Wer heute ein Eigenheim bauen möchte, muss häufig mehrere Hunderttausend Euro investieren. Neben gestiegenen Material- und Handwerkerkosten treiben zahlreiche technische Anforderungen und Ausstattungsstandards die Preise nach oben. Mit dem sogenannten Gebäudetyp E will die Bundesregierung künftig mehr Spielraum beim Neubau schaffen. Ein am 26. Oktober 2026 bekannt gewordener Gesetzentwurf sieht vor, dass Bauherren und Bauunternehmen bestimmte Komfortstandards rechtssicher ausschließen können. Fachleute halten dadurch Einsparungen von etwa zehn Prozent der Baukosten für möglich. Bei einem Bauvorhaben mit 300.000 Euro Baukosten wären das rechnerisch 30.000 Euro. Noch handelt es sich allerdings um ein Gesetzesvorhaben, nicht um eine bereits beschlossene Neuregelung.

Quelle: Tagesschau.de

Was sich beim Hausbau künftig ändern soll

Der Gebäudetyp E steht für einfaches Bauen. Dahinter steckt die Idee, Gebäude auf ihre wesentlichen Funktionen zu konzentrieren und auf bestimmte Ausstattungsmerkmale zu verzichten, die für ein sicheres und dauerhaft nutzbares Haus nicht zwingend notwendig sind. Hintergrund ist, dass beim Hausbau zahlreiche technische Normen und sogenannte anerkannte Regeln der Technik berücksichtigt werden. Einige betreffen grundlegende Anforderungen an Sicherheit und Funktion, andere gehen darüber hinaus und beschreiben zusätzliche Komfort- oder Ausstattungsmerkmale.

Bislang können Abweichungen von solchen Regeln im Bauvertragsrecht zu Schwierigkeiten führen. Selbst wenn eine einfachere Bauweise technisch sinnvoll erscheint, besteht für Bauunternehmen und Planer das Risiko, dass bestimmte Abweichungen später als Baumangel bewertet werden. Deshalb werden in der Praxis häufig umfangreichere Standards eingehalten, obwohl Bauherren möglicherweise eine günstigere Ausführung bevorzugen würden.

Der neue Gesetzentwurf soll dafür eine freiwillige Vertragskategorie schaffen. Bauherren und Bauunternehmen könnten sich ausdrücklich auf eine vereinfachte Bauausführung verständigen. Entscheiden sich die Vertragsparteien nicht für den Gebäudetyp E, sollen weiterhin die bisherigen vertragsrechtlichen Regeln gelten. Das Ziel besteht darin, günstigere Bauweisen rechtlich abzusichern und gleichzeitig nachvollziehbar festzulegen, welche Leistungen tatsächlich geschuldet sind.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Komfort und Sicherheit. Der Gebäudetyp E soll keine Möglichkeit eröffnen, grundlegende Sicherheitsanforderungen zu umgehen. Die gesetzlichen Vorgaben zum Brandschutz, zur Standsicherheit und andere verbindliche öffentlich-rechtliche Anforderungen müssen weiterhin eingehalten werden. Es geht vielmehr darum, bestimmte zusätzliche Standards nicht automatisch zum Bestandteil jeder Bauleistung zu machen.

Auf welche Ausstattung Bauherren verzichten könnten

Die möglichen Einsparungen entstehen nicht dadurch, dass ein Haus grundsätzlich kleiner oder minderwertig gebaut werden muss. Vielmehr sollen Bauherren künftig bewusster entscheiden können, welche Ausstattungsmerkmale ihnen wichtig sind und auf welche sie verzichten möchten. Gerade bei größeren Bauprojekten können zahlreiche kleinere Vereinfachungen zusammen eine erhebliche Kostenreduzierung ermöglichen.

Zu den diskutierten Beispielen gehören eine geringere Anzahl von Steckdosen, weniger aufwendige Schallschutzlösungen oder der Verzicht auf besonders hohe Räume. Auch einfachere technische Ausführungen und bestimmte sichtbare Installationen können bei entsprechenden Baukonzepten infrage kommen. Welche Abweichungen im Einzelnen zulässig und vertraglich möglich sein werden, hängt allerdings von der endgültigen gesetzlichen Regelung und den weiterhin geltenden Bauvorschriften ab.

Dabei sollte nicht jede Einsparung ausschließlich unter finanziellen Gesichtspunkten betrachtet werden. Wer beispielsweise auf einen erhöhten Schallschutz verzichtet, könnte später stärkere Geräusche aus angrenzenden Wohnungen oder Räumen wahrnehmen. Eine geringere Anzahl von Steckdosen kann zunächst Baukosten reduzieren, langfristig aber zusätzliche Installationen oder den Einsatz von Mehrfachsteckdosen erforderlich machen.

Besonders wichtig ist deshalb die Frage, ob eine vereinfachte Ausstattung dauerhaft zum eigenen Wohnbedarf passt. Eine Familie mit Kindern kann andere Anforderungen an Schallschutz, Raumaufteilung und technische Ausstattung haben als ein Paar, das ein kleineres Eigenheim plant. Der günstigste Baustandard ist nicht automatisch die wirtschaftlich sinnvollste Lösung, wenn später umfangreiche Nachrüstungen notwendig werden.

Gebäudetyp E: Wie viel Geld lässt sich tatsächlich sparen?

Fachleute gehen davon aus, dass sich die Baukosten bei entsprechend geplanten Gebäuden um etwa zehn Prozent reduzieren lassen könnten. Diese Schätzung ist allerdings kein fester Abschlag, den Bauherren künftig automatisch erhalten. Entscheidend ist, welche Standards entfallen, wie das Gebäude geplant wird und ob die vereinfachte Bauweise tatsächlich zu niedrigeren Angeboten der ausführenden Unternehmen führt.

Die möglichen Einsparungen lassen sich anhand verschiedener Baukosten nachvollziehen:

Die Tabelle zeigt ausschließlich rechnerische Szenarien. Die angenommenen zehn Prozent beziehen sich auf die Baukosten und nicht auf den gesamten finanziellen Aufwand für den Immobilienerwerb. Grundstückskosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Finanzierungskosten und weitere Ausgaben sind nicht berücksichtigt.

Bei einem Bauvorhaben mit 400.000 Euro Baukosten könnten beispielsweise 40.000 Euro eingespart werden, wenn sich die geschätzte Kostenreduzierung vollständig verwirklichen lässt. Tatsächlich könnten die Einsparungen aber auch deutlich geringer ausfallen. Ebenso ist nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Projekte größere Einsparpotenziale bieten. Eine verbindliche Größenordnung für einzelne Bauvorhaben lässt sich aus dem Gesetzentwurf nicht ableiten.

Entscheidend wird außerdem sein, ob Bauunternehmen die günstigere Ausführung transparent kalkulieren. Bauherren sollten deshalb nicht nur einen niedrigeren Gesamtpreis betrachten, sondern möglichst genau nachvollziehen können, welche Leistungen gegenüber einer herkömmlichen Bauweise entfallen.

Was 30.000 Euro weniger Baukosten für die Immobilienfinanzierung bedeuten

Ein besonderer finanzieller Vorteil könnte sich bei der Baufinanzierung ergeben. Müssen Bauherren weniger Geld für die Errichtung ihres Hauses ausgeben, sinkt möglicherweise auch der benötigte Immobilienkredit. Dadurch können nicht nur die monatlichen Kreditraten geringer ausfallen, sondern langfristig auch Zinskosten eingespart werden.

Wie stark sich das auswirkt, hängt vom vereinbarten Sollzins, der anfänglichen Tilgung und dem tatsächlichen Finanzierungsbedarf ab. Für eine beispielhafte Berechnung wird ein Sollzins von 3,5 Prozent jährlich und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent angenommen. Diese Werte dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen kein aktuelles Kreditangebot dar.

Beispielrechnung: So viel Kreditrate könnten Bauherren monatlich sparen

Ursprüngliche Baukosten: 300.000 €

Angenommene Einsparung durch Gebäudetyp E: 10 %

Reduzierter Finanzierungsbedarf: 30.000 €

Angenommener Sollzins: 3,5 % jährlich

Anfängliche Tilgung: 2,0 % jährlich

Ergebnis: Rechnerisch niedrigere monatliche Kreditrate 137,50 €

Hinweis: Vereinfachte anfängliche Annuität: 30.000 € × (3,5 % + 2,0 %) ÷ 12 = 137,50 €. Die Rate enthält Zins und Tilgung. Die Rechnung setzt voraus, dass tatsächlich 30.000 € weniger Kredit benötigt werden und die Finanzierungskonditionen unverändert bleiben. Grundstücks- und Kaufnebenkosten sind nicht berücksichtigt.

Die Beispielrechnung zeigt, dass eine niedrigere Bausumme auch die laufende finanzielle Belastung reduzieren kann. Bei unveränderten Finanzierungsbedingungen wären monatlich 137,50 Euro weniger Kreditrate möglich. Das entspricht 1.650 Euro pro Jahr. Dabei handelt es sich um eine geringere Zahlung an die Bank, nicht vollständig um gesparte Kosten: Ein Teil der Rate wäre normalerweise für die Rückzahlung des Kredits verwendet worden.

Alternativ könnten Bauherren die ursprüngliche monatliche Rate beibehalten und den geringeren Kreditbetrag schneller zurückzahlen. Dadurch könnten sich zusätzliche Zinsvorteile ergeben. Wie hoch diese ausfallen, hängt insbesondere von der tatsächlichen Kreditlaufzeit, der Zinsbindung und einer möglichen Anschlussfinanzierung ab.

Auch der Anteil des Eigenkapitals spielt eine Rolle. Wer durch niedrigere Baukosten im Verhältnis zum Immobilienwert weniger finanzieren muss, könnte unter Umständen günstigere Kreditkonditionen erhalten. Ein solcher Vorteil ist jedoch nicht garantiert und muss anhand konkreter Finanzierungsangebote geprüft werden.

Welche Risiken Käufer und Bauherren beachten sollten

Neben den finanziellen Vorteilen bringt der Gebäudetyp E Fragen mit sich, die vor einer Vertragsunterzeichnung sorgfältig geklärt werden sollten. Besonders wichtig ist, dass Käufer tatsächlich verstehen, welche Ausstattungsmerkmale sie erhalten und auf welche Leistungen sie ausdrücklich verzichten. Ein niedrigerer Baupreis sollte nicht dazu führen, dass wesentliche Einschränkungen erst nach dem Einzug auffallen.

Im Mittelpunkt steht deshalb die vertragliche Beschreibung der Bauleistung. Wenn beispielsweise ein geringerer Schallschutz vereinbart wird, sollte möglichst eindeutig feststehen, welche Anforderungen das Gebäude dennoch erfüllt. Gleiches gilt für die Elektroinstallation, technische Ausstattungen oder andere vereinfachte Baulösungen. Allgemeine Formulierungen wie eine Ausführung nach einfachem Baustandard reichen für eine fundierte Kaufentscheidung möglicherweise nicht aus.

Ein weiteres Risiko betrifft spätere Veränderungen am Gebäude. Was beim Neubau zunächst Geld spart, kann bei einer Nachrüstung erhebliche Zusatzkosten verursachen. Werden beispielsweise zusätzliche Elektroanschlüsse erst nach Fertigstellung benötigt, können dafür erneute Handwerkerarbeiten und Eingriffe in bereits fertiggestellte Oberflächen erforderlich werden. Deshalb sollten Bauherren zwischen dauerhaft verzichtbarem Komfort und Ausstattungen unterscheiden, die sich später nur mit großem Aufwand ergänzen lassen.

Auch der spätere Wiederverkauf sollte berücksichtigt werden. Ein Haus mit bewusst reduzierter Ausstattung kann für bestimmte Käufer attraktiv sein, während andere Interessenten höhere Anforderungen stellen. Ob sich daraus tatsächlich Auswirkungen auf den Immobilienwert ergeben, lässt sich derzeit nicht allgemein beziffern. Die langfristige Wirtschaftlichkeit hängt unter anderem von der Lage, der Gebäudequalität und der Nachfrage am jeweiligen Immobilienmarkt ab.

Der geplante Gebäudetyp E bedeutet außerdem nicht, dass Käufer künftig grundsätzlich auf ihre gesetzlichen Rechte bei Baumängeln verzichten müssen. Entscheidend bleibt, welche Beschaffenheit vertraglich vereinbart wurde und welche gesetzlichen Anforderungen weiterhin gelten. Gerade deshalb ist eine sorgfältige Prüfung der Baubeschreibung wichtig. Welche konkreten Informations- und Schutzpflichten die neue Vertragskategorie enthalten wird, muss sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren zeigen.

Wer von der geplanten Regelung profitieren könnte

Unmittelbar interessant ist der Gebäudetyp E für Menschen, die künftig ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Neubau erwerben möchten. Sie könnten von günstigeren Bauangeboten profitieren, wenn entsprechende Projekte nach den neuen Regeln geplant und angeboten werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Kostenvorteile tatsächlich entstehen und an die Käufer weitergegeben werden.

Für Bauträger und Wohnungsbauunternehmen eröffnet die geplante Regelung möglicherweise zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn bestimmte Komfortstandards rechtssicher reduziert werden dürfen, könnten Neubauprojekte wirtschaftlicher umgesetzt werden. Besonders bei größeren Mehrfamilienhäusern kann sich eine geringere Baukostensumme auf zahlreiche Wohnungen verteilen.

Auch für Mieter könnte die Entwicklung langfristig relevant werden. Niedrigere Herstellungskosten verbessern möglicherweise die wirtschaftlichen Voraussetzungen für den Bau neuer Mietwohnungen. Ob daraus tatsächlich niedrigere Mieten entstehen, hängt jedoch von weiteren Faktoren ab, insbesondere von Grundstückspreisen, Finanzierungskosten, Betriebskosten und der Nachfrage nach Wohnraum. Einen Anspruch auf günstigere Mieten oder eine automatische Mietsenkung schafft der Gesetzentwurf nicht.

Wer bereits in einem bestehenden Eigenheim wohnt oder einen abgeschlossenen Bauvertrag besitzt, profitiert dagegen nicht automatisch von der geplanten Reform. Auch für laufende Bauprojekte ergibt sich aus der aktuellen Meldung zunächst kein unmittelbarer Anspruch auf eine nachträgliche Reduzierung des vereinbarten Baupreises.

Was Bauherren jetzt konkret tun sollten

Wer derzeit einen Neubau plant, sollte seine Entscheidung nicht allein von der möglichen Einführung des Gebäudetyps E abhängig machen. Noch steht weder fest, wann die neuen Regeln gelten könnten, noch welche konkreten Einsparungen einzelne Bauunternehmen anbieten werden. Eine bereits weit fortgeschrittene Bauplanung ausschließlich wegen der erwarteten Kostenvorteile aufzuschieben, wäre deshalb mit Unsicherheiten verbunden.

Sinnvoll ist es jedoch, schon heute gemeinsam mit Architekten oder Bauunternehmen zu prüfen, welche Ausstattungsmerkmale tatsächlich notwendig sind. Gerade in der frühen Planungsphase lassen sich Einsparmöglichkeiten häufig besser berücksichtigen als nach Abschluss eines Bauvertrags. Bauherren können beispielsweise unterschiedliche Ausführungen vergleichen lassen und sich erklären lassen, welche finanziellen Auswirkungen einzelne Ausstattungsentscheidungen haben.

Bei Angeboten sollte besonders auf eine vollständige und verständliche Baubeschreibung geachtet werden. Ein günstiger Gesamtpreis ist nur dann aussagekräftig, wenn klar ist, welche Leistungen enthalten sind. Außerdem sollten spätere Nachrüstungen, mögliche Nutzungseinschränkungen und langfristige Betriebskosten in die Entscheidung einfließen.

Wer seine Immobilie überwiegend über einen Kredit finanzieren möchte, sollte unterschiedliche Baukostenvarianten auch bei der Finanzierung durchrechnen lassen. Bereits ein um einige Zehntausend Euro geringerer Kreditbedarf kann die monatliche Belastung verändern. Dabei sollten Bauherren möglichst nicht ihre gesamten finanziellen Reserven für den Neubau einsetzen, sondern ausreichend Rücklagen für unerwartete Ausgaben behalten.

Wie es mit dem Gebäudetyp E weitergeht

Der am 26. Oktober 2026 bekannt gewordene Gesetzentwurf ist noch kein verabschiedetes Gesetz. Nach den bisherigen Informationen sieht der nächste Schritt eine Beteiligung der Bundesländer und der betroffenen Verbände vor. Diese können den Vorschlag bewerten und Änderungen anregen. Anschließend muss die Bundesregierung über die weitere Ausgestaltung entscheiden, bevor das reguläre Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen werden kann.

Besonders wichtig wird die endgültige Regelung zur freiwilligen Vertragskategorie sein. Von ihr hängt ab, wie Bauherren und Unternehmen künftig vereinbaren können, von bestimmten technischen Standards abzuweichen. Ebenso muss ausreichend Rechtssicherheit geschaffen werden, damit die geplanten Einsparungen nicht durch neue Streitigkeiten über die geschuldete Bauqualität gefährdet werden.

Ein verbindlicher Termin für das Inkrafttreten steht derzeit nicht fest. Selbst nach einer möglichen Verabschiedung dürfte es dauern, bis entsprechende Bauangebote in größerem Umfang auf dem Markt verfügbar sind. Schließlich müssen Architekten, Bauunternehmen und Bauträger die neuen Möglichkeiten zunächst in ihre Planungen und Vertragsmodelle übernehmen.

Für Verbraucher bleibt deshalb entscheidend, die weitere Entwicklung zu verfolgen und neue Angebote sorgfältig zu vergleichen, sobald die gesetzlichen Rahmenbedingungen feststehen.

Fazit: Günstiger bauen könnte möglich werden – aber nicht ohne Abwägung

Der Gebäudetyp E könnte für zukünftige Bauherren eine interessante Möglichkeit eröffnen, die Kosten eines Eigenheims spürbar zu reduzieren. Schon eine Einsparung von zehn Prozent würde bei einem Bauvorhaben mit 300.000 Euro Baukosten rechnerisch 30.000 Euro ausmachen. Wird dadurch tatsächlich weniger Kredit benötigt, kann zusätzlich die monatliche finanzielle Belastung sinken.

Der mögliche Preisvorteil ist allerdings an eine bewusste Entscheidung für eine einfachere Bauausführung geknüpft. Bauherren sollten deshalb nicht nur vergleichen, wie viel Geld sie beim Neubau sparen können, sondern auch, welche Ausstattung sie dafür aufgeben und welche späteren Kosten entstehen könnten.

Für Bauinteressenten besteht aktuell kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Wer bereits ein Eigenheim plant, kann jedoch schon jetzt Einsparmöglichkeiten bei der Ausstattung prüfen und verschiedene Bauvarianten kalkulieren lassen. Ob und in welchem Umfang der Gebäudetyp E künftig tatsächlich günstigere Häuser ermöglicht, wird sich erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens und anhand konkreter Bauangebote zeigen.