Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, stößt schnell auf eine der wichtigsten Finanzierungsfragen: Wie viel Eigenkapital braucht man eigentlich? Als solide Orientierung gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Diese Größenordnung bietet meist eine deutlich stabilere Ausgangslage als eine Finanzierung, bei der fast der gesamte Immobilienpreis über Kredite abgedeckt werden muss.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Käufer zwingend 30 Prozent des Kaufpreises angespart haben muss. Finanzierungen sind auch mit weniger Eigenkapital möglich. Entscheidend ist dann, ob Einkommen, monatlicher Überschuss, Objektwert und finanzielle Reserven stark genug sind, um das höhere Risiko auszugleichen. Umgekehrt kann es unklug sein, sämtliche Ersparnisse in den Kauf zu stecken und anschließend ohne Rücklage dazustehen.

Für die eigene Planung sollte deshalb nicht nur die Frage lauten: „Wie viel Eigenkapital habe ich?“ Wichtiger ist: Wie viel davon kann ich einsetzen, ohne meine finanzielle Stabilität nach dem Immobilienkauf zu gefährden?

20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten sind eine solide Orientierung

Die Verbraucherzentrale empfiehlt grundsätzlich, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln einzubringen. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären das beispielsweise 80.000 bis 120.000 Euro für den Kaufpreis. Hinzu kommen die Nebenkosten.

Damit kann der tatsächliche Eigenkapitalbedarf erheblich höher ausfallen, als die Prozentangabe zunächst vermuten lässt. Angenommen, die Kaufnebenkosten betragen insgesamt 10 Prozent beziehungsweise 40.000 Euro. Dann ergibt sich folgende Größenordnung:

Die Unterschiede sind beträchtlich. Deshalb führt die Aussage „Ich habe 80.000 Euro Eigenkapital“ allein noch nicht besonders weit. Erst im Verhältnis zum Kaufpreis, zu den Nebenkosten und zur notwendigen Reserve lässt sich beurteilen, wie solide die Finanzierung tatsächlich aufgestellt ist.

Warum Eigenkapital bei der Baufinanzierung so wichtig ist

Eigenkapital reduziert zunächst ganz einfach den Kreditbedarf. Kostet eine Immobilie einschließlich Nebenkosten beispielsweise 440.000 Euro und stehen 120.000 Euro einsetzbares Eigenkapital zur Verfügung, müssen noch 320.000 Euro finanziert werden. Sind dagegen lediglich 40.000 Euro vorhanden, steigt der Kreditbedarf auf 400.000 Euro.

Dieser Unterschied wirkt sich nicht nur auf die anfängliche Darlehenssumme aus. Für die Bank verändert sich gleichzeitig das Risiko der Finanzierung. Je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie ausfällt, desto weniger Sicherheitspuffer besteht, wenn das Objekt später verkauft werden muss und der Verkaufspreis niedriger ausfällt als erwartet.

Genau deshalb kann mehr Eigenkapital auch beim Zinssatz eine Rolle spielen. Kreditinstitute kalkulieren Immobilienfinanzierungen unter anderem danach, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert beziehungsweise zum Wert der Immobilie ist. Eine Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil kann deshalb teurer werden als dieselbe Immobilie mit deutlich höherem Eigenkapitaleinsatz.

Hinzu kommt die Entschuldung. Wer 400.000 Euro finanzieren muss, benötigt bei gleicher monatlicher Rate erheblich länger als jemand, dessen Darlehen nur 300.000 Euro beträgt. Weniger Eigenkapital kann damit gleichzeitig höhere Zinskosten und eine höhere Restschuld bedeuten.

Die Kaufnebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden

Bevor über 10, 20 oder 30 Prozent Eigenkapital für den eigentlichen Kaufpreis gesprochen wird, müssen die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Sie werden beim Immobilienkauf häufig unterschätzt, weil der Angebotspreis einer Immobilie zunächst viel stärker ins Auge fällt.

Allein die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch können weitere Kosten hinzukommen; die Verbraucherzentrale nennt dafür je nach Gestaltung Größenordnungen von etwa 1 bis 1,5 Prozent. Wird ein Makler beteiligt, erhöht sich die Rechnung zusätzlich. Insgesamt können Erwerbsnebenkosten bereits rund 10 Prozent des Kaufpreises erreichen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro machen allein 10 Prozent Nebenkosten 40.000 Euro aus. Ein Haushalt mit 50.000 Euro Ersparnissen hätte dann rechnerisch nur noch 10.000 Euro, die für den eigentlichen Immobilienpreis eingesetzt werden könnten.

Das zeigt, weshalb ein vermeintlich komfortables Bankguthaben bei einem Immobilienkauf schnell zusammenschmilzt.

Kaufnebenkosten gehören zum tatsächlichen Immobilienpreis

Für die persönliche Finanzplanung ist es sinnvoll, nicht nur mit dem Kaufpreis aus dem Immobilienportal zu rechnen. Relevant sind die Gesamtkosten des Vorhabens.

Eine Wohnung für 350.000 Euro kostet den Käufer wirtschaftlich nicht automatisch nur 350.000 Euro. Bei beispielsweise 35.000 Euro Kaufnebenkosten werden daraus bereits 385.000 Euro. Müssen vor dem Einzug noch 20.000 Euro für Renovierungen und 10.000 Euro für Küche, Umzug und notwendige Anschaffungen ausgegeben werden, liegt der Kapitalbedarf schon bei 415.000 Euro.

Gerade bei gebrauchten Immobilien können Modernisierungen die Rechnung erheblich verändern. Ein älteres Haus mit attraktivem Kaufpreis ist nicht automatisch günstiger, wenn kurz nach dem Kauf Dach, Heizung, Fenster oder Elektrik erneuert werden müssen.

Deshalb sollte das Eigenkapital erst verteilt werden, nachdem sämtliche realistisch absehbaren Kosten des Vorhabens zusammengestellt wurden.

Beispiel: Wie viel Eigenkapital braucht man bei 400.000 Euro Kaufpreis?

Nehmen wir einen Kaufpreis von 400.000 Euro und vereinfachend Kaufnebenkosten von 40.000 Euro an. Insgesamt müssen damit 440.000 Euro finanziert beziehungsweise aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Mit 40.000 Euro Eigenkapital können lediglich die angenommenen Nebenkosten gedeckt werden. Der komplette Kaufpreis von 400.000 Euro müsste über Darlehen finanziert werden.

Bei 80.000 Euro Eigenkapital würden nach Zahlung der Nebenkosten 40.000 Euro für den Kaufpreis verbleiben. Der Kreditbedarf läge bei 360.000 Euro.

Bei 120.000 Euro Eigenkapital könnten die 40.000 Euro Nebenkosten und 80.000 Euro beziehungsweise 20 Prozent des Kaufpreises selbst bezahlt werden. Übrig bliebe ein Immobilienkredit von 320.000 Euro.

Mit 160.000 Euro wären neben den Nebenkosten bereits 30 Prozent des Kaufpreises abgedeckt. Der Kreditbedarf würde auf 280.000 Euro sinken.

Zwischen der ersten und der letzten Variante liegen somit 120.000 Euro Darlehenssumme. Über eine jahrzehntelange Finanzierung kann daraus ein erheblicher Unterschied bei Zinsbelastung, Monatsrate und Restschuld entstehen.

Wie stark verändert Eigenkapital die monatliche Belastung?

Eine Modellrechnung macht den Zusammenhang greifbarer. Angenommen wird ein Sollzins von 4 Prozent und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent. Die anfängliche jährliche Belastung aus Zins und Tilgung beträgt damit vereinfacht 6 Prozent der Darlehenssumme.

Bei 400.000 Euro Kredit wären das zunächst 24.000 Euro jährlich beziehungsweise rund 2.000 Euro monatlich.

Bei 360.000 Euro Darlehen sinkt die anfängliche Belastung auf rund 1.800 Euro monatlich. Bei 320.000 Euro wären es rund 1.600 Euro und bei 280.000 Euro rund 1.400 Euro.

Die Modellrechnung zeigt einen wichtigen Effekt: Je 40.000 Euro zusätzlichem Eigenkapital sinkt die anfängliche rechnerische Monatsbelastung unter diesen Annahmen um etwa 200 Euro.

In der Realität können sich die Zinssätze der Varianten zusätzlich unterscheiden. Eine Finanzierung mit geringerem Fremdkapitalanteil kann bessere Konditionen erhalten. Der tatsächliche Vorteil zusätzlichen Eigenkapitals kann deshalb größer sein, als eine Rechnung mit identischem Zinssatz vermuten lässt.

Was bedeutet 100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung?

Bei Immobilienfinanzierungen werden häufig Begriffe wie 80-, 90-, 100- oder 110-Prozent-Finanzierung verwendet. Dahinter steckt vereinfacht die Frage, welcher Anteil des Immobilienpreises beziehungsweise des gesamten Kapitalbedarfs fremdfinanziert werden muss.

Bei einer sogenannten 100-Prozent-Finanzierung wird üblicherweise der vollständige Kaufpreis über Kredite finanziert, während der Käufer zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln trägt.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden vereinfacht zusätzlich zum Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten finanziert. Die genaue Relation hängt natürlich von der tatsächlichen Höhe dieser Kosten ab.

Gerade die zweite Variante ist riskanter. Während hinter dem Darlehen für den Kaufpreis eine Immobilie steht, entsteht durch finanzierte Nebenkosten kein entsprechender zusätzlicher Immobilienwert. Wer beispielsweise 440.000 Euro Kredit aufnimmt, obwohl die erworbene Immobilie 400.000 Euro kostet, startet wirtschaftlich mit einer besonders hohen Fremdfinanzierung.

Muss die Immobilie kurz nach dem Kauf wieder verkauft werden, kann das problematisch werden. Kaufnebenkosten werden durch den Verkauf nicht automatisch zurückgewonnen. Fällt zusätzlich der erzielbare Verkaufspreis, kann der Verkaufserlös unter der noch bestehenden Darlehensschuld liegen.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Grundsätzlich kann eine Baufinanzierung auch mit sehr wenig oder ohne klassisches Eigenkapital möglich sein. Daraus folgt aber nicht, dass sie für jeden Käufer sinnvoll oder überhaupt erhältlich ist.

Banken achten bei solchen Finanzierungen besonders stark auf die wirtschaftliche Gesamtsituation. Ein sehr gutes und dauerhaft stabiles Einkommen, eine ausgezeichnete Bonität, ein werthaltiges Objekt und ausreichend monatlicher Überschuss verbessern die Ausgangslage.

Ein Doppelverdiener-Haushalt mit sicheren Einkommen, hohen monatlichen Überschüssen und einem gefragten Objekt kann anders beurteilt werden als ein Haushalt mit schwankendem Einkommen, knapper Haushaltsrechnung und kaum vorhandenen Reserven.

Auch das Alter spielt indirekt eine Rolle. Wer eine sehr hohe Kreditsumme aufnimmt und nur langsam tilgt, benötigt entsprechend lange, um schuldenfrei zu werden. Eine Finanzierung sollte deshalb nicht allein danach beurteilt werden, ob eine Bank sie genehmigt. Entscheidend ist, ob sie auch langfristig zum eigenen Leben passt.

Wenig Eigenkapital ist vor allem bei einem frühen Verkauf riskant

Das Risiko einer hohen Finanzierung zeigt sich besonders deutlich, wenn die Immobilie ungeplant wieder verkauft werden muss. Gründe können Trennung, Arbeitsplatzwechsel, Krankheit, Familienveränderungen oder finanzielle Schwierigkeiten sein.

Wer einen großen Teil des Kaufpreises bereits aus eigenen Mitteln bezahlt hat, besitzt einen Sicherheitspuffer. Selbst wenn der Verkaufspreis etwas niedriger liegt als der ursprüngliche Kaufpreis, kann der Erlös unter Umständen noch ausreichen, um die Restschuld abzulösen.

Bei einer nahezu vollständigen Fremdfinanzierung fehlt dieser Puffer.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass wenig oder kein Eigenkapital mit höheren Zinsen, einer tendenziell längeren Entschuldung und einem erhöhten Risiko verbunden sein kann, bei einem vorzeitigen Verkauf Schulden zurückzubehalten.

Eine Immobilie sollte deshalb nicht mit dem Gedanken finanziert werden, dass ihr Wert zwangsläufig steigen wird. Immobilienpreise können sich regional sehr unterschiedlich entwickeln. Ein Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt kann außerdem ausgerechnet in eine schwache Marktphase fallen.

Nicht das gesamte Ersparte als Eigenkapital einsetzen

Ein hoher Eigenkapitaleinsatz ist grundsätzlich positiv. Trotzdem gibt es eine Grenze, ab der zusätzlich eingesetztes Geld die finanzielle Sicherheit verschlechtern kann.

Ein typischer Fehler besteht darin, nahezu sämtliche verfügbaren Ersparnisse in die Immobilie zu stecken. Nach Kauf, Nebenkosten und Umzug bleiben dann vielleicht nur noch wenige Tausend Euro auf dem Konto.

Gerade nach einem Immobilienkauf können jedoch unerwartete Ausgaben entstehen. Eine Reparatur, ein defektes Fahrzeug, zusätzliche Renovierungskosten oder eine größere Nachzahlung können schnell mehrere Tausend Euro kosten.

Deshalb sollte neben dem für die Finanzierung vorgesehenen Eigenkapital eine separate Liquiditätsreserve bestehen bleiben. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt, finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben vorzuhalten.

Wie hoch diese Reserve sein sollte, hängt vom Haushalt und vom Objekt ab. Bei einem älteren Einfamilienhaus mit größerem Instandhaltungsrisiko ist ein höherer Puffer sinnvoll als bei einer neuen Eigentumswohnung, wobei auch Wohnungseigentümer mögliche Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigen müssen.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital gehört mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Relevant sind grundsätzlich Vermögenswerte, die tatsächlich für den Immobilienkauf verfügbar gemacht werden können.

Dazu können beispielsweise Tages- und Festgeld, Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben und andere verwertbare Geldanlagen gehören. Auch bereits vorhandener unbelasteter Immobilienbesitz kann bei einer Finanzierung eine Rolle spielen.

Entscheidend ist allerdings die Verfügbarkeit. Ein Vermögenswert von 50.000 Euro hilft nicht in gleicher Weise wie 50.000 Euro Bankguthaben, wenn er kurzfristig nicht oder nur mit erheblichen Verlusten liquidiert werden kann.

Auch bei Wertpapieren ist Vorsicht notwendig. Ein Aktiendepot im Wert von 50.000 Euro kann bis zum geplanten Kaufzeitpunkt an Wert verlieren. Wer das Geld innerhalb weniger Monate zwingend für die Immobilie benötigt, sollte dieses Kursrisiko bei seiner Planung berücksichtigen.

ETFs behalten oder für die Immobilie einsetzen?

Diese Frage stellt sich besonders häufig bei Käufern, die über ein größeres Wertpapierdepot verfügen. Rein rechnerisch könnte es attraktiv erscheinen, möglichst viel Geld investiert zu lassen und stattdessen einen höheren Immobilienkredit aufzunehmen.

Wirtschaftlich bedeutet das jedoch: Der Käufer nimmt zusätzliches Fremdkapital auf beziehungsweise verzichtet auf eine mögliche Reduzierung seiner Schulden, um gleichzeitig Kapital am Aktienmarkt investiert zu lassen.

Damit stehen einer sicheren Kreditbelastung unsichere Kapitalmarktrenditen gegenüber. Steigt das Depot stark, kann die Rechnung aufgehen. Entwickeln sich die Märkte über Jahre schwach, müssen die Kreditzinsen trotzdem bezahlt werden.

Die Entscheidung sollte deshalb nicht ausschließlich anhand einer erwarteten durchschnittlichen Aktienrendite getroffen werden. Relevant sind Risikotoleranz, Kreditzins, Anlagehorizont, vorhandene Reserven und die gesamte Vermögenssituation.

Es muss außerdem keine Alles-oder-nichts-Entscheidung sein. Ein Teil des Depots kann als Eigenkapital eingesetzt werden, während ein anderer Teil investiert bleibt. Entscheidend ist, dass die Immobilienfinanzierung auch ohne erhoffte Börsengewinne funktioniert.

Eigenleistungen können Eigenkapital ergänzen – aber nicht beliebig

Bei einem Neubau oder einer umfangreichen Sanierung können eigene Arbeitsleistungen die Finanzierung unterstützen. Häufig wird dafür der Begriff „Muskelhypothek“ verwendet.

Wer beispielsweise Malerarbeiten, Bodenverlegung oder bestimmte Ausbauarbeiten selbst übernimmt, spart theoretisch Handwerkerkosten. Banken können einen Teil dieser Eigenleistungen bei der Finanzierung berücksichtigen.

Die Rechnung sollte trotzdem konservativ bleiben. Eigenleistung spart normalerweise nicht sämtliche Kosten eines Gewerks, weil Materialien weiterhin bezahlt werden müssen. Außerdem kostet die Arbeit Zeit und setzt entsprechendes Können voraus.

Eine zu optimistische Eigenleistungsplanung kann problematisch werden, wenn Arbeiten später doch an Fachbetriebe vergeben werden müssen. Dann entstehen Kosten, die ursprünglich nicht finanziert wurden.

Eigenleistungen sind deshalb eher eine Ergänzung als ein Ersatz für ausreichende finanzielle Reserven.

Wie viel Eigenkapital ist bei welchem Kaufpreis sinnvoll?

Wer eine erste Größenordnung sucht, kann mit den Kaufnebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises beginnen. Die folgende Rechnung unterstellt zur einfachen Orientierung Kaufnebenkosten von 10 Prozent. Tatsächlich können diese abhängig von Bundesland, Makler und konkretem Kauf deutlich abweichen.

Diese Beträge sind keine Zugangsvoraussetzung für eine Baufinanzierung. Sie zeigen vielmehr, welche Summen sich ergeben, wenn Käufer eine vergleichsweise solide Eigenkapitalbasis anstreben.

Vor allem bei höheren Immobilienpreisen wird deutlich, weshalb viele Haushalte die häufig genannte Eigenkapitalquote nicht erreichen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro wären in diesem Beispiel bereits 150.000 Euro notwendig, um 20 Prozent des Kaufpreises und sämtliche angenommenen Nebenkosten selbst zu tragen.

Entscheidend ist auch die monatlich tragbare Kreditrate

Selbst sehr viel Eigenkapital macht eine Immobilie nicht automatisch finanzierbar. Die zweite entscheidende Größe ist das laufende Einkommen.

Wer 150.000 Euro angespart hat, aber die verbleibende Kreditrate nur mit Mühe bezahlen kann, besitzt keine solide Finanzierung. Umgekehrt kann ein Haushalt mit etwas weniger Eigenkapital und sehr hohem, dauerhaft stabilem Einkommen eine tragfähigere Ausgangslage haben.

Vor der Immobiliensuche sollte deshalb eine Haushaltsrechnung stehen. Dabei werden regelmäßige Nettoeinnahmen den tatsächlichen Lebenshaltungskosten und zukünftigen Ausgaben als Eigentümer gegenübergestellt.

Als grobe Orientierung wird häufig eine Kreditrate von höchstens rund 40 Prozent des Nettoeinkommens genannt; auch die Verbraucherzentrale verweist auf diese von vielen Banken verwendete Faustregel. Sie ersetzt jedoch keine individuelle Haushaltsrechnung.

Ein Haushalt mit 5.000 Euro Nettoeinkommen sollte deshalb nicht automatisch daraus schließen, dass 2.000 Euro Kreditrate problemlos tragbar sind. Zwei Kinder, hohe Mobilitätskosten oder andere Verpflichtungen können eine wesentlich niedrigere Belastungsgrenze erforderlich machen. Ein anderer Haushalt mit demselben Einkommen und dauerhaft niedrigen Ausgaben kann mehr Spielraum besitzen.

Eigenkapital und Tilgung müssen gemeinsam betrachtet werden

Mehr Eigenkapital schafft einen weiteren Vorteil: Bei gleicher monatlicher Belastbarkeit kann häufig schneller getilgt werden.

Angenommen, ein Haushalt kann dauerhaft 1.800 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufbringen. Muss er aufgrund geringen Eigenkapitals 400.000 Euro finanzieren, entfällt ein großer Teil der anfänglichen Rate auf die Zinsen.

Beträgt der Kredit dagegen nur 300.000 Euro, kann bei gleicher Monatsrate ein deutlich größerer Anteil in die Tilgung fließen. Die Restschuld sinkt schneller.

Das ist besonders wichtig, wenn die Zinsbindung endet. Je niedriger die verbleibende Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist, desto weniger stark trifft den Haushalt ein möglicherweise höherer Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung.

Eigenkapital reduziert deshalb nicht nur die heutige Kreditsumme. Es kann auch das zukünftige Zinsänderungsrisiko verringern.

Wann kann weniger Eigenkapital vertretbar sein?

Eine Finanzierung mit weniger als den häufig empfohlenen 20 Prozent des Kaufpreises ist nicht automatisch schlecht. Sie muss jedoch zum Gesamtbild passen.

Vertretbarer kann ein höherer Fremdkapitalanteil beispielsweise sein, wenn der Haushalt über sehr sichere und überdurchschnittliche Einkommen verfügt, die monatliche Rate komfortabel tragen kann und trotz des Immobilienkaufs ausreichende Reserven behält.

Auch ein sehr gutes Objekt kann die Finanzierung erleichtern. Eine marktgängige Immobilie in gefragter Lage bietet aus Sicht des Kreditgebers regelmäßig eine andere Sicherheit als ein schwer verkäufliches Spezialobjekt.

Ein weiterer Punkt ist die Perspektive des Haushalts. Wer langfristig in der Immobilie bleiben möchte und beruflich wie familiär eine stabile Situation hat, trägt ein anderes Verkaufsrisiko als jemand, der möglicherweise bereits in wenigen Jahren berufsbedingt umziehen muss.

Wenig Eigenkapital sollte deshalb nicht isoliert als Ausschlusskriterium betrachtet werden. Je geringer der Eigenkapitalanteil wird, desto stärker müssen jedoch die übrigen Faktoren überzeugen.

Wann spricht vieles dafür, noch weiter zu sparen?

Nicht jeder mögliche Immobilienkauf muss sofort stattfinden. Manchmal verbessert ein zusätzliches Sparjahr die Finanzierung deutlich.

Das gilt besonders, wenn die vorhandenen Ersparnisse kaum für die Kaufnebenkosten reichen, nach dem Kauf praktisch keine Reserve mehr vorhanden wäre oder die monatliche Rate bereits bei optimistischen Annahmen an die persönliche Belastungsgrenze kommt.

Auch größere absehbare Veränderungen sollten berücksichtigt werden. Wer beispielsweise Nachwuchs plant und mit einem vorübergehend niedrigeren Haushaltseinkommen rechnet, sollte nicht ausschließlich auf die heutige Einkommenssituation schauen.

Ein zusätzlicher Eigenkapitalaufbau kann außerdem die Auswahl an Finanzierungsangeboten verbessern. Das sollte allerdings gegen die Entwicklung von Immobilienpreisen und Finanzierungskosten abgewogen werden. Pauschal mehrere Jahre auf eine bestimmte Eigenkapitalquote zu sparen, ist deshalb ebenfalls nicht automatisch die beste Entscheidung.

Drei Fehler beim Eigenkapital sind besonders teuer

Der erste Fehler besteht darin, ausschließlich auf den Kaufpreis zu schauen. Wer 400.000 Euro finanzieren kann, kann sich nicht automatisch eine Immobilie für 400.000 Euro leisten. Nebenkosten, Renovierungen und weitere Anschaffungen gehören in die Gesamtrechnung.

Der zweite Fehler ist das vollständige Aufbrauchen der Rücklagen. 100.000 Euro Ersparnisse sind nicht automatisch 100.000 Euro einsetzbares Eigenkapital. Werden beispielsweise 20.000 Euro als notwendige Liquiditätsreserve zurückbehalten, stehen für das Immobilienprojekt nur 80.000 Euro zur Verfügung.

Der dritte Fehler ist eine Finanzierung, die nur unter idealen Bedingungen funktioniert. Sonderzahlungen, künftige Gehaltssteigerungen, erwartete Börsengewinne oder dauerhaft niedrige Reparaturkosten sollten nicht notwendig sein, damit die Monatsrate tragbar bleibt.

Eine gute Baufinanzierung besitzt Puffer. Sie funktioniert auch dann noch, wenn das Leben finanziell nicht exakt nach Plan verläuft.

So bestimmst du dein tatsächlich verfügbares Eigenkapital

Für die Vorbereitung einer Finanzierung reicht es deshalb nicht, sämtliche Kontostände zu addieren. Sinnvoller ist eine Berechnung in mehreren Schritten.

1. Verfügbares Vermögen erfassen. Dazu gehören Bankguthaben, Bausparguthaben und gegebenenfalls verwertbare Geldanlagen.
2. Kaufnebenkosten realistisch berechnen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler müssen auf Grundlage des konkreten Objekts berücksichtigt werden.
3. Zusätzliche Objektkosten einplanen. Renovierung, Modernisierung, Küche, Umzug und notwendige Anschaffungen gehören ebenfalls in die Rechnung.
4. Liquiditätsreserve abziehen. Ein Teil der Ersparnisse sollte auch nach dem Immobilienkauf verfügbar bleiben.
5. Verbleibendes Kapital mit dem Kaufpreis vergleichen. Erst jetzt zeigt sich, welcher Anteil des eigentlichen Immobilienpreises tatsächlich selbst finanziert werden kann.

Damit entsteht eine wesentlich realistischere Eigenkapitalquote als durch den bloßen Blick auf das Bankkonto.

Fazit: Genug Eigenkapital bedeutet mehr als eine bestimmte Prozentzahl

20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten sind eine solide Orientierung für eine Baufinanzierung. Wer diese Größenordnung erreicht und zusätzlich eine ausreichende Reserve behält, startet mit einem vergleichsweise komfortablen Sicherheitspuffer.

Eine niedrigere Eigenkapitalquote kann trotzdem funktionieren. Dann werden Einkommen, Haushaltsüberschuss, Objektqualität, Tilgung und finanzielle Reserven umso wichtiger. Vor allem eine Vollfinanzierung sollte nicht allein deshalb abgeschlossen werden, weil eine Bank grundsätzlich dazu bereit ist.

Das Ziel sollte deshalb nicht lauten, möglichst viel oder möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen. Sinnvoll ist der Betrag, der die Darlehenssumme deutlich reduziert, gute Finanzierungskonditionen ermöglicht und trotzdem genügend Geld für unvorhergesehene Ausgaben übrig lässt. Eine Finanzierung ist dann solide, wenn nicht nur der Immobilienkauf gelingt, sondern der Haushalt auch danach finanziell beweglich bleibt.

Häufige Fragen zu Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Beim Eigenkapital geht es nicht nur darum, ob eine Bank den Immobilienkredit genehmigt. Die Höhe beeinflusst auch Kreditbedarf, Risiko und langfristige Belastung. Die wichtigsten Fragen lassen sich deshalb wie folgt einordnen.

Wie viel Eigenkapital sollte man für einen Hauskauf haben?

Als solide Orientierung gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Eine Finanzierung kann auch mit weniger Eigenkapital möglich sein, wird dann aber häufig risikoreicher und möglicherweise teurer.

Reichen 10 Prozent Eigenkapital für eine Baufinanzierung?

Das kann reichen, hängt aber davon ab, worauf sich die 10 Prozent beziehen. Sind zusätzlich sämtliche Kaufnebenkosten und eine ausreichende Reserve vorhanden, ist die Ausgangslage wesentlich besser, als wenn mit den 10 Prozent auch noch Steuer, Notar und weitere Kosten bezahlt werden müssen.

Kann ich mit 50.000 Euro Eigenkapital ein Haus kaufen?

Grundsätzlich ja, aber die mögliche Preisklasse hängt stark von den Nebenkosten, dem Einkommen und der tragbaren Kreditrate ab. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und angenommenen 40.000 Euro Nebenkosten würden beispielsweise nur 10.000 Euro für den eigentlichen Kaufpreis verbleiben.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine Finanzierung ohne klassisches Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, stellt aber höhere Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt. Besonders riskant wird es, wenn zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten finanziert werden müssen.

Sollte ich mein gesamtes Erspartes als Eigenkapital einsetzen?

Nein. Auch nach dem Kauf sollte eine ausreichend große Liquiditätsreserve vorhanden sein. Eigentümer müssen jederzeit mit unerwarteten Reparaturen, zusätzlichen Anschaffungen oder anderen finanziellen Belastungen rechnen können.

Zählt ein Aktiendepot als Eigenkapital?

Wertpapiere gehören grundsätzlich zum vorhandenen Vermögen und können durch einen Verkauf für den Immobilienkauf verfügbar gemacht werden. Ihr Wert kann allerdings schwanken. Geld, das zu einem festen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf benötigt wird, sollte deshalb nicht ohne Berücksichtigung dieses Kursrisikos eingeplant werden.

Sind Kaufnebenkosten Eigenkapital?

Kaufnebenkosten sind Kosten des Immobilienerwerbs und kein Eigenkapital. Idealerweise werden sie jedoch aus Eigenkapital bezahlt. Dadurch muss die Bank nicht zusätzlich Ausgaben finanzieren, denen kein entsprechender zusätzlicher Immobilienwert gegenübersteht.

Was ist wichtiger: viel Eigenkapital oder ein hohes Einkommen?

Beides erfüllt unterschiedliche Funktionen. Eigenkapital reduziert Darlehenssumme und Finanzierungsrisiko, während das Einkommen bestimmt, wie gut die laufende Rate getragen werden kann. Eine wirklich solide Baufinanzierung benötigt deshalb nicht zwingend maximales Eigenkapital, aber ein ausgewogenes Verhältnis aus Eigenmitteln, tragbarer Rate und ausreichenden Reserven.