nicht die Warmmiete. Betriebskosten, die der Mieter zusätzlich bezahlt, stellen für den Vermieter normalerweise keinen eigentlichen Mietertrag dar, sondern werden zur Deckung entsprechender Kosten vereinnahmt.

Sind Kaufnebenkosten in der Mietrendite enthalten?

Bei der einfachen Bruttomietrendite werden meist nur Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis gegenübergestellt. Für eine realistische Nettobetrachtung sollten Kaufnebenkosten dagegen berücksichtigt werden, weil sie den tatsächlich eingesetzten Kapitalbetrag erhöhen.

Gehört die Tilgung zu den Kosten einer vermieteten Immobilie?

Für den Cashflow muss die Tilgung berücksichtigt werden, weil sie monatlich Liquidität bindet. Wirtschaftlich unterscheidet sie sich jedoch vom Kreditzins: Die Tilgung reduziert die Restschuld und baut dadurch Vermögen auf. Deshalb sollten Cashflow und Rendite getrennt betrachtet werden.

Ist eine Immobilie mit negativem Cashflow automatisch schlecht?

Nein. Ein negativer Cashflow bedeutet zunächst nur, dass der Eigentümer monatlich zusätzliches Geld einsetzen muss. Gleichzeitig kann über die Tilgung Vermögen aufgebaut werden. Problematisch wird negativer Cashflow vor allem dann, wenn er dauerhaft hoch ist oder kaum finanzielle Reserven für unerwartete Belastungen vorhanden sind.

Sollte eine mögliche Wertsteigerung in die Mietrendite eingerechnet werden?

Für die klassische Mietrendite nicht. Sie basiert auf den laufenden Mieteinnahmen und den dafür notwendigen Investitionskosten. Eine mögliche Wertsteigerung kann in einer zusätzlichen Gesamtrenditebetrachtung berücksichtigt werden, sollte aber vorsichtig kalkuliert werden, da zukünftige Verkaufspreise nicht sicher vorhersehbar sind.

Was ist wichtiger: Mietrendite oder Kaufpreisfaktor?

Beide Kennzahlen drücken einen sehr ähnlichen Zusammenhang aus. Eine hohe Mietrendite entspricht einem niedrigen Kaufpreisfaktor und umgekehrt. Die Mietrendite eignet sich häufig besser zur Renditebetrachtung, während der Kaufpreisfaktor besonders praktisch für den schnellen Vergleich mehrerer Immobilienangebote ist.