Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Banken sprechen dabei häufig von einer Vollfinanzierung. Allerdings verbergen sich hinter diesem Begriff zwei finanziell sehr unterschiedliche Varianten: Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt das Darlehen den vollständigen Kaufpreis der Immobilie, während die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden dagegen auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten über Kredite finanziert.

Dieser Unterschied ist erheblich. Wer zumindest die Nebenkosten selbst bezahlen kann, startet zwar ebenfalls mit einer hohen Immobilienfinanzierung, hat aber vom ersten Tag an eine günstigere Ausgangslage als ein Käufer, dessen Schulden sogar über dem eigentlichen Kaufpreis liegen. Bei einem Haus für 400.000 Euro können Kaufnebenkosten von beispielsweise 40.000 Euro dazu führen, dass statt 400.000 Euro insgesamt 440.000 Euro finanziert werden müssen.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist deshalb weder grundsätzlich falsch noch automatisch sinnvoll. Sie kann bei sehr stabilem Einkommen, einem überzeugenden Objekt und ausreichend finanziellen Reserven funktionieren. Problematisch wird sie vor allem dann, wenn nicht nur Eigenkapital fehlt, sondern auch kaum Rücklagen vorhanden sind und die monatliche Rate bereits einen großen Teil des verfügbaren Einkommens beansprucht.

Was bedeutet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital genau?

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringt der Käufer einen Teil der Gesamtkosten selbst ein. Je höher dieser Eigenkapitalanteil ist, desto weniger Geld muss die Bank bereitstellen. Das senkt normalerweise sowohl die Darlehenssumme als auch das Risiko des Kreditgebers.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verschiebt sich dieses Verhältnis. Die Immobilie wird weitgehend oder vollständig fremdfinanziert. Dabei sollte zwischen zwei Varianten unterschieden werden.

Eine 100-Prozent-Finanzierung bedeutet normalerweise, dass die Bank den Kaufpreis vollständig finanziert. Die Erwerbsnebenkosten bezahlt der Käufer selbst. Kostet eine Immobilie beispielsweise 400.000 Euro und entstehen 40.000 Euro Nebenkosten, werden 400.000 Euro über die Baufinanzierung abgedeckt und 40.000 Euro aus eigenen Mitteln bezahlt.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung – die Bezeichnung ist lediglich eine vereinfachte Größenordnung – werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert. Bei demselben Beispiel müsste der Käufer also rund 440.000 Euro finanzieren. Je nach tatsächlicher Höhe der Nebenkosten kann der Finanzierungsbedarf auch unter oder über 110 Prozent des Kaufpreises liegen.

Gerade diese zweite Variante ist deutlich anspruchsvoller. Der Grund liegt nicht nur in der höheren Monatsrate. Für die Bank steht dem Kredit von 440.000 Euro zunächst eine Immobilie gegenüber, die lediglich 400.000 Euro gekostet hat. Die zusätzlichen 40.000 Euro für Steuer, Notar oder Makler erhöhen den Immobilienwert nicht entsprechend.

Warum Banken bei wenig Eigenkapital genauer hinsehen

Eine Immobilie dient der Bank als Sicherheit für den Kredit. Kann der Kreditnehmer seine Raten dauerhaft nicht mehr bezahlen, kann das Objekt im äußersten Fall verwertet werden. Für die Bank ist deshalb entscheidend, in welchem Verhältnis die Finanzierung zum Wert der Immobilie steht.

Je höher dieses Verhältnis ausfällt, desto geringer ist der Sicherheitspuffer. Das kann sich unmittelbar auf die Konditionen auswirken. Eine Finanzierung über beispielsweise 60 oder 70 Prozent des Immobilienwerts stellt für die Bank ein anderes Risiko dar als eine Finanzierung des vollständigen Kaufpreises.

Bei einer Vollfinanzierung reicht deshalb nicht allein ein Einkommen, das gerade eben für die Kreditrate ausreicht. Gute Voraussetzungen sind ein dauerhaft stabiles und ausreichend hohes Einkommen, eine einwandfreie Bonität, überschaubare sonstige Verpflichtungen und eine Immobilie, deren Kaufpreis aus Sicht der Bank zum tatsächlichen Wert passt.

Ein entscheidender Punkt wird dabei häufig übersehen: Kaufpreis und Beleihungswert sind nicht dasselbe. Nur weil ein Käufer bereit ist, 400.000 Euro für ein Haus zu bezahlen, muss die finanzierende Bank das Objekt nicht mit demselben Wert ansetzen. Hält sie den Kaufpreis für hoch, verschlechtert sich die Finanzierung zusätzlich.

100 oder 110 Prozent Finanzierung: Der Unterschied ist größer, als er klingt

Bei einer Immobilie entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche weitere Kosten. Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Kommt ein Makler hinzu, steigt der Betrag weiter.

Die Erwerbsnebenkosten können insgesamt durchaus eine Größenordnung von rund 10 Prozent des Kaufpreises erreichen. Regional, je nach Grunderwerbsteuersatz und Maklerkonstellation, kann die tatsächliche Belastung niedriger oder höher ausfallen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zeigt sich deshalb schnell, welche Bedeutung das vorhandene Eigenkapital hat:

Zwischen der ersten und der letzten Variante liegen 120.000 Euro zusätzliche Schulden. Diese Differenz verursacht über viele Jahre Zinsen und muss vollständig getilgt werden.

Genau deshalb sollte die Frage nicht nur lauten: „Bekomme ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?“ Wichtiger ist: Wie teuer wird sie und wie belastbar bleibt meine finanzielle Situation danach?

Wie stark eine Vollfinanzierung die Monatsrate erhöhen kann

Ein Modellbeispiel macht den Unterschied sichtbar. Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro und die Kaufnebenkosten betragen 40.000 Euro. Für die Rechnung werden unterschiedliche beispielhafte Sollzinssätze und jeweils 2 Prozent anfängliche Tilgung angenommen.

Die Zinssätze sind bewusst nur Modellannahmen. Die tatsächlich angebotenen Konditionen hängen unter anderem von Markt, Zinsbindung, Bonität, Objekt, Beleihungsauslauf und Bank ab.

Das Beispiel zeigt einen doppelten Effekt. Wer weniger Eigenkapital einsetzt, benötigt zunächst eine größere Darlehenssumme. Gleichzeitig kann die Bank wegen des höheren Finanzierungsrisikos einen höheren Zinssatz verlangen. Dadurch steigt die Rate stärker, als es allein aufgrund der zusätzlichen Kreditsumme zu erwarten wäre.

Zwischen der ersten und dritten Variante liegen im Beispiel rund 806 Euro monatlich. Über ein Jahr entspricht das bereits etwa 9.700 Euro zusätzlicher Liquiditätsbelastung. Zwar finanziert der Käufer dafür anfangs 120.000 Euro mehr, dennoch verdeutlicht die Rechnung, wie stark sich fehlendes Eigenkapital auf das laufende Haushaltsbudget auswirken kann.

Die eigentliche Gefahr entsteht bei einem frühen Verkauf

Ein häufig unterschätztes Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital zeigt sich nicht unbedingt während der ersten normalen Kreditjahre, sondern wenn die Immobilie unerwartet wieder verkauft werden muss.

Nehmen wir erneut das Haus für 400.000 Euro. Wurden zusätzlich 40.000 Euro Nebenkosten finanziert, startet der Käufer mit 440.000 Euro Schulden. Die Immobilie selbst wurde jedoch für 400.000 Euro erworben.

Muss das Haus kurz nach dem Kauf verkauft werden, ist keineswegs garantiert, dass mindestens 440.000 Euro erlöst werden. Selbst ein Verkauf zum ursprünglichen Kaufpreis würde nicht automatisch ausreichen, um eine noch sehr hohe Restschuld vollständig auszugleichen.

Fällt der erzielbare Preis beispielsweise auf 370.000 Euro, während noch deutlich mehr als 400.000 Euro Kredit offen sind, kann nach dem Verkauf eine erhebliche Restschuld verbleiben. Hinzu können Kosten im Zusammenhang mit der Kreditablösung und dem Verkauf kommen.

Eigenkapital erfüllt deshalb eine Funktion, die über die Senkung des Zinssatzes hinausgeht: Es bildet einen finanziellen Puffer gegen Wertschwankungen und unvorhergesehene Veränderungen.

Besonders relevant ist dieses Risiko für Käufer, bei denen ein Verkauf innerhalb weniger Jahre nicht ausgeschlossen werden kann. Ein möglicher berufsbedingter Umzug, eine unsichere familiäre Planung oder ein stark schwankendes Einkommen sollten bei einer Vollfinanzierung deshalb deutlich stärker gewichtet werden.

Ohne Eigenkapital heißt besser nicht ohne Rücklagen

Einer der wichtigsten Unterschiede bei der Beurteilung einer Vollfinanzierung besteht zwischen fehlendem Eigenkapital für den Kauf und fehlenden finanziellen Reserven insgesamt.

Ein Haushalt kann sich beispielsweise bewusst dafür entscheiden, einen großen Teil seiner vorhandenen Liquidität nicht in die Immobilie einzubringen. Wenn anschließend noch ein solider Notgroschen vorhanden ist, sieht die finanzielle Situation anders aus als bei einem Haushalt, der tatsächlich keinerlei Ersparnisse besitzt.

Eine Immobilie erzeugt laufend Kosten, die über die Kreditrate hinausgehen. Heizungsanlage, Dach, Fenster, Elektrik, Sanitäranlagen oder andere Bauteile können Reparaturen erforderlich machen. Auch kleinere Ausgaben summieren sich. Eigentümer können solche Kosten nicht wie Mieter an einen Vermieter weiterreichen.

Wer nach dem Kauf kein frei verfügbares Geld mehr besitzt, läuft deshalb Gefahr, bereits die erste größere Reparatur erneut über einen Kredit finanzieren zu müssen.

Ein Beispiel: Die Finanzierung ist knapp kalkuliert, die monatliche Kreditrate beträgt 2.100 Euro und sechs Monate nach dem Einzug verursacht die Heizungsanlage unerwartet Kosten von 8.000 Euro. Ohne Rücklage bleiben möglicherweise nur ein zusätzlicher Ratenkredit, eine teure Zwischenlösung oder die weitere Belastung des Immobilienkredits, sofern die Bank überhaupt mitspielt.

Eine Vollfinanzierung ist daher wesentlich stabiler, wenn trotz des geringen Eigenkapitaleinsatzes eine liquide Reserve vorhanden bleibt.

Für wen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktionieren kann

Eine Vollfinanzierung kann vor allem dann vertretbar sein, wenn mehrere günstige Faktoren gleichzeitig zusammentreffen. Ein einzelnes hohes Einkommen reicht dafür nicht unbedingt aus.

Besonders wichtig ist die langfristige Stabilität des Einkommens. Zwei dauerhaft beschäftigte Gutverdiener mit überschaubaren Fixkosten haben einen wesentlich größeren finanziellen Puffer als ein Haushalt, dessen Rate nur aufgrund aktuell hoher, aber schwankender Einnahmen tragbar erscheint.

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle. Ein marktgängiges Haus oder eine gut gelegene Eigentumswohnung mit nachvollziehbarem Kaufpreis lässt sich aus Sicht einer Bank anders beurteilen als ein stark sanierungsbedürftiges Spezialobjekt in einer Region mit geringer Nachfrage.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann deshalb eher in Betracht kommen, wenn das Einkommen dauerhaft hoch und stabil ist, keine größeren Konsumentenkredite bestehen, nach dem Kauf ausreichende Rücklagen erhalten bleiben und der Kaufpreis der Immobilie realistisch erscheint. Zusätzlich sollte die Rate auch dann noch tragbar sein, wenn die Haushaltskosten steigen oder sich das Einkommen vorübergehend reduziert.

Besonders kritisch wird es dagegen, wenn die Vollfinanzierung lediglich dazu dient, eine Immobilie zu kaufen, die sich der Haushalt mit einer konservativeren Finanzierung eigentlich nicht leisten könnte.

Die Monatsrate darf nicht das gesamte Budget bestimmen

Banken führen bei der Kreditprüfung eine Haushaltsrechnung durch. Für Käufer reicht es jedoch nicht, sich darauf zu verlassen, dass die Bank eine bestimmte Darlehenssumme genehmigt.

Die Frage „Wie viel Kredit bekomme ich?“ ist nicht identisch mit „Wie viel Kredit möchte ich mir langfristig leisten?“.

Neben der Kreditrate entstehen als Eigentümer laufende Kosten. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Wasser, Abwasser, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld müssen ebenfalls aus dem monatlichen Einkommen bezahlt werden. Bei Eigentumswohnungen können außerdem Sonderumlagen entstehen, wenn die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für größere Maßnahmen nicht ausreichen.

Hinzu kommen normale Lebenshaltungskosten und langfristige Sparziele. Wer nach Kreditrate und Wohnkosten kaum noch Geld für Altersvorsorge, Rücklagen, Urlaub, Auto oder unvorhergesehene Ausgaben besitzt, hat zwar möglicherweise eine finanzierbare Immobilie gekauft, aber einen sehr unflexiblen Haushalt geschaffen.

Bei einer Vollfinanzierung sollte die Haushaltsrechnung deshalb bewusst mit Sicherheitsmargen erstellt werden. Besonders hilfreich ist ein Stresstest: Was passiert, wenn monatlich 300 oder 500 Euro weniger zur Verfügung stehen? Kann die Finanzierung dann weiterhin ohne Dispokredit oder neue Schulden getragen werden?

Wenn bereits eine moderate Verschlechterung des Haushaltsbudgets die Finanzierung ins Wanken bringt, ist die Konstruktion zu knapp.

Eine höhere Tilgung kann bei Vollfinanzierungen besonders wertvoll sein

Bei einer hohen Darlehenssumme ist die Tilgung entscheidend dafür, wie schnell sich die Restschuld reduziert. Eine sehr niedrige Anfangstilgung macht die Monatsrate zwar zunächst angenehmer, verlängert aber die Entschuldung und kann zu einer hohen Restschuld am Ende der Zinsbindung führen.

Gerade bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital besteht zu Beginn kaum ein Sicherheitspuffer. Deshalb ist es sinnvoll, die Verschuldung nicht unnötig langsam abzubauen.

Ein Darlehen über 400.000 Euro mit beispielsweise 4 Prozent Sollzins und 1 Prozent anfänglicher Tilgung startet mit einer rechnerischen Monatsrate von rund 1.667 Euro. Bei 2 Prozent Tilgung wären es rund 2.000 Euro. Der Unterschied von rund 333 Euro monatlich ist spürbar, beschleunigt aber den Schuldenabbau erheblich.

Die niedrigere Rate ist deshalb nicht automatisch die bessere Finanzierung. Entscheidend ist, dass eine ausreichend hohe Tilgung gewählt wird, ohne den Haushalt gleichzeitig so stark zu belasten, dass keine Rücklagen mehr gebildet werden können.

Genau hier liegt bei Vollfinanzierungen ein schwieriger Zielkonflikt: Der Kredit sollte schnell genug sinken, gleichzeitig muss genügend Liquidität für das normale Leben und ungeplante Kosten erhalten bleiben.

Das Zinsrisiko wird bei hoher Restschuld besonders wichtig

Eine Baufinanzierung läuft häufig wesentlich länger als die anfängliche Zinsbindung. Nach beispielsweise zehn oder fünfzehn Jahren besteht deshalb meistens noch eine Restschuld, die anschließend weiterfinanziert werden muss.

Wie teuer diese Anschlussfinanzierung wird, hängt vom dann geltenden Zinsniveau ab. Je höher die verbleibende Restschuld, desto stärker wirkt sich eine Zinsänderung aus.

Wer beispielsweise nach Ablauf der Zinsbindung noch 300.000 Euro finanzieren muss, spürt einen Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte wesentlich stärker als ein Eigentümer mit nur noch 120.000 Euro Restschuld. Allein zwei zusätzliche Prozentpunkte auf 300.000 Euro entsprechen zunächst 6.000 Euro zusätzlichen Zinsen pro Jahr beziehungsweise 500 Euro pro Monat.

Bei einer Vollfinanzierung sollte deshalb nicht nur die heutige Rate betrachtet werden. Entscheidend ist auch, wie hoch die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung ausfällt und ob eine Anschlussfinanzierung selbst bei ungünstigeren Zinsen noch tragbar wäre.

Eine längere Zinsbindung kann dieses Risiko reduzieren, ist aber nicht automatisch kostenlos: Längere Zinssicherheit kann mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Deshalb sollten verschiedene Zinsbindungen anhand von Rate, Restschuld und Gesamtrisiko verglichen werden.

Wann vorhandenes Geld trotzdem nicht vollständig eingesetzt werden sollte

Eigenkapital ist bei einer Baufinanzierung wertvoll, trotzdem sollte nicht zwangsläufig jeder verfügbare Euro in den Kauf fließen.

Wer beispielsweise 60.000 Euro besitzt und sämtliche Ersparnisse für Nebenkosten und Kaufpreis einsetzt, steht unmittelbar nach dem Notartermin möglicherweise ohne Liquiditätsreserve da. Das kann ebenfalls riskant sein.

Oft ist deshalb eine Aufteilung sinnvoller: Ein Teil des vorhandenen Kapitals reduziert den Finanzierungsbedarf, während ein anderer Teil als Rücklage verfügbar bleibt. Wie groß diese Reserve sein sollte, hängt unter anderem vom Zustand der Immobilie, der Haushaltsgröße, der Einkommenssicherheit und bereits absehbaren Investitionen ab.

Bei einem älteren Einfamilienhaus mit bald fälliger Heizung, älteren Fenstern und Renovierungsbedarf sollte die Reserve höher ausfallen als bei einer neuen Wohnung, bei der kurzfristig kaum größere eigene Baumaßnahmen zu erwarten sind.

Die optimale Finanzierung ist daher nicht zwangsläufig die mit dem maximal möglichen Eigenkapitaleinsatz. Sie ist diejenige, bei der Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und verbleibende Liquidität sinnvoll zusammenspielen.

Ein günstiger Kaufpreis kann fehlendes Eigenkapital teilweise entschärfen

Bei Vollfinanzierungen lohnt ein besonders kritischer Blick auf den Kaufpreis. Wer ohne Eigenkapital kauft und zusätzlich einen überhöhten Preis bezahlt, kombiniert zwei Risiken miteinander.

Anders kann die Situation aussehen, wenn eine Immobilie nachweislich günstig erworben wird. Liegt der realistische Marktwert beispielsweise bei 400.000 Euro, während der Kaufpreis aufgrund besonderer Umstände nur 350.000 Euro beträgt, entsteht wirtschaftlich ein gewisser Puffer.

Darauf sollte sich ein Käufer allerdings nicht ohne Weiteres verlassen. Entscheidend ist, wie die finanzierende Bank das Objekt bewertet. Eine eigene Einschätzung oder ein hoher Angebotspreis vergleichbarer Immobilien ersetzt keine belastbare Bewertung.

Gerade bei einer Vollfinanzierung sollte deshalb vor dem Kauf geprüft werden, ob der Preis zur Lage, zum Zustand und zu vergleichbaren Immobilien passt. Ein zu hoher Kaufpreis lässt sich später nicht dadurch korrigieren, dass die Bank bereit war, ihn zu finanzieren.

Sanierungsbedarf kann eine Vollfinanzierung schnell kippen

Besondere Vorsicht ist bei älteren Immobilien erforderlich. Ein scheinbar günstiger Kaufpreis hilft wenig, wenn kurz nach dem Erwerb hohe Modernisierungskosten entstehen.

Kostet ein Haus beispielsweise 320.000 Euro und müssen in den kommenden Jahren weitere 70.000 Euro in Dach, Heizung, Fenster und Elektrik investiert werden, besteht der tatsächliche Kapitalbedarf nicht nur aus dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten.

Wer diese Arbeiten bereits vor dem Kauf erkennen kann, sollte sie von Anfang an in die Finanzierung einbeziehen. Eine spätere Nachfinanzierung kann teurer sein und ist nicht garantiert.

Bei einer Immobilie ohne größere Rücklagen sollte deshalb vor allem der technische Zustand gründlich geprüft werden. Das gilt besonders für Bauteile mit hohen Austauschkosten. Ein niedriger Kaufpreis macht eine Vollfinanzierung nicht automatisch sicher, wenn unmittelbar danach ein erheblicher Investitionsstau finanziert werden muss.

Diese Fehler machen eine Finanzierung ohne Eigenkapital besonders riskant

Der häufigste Fehler besteht darin, ausschließlich auf die aktuelle Monatsrate zu schauen. Eine Rate von 1.900 Euro kann bei einem bestimmten Einkommen tragbar erscheinen. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob zusätzlich Rücklagen gebildet werden können, welche Restschuld später verbleibt oder wie der Haushalt auf Einkommensausfälle reagiert.

Ebenso problematisch ist es, die Kaufnebenkosten zu unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind nur die offensichtlichsten Positionen. Umzug, Renovierung, Küche, Möbel und erste Arbeiten am Haus können zusätzlich mehrere Tausend Euro kosten.

Ein weiterer Fehler ist die Annahme, Immobilienpreise würden grundsätzlich steigen. Eine Wertsteigerung kann eintreten, ist aber keineswegs garantiert. Gerade bei einer sehr hohen Finanzierung sollte das Konzept auch funktionieren, wenn der Immobilienwert mehrere Jahre stagniert oder vorübergehend fällt.

Besonders gefährlich wird eine Kombination aus maximaler Finanzierung, niedriger Tilgung und fehlenden Rücklagen. Dann besteht zwar zunächst eine vergleichsweise niedrige Monatsrate, gleichzeitig sinkt die Restschuld langsam und für ungeplante Kosten steht kaum eigenes Geld bereit.

Checkliste: Ist eine Vollfinanzierung finanziell tragbar?

Vor einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten nicht nur Kreditangebote verglichen werden. Wichtiger ist zunächst die Frage, ob die eigene finanzielle Ausgangslage genügend Sicherheitsreserven bietet.

1. Gesamtkosten des Kaufs berechnen: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und unmittelbar notwendige Investitionen vollständig erfassen.
2. 100- und 110-Prozent-Finanzierung getrennt vergleichen: Prüfen, wie stark sich Zinssatz, Rate und Restschuld verändern, wenn auch Nebenkosten finanziert werden.
3. Liquiditätsreserve festlegen: Nicht sämtliche vorhandenen Ersparnisse automatisch einsetzen, wenn anschließend keinerlei Notfallreserve verbleibt.
4. Haushaltsbudget realistisch rechnen: Neben der Kreditrate sämtliche laufenden Eigentümerkosten und normale Lebenshaltung berücksichtigen.
5. Einkommensrückgang simulieren: Prüfen, ob die Finanzierung auch mit einigen Hundert Euro weniger verfügbarem Einkommen monatlich funktioniert.
6. Restschuld betrachten: Für jede angebotene Finanzierung berechnen lassen, welche Schuld am Ende der Zinsbindung verbleibt.
7. Höhere Anschlusszinsen testen: Nicht davon ausgehen, dass die heutige Finanzierungskondition dauerhaft verfügbar bleibt.
8. Immobilienzustand prüfen: Größere absehbare Sanierungen bereits vor dem Kauf finanziell berücksichtigen.
9. Kaufpreis kritisch bewerten: Eine Kreditzusage der Bank ist kein Beweis dafür, dass die Immobilie günstig gekauft wurde.
10. Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen: Gerade bei hohen Beleihungsausläufen können sich Konditionen und Kreditbereitschaft verschiedener Banken deutlich unterscheiden.

Vollfinanzierung oder noch einige Jahre Eigenkapital sparen?

Wer noch kein Eigenkapital besitzt, steht häufig vor einer schwierigen Entscheidung: sofort kaufen oder zunächst weiter sparen?

Warten kann die Finanzierung deutlich verbessern. Werden beispielsweise drei Jahre lang monatlich 1.000 Euro zurückgelegt, entstehen allein durch die Einzahlungen 36.000 Euro zusätzliches Kapital. Damit könnte bei einer Immobilie für 350.000 Euro bereits ein großer Teil der Nebenkosten gedeckt werden.

Allerdings entwickeln sich währenddessen auch Immobilienpreise und Bauzinsen weiter. Es gibt deshalb keine Garantie, dass der spätere Kauf günstiger wird. Steigen Immobilienpreise deutlich, kann ein Teil des angesparten Vorteils wieder verloren gehen. Fallen Preise oder verbessern sich die Finanzierungskonditionen, kann Warten dagegen zusätzlich helfen.

Die Entscheidung sollte deshalb nicht auf einer Prognose über Immobilienpreise beruhen. Viel wichtiger ist die eigene finanzielle Stabilität. Wenn ein Kauf heute nur mit vollständiger Finanzierung sämtlicher Kosten und ohne verbleibende Rücklagen möglich wäre, kann weiteres Sparen einen erheblichen Sicherheitsgewinn bringen.

Wer dagegen bereits ein sehr stabiles Einkommen und ausreichende Reserven besitzt, aber sein Vermögen aus nachvollziehbaren Gründen nicht vollständig einsetzen möchte, befindet sich in einer anderen Ausgangslage.

Fazit: Ohne Eigenkapital kaufen ist möglich – ohne finanziellen Puffer wird es gefährlich

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren. Besonders entscheidend ist jedoch, was mit „ohne Eigenkapital“ tatsächlich gemeint ist. Eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises bei selbst bezahlten Nebenkosten ist deutlich anders zu beurteilen als eine Finanzierung, bei der auch Steuer, Notar, Grundbuch und Makler über Kredite bezahlt werden.

Je höher der Fremdfinanzierungsanteil, desto wichtiger werden ein stabiles Einkommen, ein realistischer Kaufpreis, ausreichende Rücklagen und eine Tilgung, die die Restschuld spürbar reduziert. Die Finanzierung sollte außerdem einen Einkommensrückgang oder unerwartete Reparaturen verkraften können, ohne dass sofort neue Schulden erforderlich werden.

Der entscheidende Maßstab ist deshalb nicht, ob eine Bank die Vollfinanzierung genehmigt. Eine gute Baufinanzierung muss auch nach dem Kauf noch genügend finanziellen Spielraum lassen. Wenn sämtliche Reserven verschwinden, die Monatsrate nur unter optimalen Bedingungen tragbar ist und selbst kleinere ungeplante Ausgaben zum Problem werden, ist weniger Kaufpreis oder mehr Eigenkapital meist die stabilere Lösung.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung wirft besonders häufig Fragen zu Kreditumfang, Einkommen und Risiken auf. Entscheidend ist dabei immer die gesamte Finanzierung und nicht allein die Höhe des Eigenkapitals.

Kann man ein Haus komplett ohne Eigenkapital kaufen?

Ja. Grundsätzlich können Banken den vollständigen Kaufpreis und unter bestimmten Voraussetzungen sogar zusätzliche Kaufnebenkosten finanzieren. Die Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt sind bei einer solchen Finanzierung allerdings meist höher.

Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird üblicherweise der vollständige Kaufpreis finanziert, während der Käufer die Nebenkosten selbst trägt. Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich Kaufnebenkosten über Fremdkapital abgedeckt. Die tatsächliche Quote hängt von der konkreten Höhe dieser Kosten ab.

Sind die Zinsen ohne Eigenkapital höher?

Das kann der Fall sein. Je größer der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto höher ist grundsätzlich das Risiko der Bank. Dieses zusätzliche Risiko kann sich in einem höheren Zinssatz niederschlagen.

Wie viel Eigenkapital wäre bei einer Baufinanzierung besser?

Mehr Eigenkapital reduziert grundsätzlich den Kreditbedarf und kann die Finanzierungskonditionen verbessern. Häufig wird als solide Ausgangslage ein Eigenkapitalanteil von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten genannt. Wie viel tatsächlich sinnvoll ist, hängt jedoch auch davon ab, welche Liquiditätsreserve nach dem Kauf erhalten bleibt.

Sollte man zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen?

Wenn es finanziell möglich ist, verbessert das die Ausgangslage deutlich gegenüber einer Finanzierung sämtlicher Kosten. Ausgaben für Grunderwerbsteuer, Notar oder Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht im gleichen Umfang, müssen bei einer Finanzierung aber trotzdem verzinst und zurückgezahlt werden.

Ist eine Vollfinanzierung für Gutverdiener sinnvoll?

Ein hohes Einkommen verbessert die Voraussetzungen, reicht allein aber nicht aus. Auch Arbeitsplatzsicherheit, sonstige Kredite, Rücklagen, Haushaltskosten, Immobilienwert und die Höhe der Restschuld spielen eine Rolle. Ein Gutverdiener ohne finanzielle Reserven kann ebenfalls eine zu knapp kalkulierte Finanzierung eingehen.

Was passiert, wenn die Immobilie bei einer Vollfinanzierung verkauft werden muss?

Liegt der Verkaufserlös unter der noch offenen Kreditschuld, kann nach dem Verkauf eine Restschuld bestehen bleiben. Dieses Risiko ist vor allem in den ersten Jahren einer sehr hohen Finanzierung relevant, weil die Schulden zunächst nur schrittweise sinken.

Sollte man lieber sparen, bevor man eine Immobilie kauft?

Das kann sinnvoll sein, wenn ein Kauf heute nur durch die Finanzierung sämtlicher Nebenkosten und ohne verbleibende Rücklagen möglich wäre. Bereits einige Jahre konsequentes Sparen können den benötigten Kredit reduzieren und die finanzielle Stabilität deutlich verbessern. Ob Warten im konkreten Fall günstiger ist, hängt allerdings auch von Immobilienpreisen und zukünftigen Finanzierungskonditionen ab.